손경제 플러스-확 바뀐 시장 분위기 연말까지는 이어질 겁니다 (채상욱 채부심 대표)

손경제 플러스 요점정리1. 서울·수도권 부동산 시장과 가계대출 동향 분석

1-1. 서울 부동산 시장의 상승세 분석
 - (중요) 서울 부동산 실거래가 지수 5월 상승 0.6%로 4월 대비 증가함
 -  서울 부동산 매수세가 확연히 상승함
 -  원정 매수세가 증가한 것이 주택 가격 상승의 원인 중 하나로 보임
 -  23년 상반기 부동산 시장이 가장 안 좋은 시기였으나, 5월에는 4월 대비 하락세를 보임

1-2. 수도권 부동산 시장의 변화 분석
 -  수도권 부동산 시장은 4월에 비해 5월에 약세를 보임
 -  지방 부동산 시장은 전국적으로 하락세가 확연히 나타남
 -  5월에는 경기도 부동산 시장이 4월 대비 약세를 보인 반면, 지방은 여전히 부동산 매수세가 유지됨
 -  원정 매수세는 선행 지표로서의 의미를 가짐

1-3. 가계대출 증가와 주택 매매의 상관성 분석
 -  가계대출 총량은 4월과 5월 각각 2조원 이상 증가함
 -  가계대출 증가세는 부동산 매매 강세를 반영함
 -  신용대출은 4월부터 플러스로 반전, 주택 가격 상승에 영향을 주고 있음
 - (중요) 가계대출 증가세와 함께 거래량 증가세가 나타나고 있음

2. 주택 매매와 전세 시장 변화 분석

2-1. 주택 대출과 전세 시장
 -  22년부터 24년까지의 주택 연구 결과, 대출로 집을 사는 비중이 전세보다 많음
 -  소득 데이터를 참고해 전세금과 집값을 추정했지만, 실제 값은 영끌에 가까움
 - (중요) 전세 투자 비중이 45%로, 대출로 집을 사는 것이 더 현금 흐름이 풍부함
 -  전세 투자는 신용대출보다 위험하다고 판단, 신용대출로 집을 사는 것을 추천함

2-2. 주택 매매의 추세와 전망
 - (중요) 주택 매매가 현재 상승세를 보이고 있음
 -  금리 하락과 전셋값 하락 부채금 이행으로 인한 강세세가 나타나고 있음
 -  하반기에는 전셋값 하락 부채금 이행에 따른 가격 변동이 예상됨
 -  서울을 중심으로 매매가 강세가 이어질 것으로 예상함

2-3. 주택의 소득 대비 투자 분석
 -  주택을 매수하는 타이밍을 잡는 것은 쉽지 않음
 - (중요) 주택의 가격이 위아래로 튀 설령 하락한다 하더라도, 자기소득으로 커버될 수 있어야 함
 -  전세 투자를 통해 소득 증대를 할 경우, 더 높은 주택 가격을 사기 때문에 소득의 변동성이 커짐
 -  주택 매매 대신 10년 이상 보유하고 일정한 소득을 얻는 것이 더 바람직함

3. 주택 가격과 전세 시장 동향

3-1. 주택 가격과 PIR 지수의 상승 추이
 -  주택 가격은 17년 대비 2배 상승함
 -  서울 주택 아파트의 PIR 지수는 OECD 국가들 중 높게 집계됨
 -  평가 이익이 남아있어 전세 보험 가입이 어려운 상태임
 -  190만 채의 아파트만 존재하는 서울로 인해 매매 거래량이 적음
 -  높아진 주택 가격에 대한 매수자들의 절충적인 입장이 있음

3-2. 전세보증보험 가입 문제와 민생 대책
 -  2020년 부동산 정책에 의해 아파트 임대 사업자와 일반 임차인들이 전세보증보험에 가입해야 했음
 - (중요) 전세보증보험 가입이 어려웠던 빌라 등의 시장에서 전세보증보험 가입이 필요해짐
 -  가입 시점부터 보험료가 적용되어 가입 금액보다 보험료가 부담되게 됨
 -  하지만, 가입 금액이 전세가를 심하게 떨어뜨리면서 가입이 어려워짐

3-3. 해결책과 전망
 -  6.13 대책 발표를 통해 빌라시장 전세 기능을 보호하고자 함
 - (중요) 공시 가격이 아파트의 70%였던 것이 110%로 높아지며 전세 보험 가입 가능해짐
 -  전세보증보험 가입으로 안전하게 전세를 계약할 수 있어짐
 -  전세보증 발급이 줄어든 상황에서도 전세시장을 보호하려는 정부의 노력을 볼 수 있음

4. 부동산 정책과 전세 시장 변화

4-1. 부동산 정책의 변화와 전세 시장
 -  부동산 기금 고갈에 대비한 정부의 6.13 대책 발표함
 -  청약통장 가입액 증가와 주택도시기금 조성 등으로 투자 촉진을 위한 정책 패키지 공개함
 - (중요) 주택도 전세 시장과 임대주택 시장에 대한 투입으로 전세 문제 해결을 시도하고 있음
 -  전세 대란과 통폐합 문제의 정부 대책이 필요함을 시사함

4-2. 부동산 시장과 전세 시장의 문제
 - (중요) 부동산 공시가격의 조정으로 인해 역전세 현상이 확대되고 있음
 -  신생아 대출로 인한 전세대출 증가는 마이너스이나, 전세대출이 플러스인 경우가 이례적임
 -  전세 깊이로 고착화되면 전세 시장의 고착화를 초래할 수 있음
 -  감정평가사가 높은 시세대로 감평하겠다고 하더라도, 평가자의 인식이 바뀌지 않으면 문제가 발생할 수 있음

4-3. 지방 부동산 경기 부양과 인프라 조성
 - (중요) 2040년까지의 국토종합계획으로 지방 부동산 경기를 부양하려는 계획 발표함
 -  지금은 건설임대, 매입임대, 공공 월세 등이 대책으로 제시됨
 -  초저출산 시나리오로 인해 지방에 대한 부동산 선호도가 하락하고 있음
 -  인프라 조성에 대한 계획이 있지만, 인식 변화가 즉각적으로 나타나지 않으면 문제 발생 가능성이 있음

5. 서울 및 지방 부동산 시장 분석 및 해결방안

5-1. 서울과 지방 부동산 시장 상황 분석
 -  서울 및 지방 부동산 거래량이 증가 추세에 있어 이에 따른 변화를 토론함
 -  서울의 고속 성장과 이에 따른 초저출산 문제 제기
 -  지방 부동산 투자의 변화와 향후 전망에 대해 이야기함
 -  도시 기능의 변화에 따른 부동산 가격 변동에 대해 언급함
 - (중요) 지방의 부동산 시장을 활성화 시키기 위한 정부의 역할을 강조함

5-2. 도시와 지역간 부동산 이동의 변화
 -  도시간 이동에 따른 부동산 가격 변동 가능성을 제기함
 -  수도권 외 지역이 수도권 과밀 문제를 해결할 수 있는 부동산 투자 대상이 됨
 - (중요) 각 지역의 강점을 활용하여 지역별 부동산 매물을 찾아가는 현상을 언급함
 -  도시 간 이전의 경우가 빈번해지면서, 유관 세법 개선 필요성을 주장함

5-3. 지속 가능한 도시계획과 그 방향성
 -  광역시나 도시에서도 도시 수축현상이 발생하고 있음을 언급함
 -  수도권 외 지역의 도시계획에 대한 필요성과 그 방향성에 대해 토론함
 - (중요) 마이크로 클러스터가 만들어질 수 있는 상황을 찾아야 하는 것이 새로운 과제임을 주장함
 -  각 지역의 강점을 활용하여 지역을 관리하는 것이 필요하다는 견해를 제시함
 -  국내외의 도시계획 관련 경험을 바탕으로 신중한 도시계획이 필요함을 주장함

6. 부동산 투자 전략

6-1. 현재 부동산 시장 분석
 -  현재 지방 경기도의 부동산 가격은 하락 추세임
 -  하락 추세가 내리 추세인지에 대한 판단은 어려움
 -  35년 ~ 40년 이후의 부동산 시장 추세에 대한 예측은 더욱 곤란함
 -  경제 전망에 따른 부동산 투자는 11년 내 판단이 어려움
 - (중요) 주택 투자 대상을 본인 소득 대비 부동산 가격이 저평가된 빌라로 권장함

6-2. 부동산 투자 전략 제안
 -  주택 투자 대상을 부동산 가격이 안정된 아파트에서 빌라로 이동함
 -  연립주택이 가성비와 주거 기능이 뛰어남
 -  연속 주택 선택 시 고려할 사항에 대해 언급함
 - (중요) 아파트의 가격이 높게 평가되어 있는 현재 상황에서는 신축 아파트를 영끌기보다는 소득에 맞추어 투자함
 -  주식 투자와 다른 투자 자산으로 눈을 돌리는 것도 좋은 투자 대안이라 함

6-3. 부동산 투자 예제 제시
 -  주택 투자에 대한 보다 실질적인 조언을 제공함
 -  강남 신축 34평 대형을 사기 보다는 품질을 신경써서 투자하는 것을 권장함
 -  단계를 밟아 가며 부동산 투자를 하는 전략을 제안함
 -  저평가된 빌라를 투자 대상으로 선호함
 -  특히, 빌라 투자는 불특정 다수에게 적합한 투자 방식임

 

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화자 1
00:00
역설은 출산율은 서울이 더 낮은데 없어진다는 소멸 얘기가 없고 지방의 출산율 1명인데 없어진다 하는 거고, 이제는 지방 부동산에 대한 선호도 역시 내려갔다고 보는 거가 지방에 계신 분들에게서부터 스스로 나온다고 

화자 2
00:15
이슈의 이면을 파헤쳐 봅니다. 오늘도 최부심에 최상욱 대표 모시고 최근 부동산 동향부터 정부가 내놓은 민생대책은 어떻게 이해해야 되는지 하나하나 알아보겠습니다. 어서오세요. 

화자 1
00:27
네 안녕하세요. 최나욱입니다. 

화자 2
00:29
예 요즘 부동산도 또 조금 심상치 않은 것 같습니다. 먼저 전반적인 분위기 좀 알아보려고요. 한국부동산의 원에서 제시하고 있는 실거래가 지수 요즘 동향이 어떻습니까? 

화자 1
00:41
네 실거래가 지수는 말 그대로 실거래를 기반으로 판단하기 때문에 가장 정확한 지표라고 할 수 있는데요. 4월 달 발표하면서 5월 것도 같이 발표했기 때문에 2달 치를 동시에 말씀드리겠습니다. 전국 기준으로는 4월의 0.03%라는 좀 미미한 퍼센티지의 상승이 있었고요. 5월 전망은 마이너스 0.07 이기 때문에 시장의 예상과 다르게 5월 실거래 지수는 오히려 하락으로 나왔습니다. 그런데 수도권은 4월에 0.39% 상승으로 나왔구요. 그리고 수도권 5월은 0.2% 하락 전망으로 나왔습니다. 근데 서울의 경우에는 어 0.7% 4월에 상승으로 나왔구요. 그리고 5월에도 0.6%대 상승으로 나오거든요. 예 그래서 요약을 하면은 서울은 어 4월과 5월 들어 상승세가 확연히 높아졌다 이렇게 말씀을 드릴 수가 있을 것 같고요. 

화자 1
01:39
그리고 수도권은 인제 서울을 포함한 건데도 불구하고, 5월에 지표가 조금 내려가는 거는 경기도 부동산 시장은 오히려 4월 대비해선 약세로 전환했다고 볼 수 있고요. 그리고 지방은 전국이 마이너스라는 거는 지방이 하락세가 좀 심해졌다는 거를 말하거든요. 그래서 현재는 완전히 그런 양극화된 그런 시장이라고 보시면 좋을 것 같습니다. 

화자 2
01:59
네 이번에 실거래가 지수는 특히 거래량도 조금은 올라가는 추세 속에서 나온 거래서 그 신뢰도가 더 있다고 저는 보고 있는데, 

화자 1
02:08
네 맞습니다. 특히 

화자 2
02:08
특히 요즘 그 거래량 관련한 저도 통계를 살펴봤더니, 의미 있는 게 서울거래에 한 20% 이상 가까운 숫자가 원정 매매 단위다 이렇게 표현하더라고요. 

화자 1
02:21
네 전체 전체 총주택에서는 24%고요. 4월 기준으로 아파트 기준으로는 22% 정도 되거든요. 그게 연초에는 1~2월에는 17%였어요. 그래서 5% 포인트 올라가서 최근 들어서는 원전 매수세가 많다 이렇게 말을 하고 있는데요. 근데 작년 연간으로 보면은 23년 상반기가 주택시장이 제일 안 좋았잖아요. 근데 23년 상반기에 반대로 원정매수세가 거의 이제 20프로 중후반까지 간 적이 있었어서 작년 연간 대비로는 올해 작년 말부터 올해 초까지 하락세가 좀 컸었어요. 그래서 확실히 그 외지 수요가 없기 때문에 그 초과수요가 좀 부족했던 부분이 있었던 것 같은데, 지금 4월달에 올라왔고 그리고 5월도 어쨌든 서울은 매수세가 커졌고 원정매수가 많다는 게 여러 가지 구도로 나오기 때문에 5월 데이터는 좀 높아질 것 같습니다. 장기적으로 보면은 서울은 평균적으루 20%는 늘 외지인 매수였습니다. 

화자 1
03:19
그래서 이게 부산도 마찬가지고 대전도 마찬가지고 다 비슷비슷하거든요. 근데 최근 들어서 어쨌든 연초 대비해서는 원정 매수세가 좀 튀고 있으니까 아마 이런 것이 주택 가격 강세의 원인으로 일부 해석이 되는 거 같습니다. 네 

화자 2
03:34
최근 그러면 원정 매수가 더 늘어난 건 아니고 통상적으로 있었던 수치 범주 안에서 해석해도 된다. 이렇게 정리해도 될까요? 

화자 1
03:41
예 맞습니다. 근데 장기 시계열로 보면은 그 원정 매수세하고 주택 매매가격 동향이 또 어느 정도 높은 상관성이 나오거든요. 그러니까는 근데 원정 매수는 아시겠지만, 저희가 실거래가 지수 통계도 4월 통계가 나왔던 것처럼 이제 사실상 2달 후행하거든요. 그래서 이제 원정 매수세는 결국은 선행 지표로 해석되기는 어렵고 후행으로 해석이 될 것 같습니다. 

화자 2
04:04
네 그럼 전반적으로 요약해보면 다른 지표상의 특별한 뭐랄까요? 이상 동향은 없지만, 지방의 부동산 경기는 생각보다 악화되고 있는 상황이고 그게 확인이 됐고 서울과 수도권은 그래도 버티고 있다. 뭐 이렇게 정리해도 될 것 같아요. 

화자 1
04:20
예 서울 수도권도 이젠 쪼개져서 서울은 반등세가 세졌고 수도권은 동반 반등하다가 5월에 조금 이제 다운된 걸 보면은 사람들의 인식이 그 부동산은 뭐 서울에 대한 매수세는 이제 확실히 올라간 것 같고요. 수도권 외곽이나 지방에 대한 매수세는 좀 더 약해진 게 아닌가 이렇게 보고 있습니다. 

화자 2
04:43
최근 그거와 관련된 통계인 것 같아서 이것도 여쭤보려고 하는데요. 가계대출이 보름새 한 2조원 넘게 증가했다라는 그런 집계 결과가 발표됐더라구요. 이거는 예전처럼 뭐 영끌족이라고 우리가 흔히 불렀던 그런 분들이 다시 또 많이 생겨서 무리한 차입으로 주택을 구매하는 사람들이 는 건지 아니면 그 사이에 부동산 가격이 많이 올라서 이제는 웬만큼 주택 하나 구매할려면 이 정도 가계대출 증가는 우리가 인제 당연히 시 여겨야 되는 거지 어떻게 해석해야 되는 거예요. 

화자 1
05:15
아 가계대출 총량을 이제 질문하신 그 뉘앙스는 어 건수랑 가격으로 좀 분해해주길 바라는 뉘앙스로 질문하신 것 같은데요. 일단 먼저 가계대출 총량 추세부터 말씀드리면, 4월이랑 5월에는 가계대출이 어 4조원이랑 5조원 대 증가했기 때문에 소위 20년 21년의 그 코시국 때 월 10조씩 올라가던 거 대비하면은 낮은 수준이지만 그래도 작년 어 작년이랑 올해 상반기만 하더라도 가계대출이 그냥 제로였거든요. 그거에 대비하면 확실히 플러스로 올라왔고요. 그리고 가계대출의 또 구성을 보면은 시중은행 주담대하고 신용대출이 중요한데 특히 신용대출은 굉장히 탄력적인 대출이거든요. 막 그냥 금방 빌렸다 말다 뭐 오늘 빌리고 내일 갚는 분은 없지만, 그래도 자산 시장과 매우 예민하게 같이 동행하는데 신용대출이 4월부터 플러스로 반전했어요. 신용은 내리 마이너스였습니다. 

화자 1
06:13
1년 반 동안 그런데 4월부터 돌아섰고 주택 시세도 4월부터 플러스 난 걸 보면은 저희가 집을 살 때 자기자본도 있고 신용도 빌리고 주담대도 빌리고 아니면 신용 빌리고 전세 끼고 이렇게 집을 사니까 그런 부분이 확실히 좀 반영이 되는 것 같아서 대출과 주택 가격의 상관성은 거의 0.8 넘을 정도로 완전한 정상관위기 때문에 지금 6월 트렌드도 15일 동안 가계대출이 2조 원 순증했다면은 아마 그게 5대 은행만 발표한 걸 겁니다. 다른 것까지 합쳤을 때는 아마 6월에도 상당한 대출 증가가 있지 않을까? 이렇게 생각이 되고요. 현재는 그래서 거래량이 회복을 하면서 가계대출 증가세가 나왔고 그 가계대출 증가세에 맞춰서 주택 매매가 강세가 좀 서울을 중심으로 나오고 있는 그런 추세가 확연히 잡히는 것 같습니다. 여러 통계에서 

화자 2
07:05
예 저는 물론 영끌이라는 게 학술적 개념은 아니니까 나름대로 인제 무리한 대출을 통해서 주택을 구매한 사람이라는 어떤 신조어인데 저는 개인적으로 영끌이냐 아니냐를 구분하는 기준을 신용을 얼마나 많이 썼느냐 신용을 썼느냐 안 썼느냐를 구분 하거든요. 그런데 우리 최상욱 대표님 말씀 들어보니까 신용대출도 금액이 늘었다는 건 이번에 2조 원 이상 보를 만에 늘어난 것들 중에서는 흔히 말해서 약간 무리한 차입에 해당되는 영끌까지 했던 사람도 다시 생겨났다 이렇게 봐도 되는 건가요? 

화자 1
07:36
잘 아시겠지마는 그 영끌에 대해서 학자들이 정의를 했습니다. 주로 22년 하반기에 영끌 담론이 언론에 굉장히 많았었기 때문에 어 그 당시 이제 부동산학을 전공하신 분들이 영끌에 대한 기준을 정의를 했고요. 근데 현재는 영끌을 이렇게 생각하시면 좋을 것 같습니다. DSR 40%가 있기 때문에 DSR 40%를 넘으면 영끌이죠. 왜냐하면은 대출 상한선을 초과한 대출을 갖고 있으니까는 그거는 결과적으로 영끌이 된 거잖아요. 어 그래서 현재 22년부터 24년까지 있었던 자금조달계획서를 토대로 그 세종대학교 팀이 그 연구 논문 발표한 게 있는데, 전체 24만 건 중에서 대출 끼고 집 산 게 13만 건 정도 되고 전세끼고 집 산 게 11만 건 정도 되거든요. 투기과열 지역 안에서 근데 전세끼고 집 산 거는 어 대출 원리금 계산하기가 어려우니까 어쩔 수 없이 대출 끼고 집 비싼 것만 계산을 했는데 여기서 DSR 40% 넘는 거는 물론 추정을 반영한 거예요. 

화자 1
08:35
소득 데이터가 없기 때문에 소득을 간접적으로 추정했지만은 2% 남짓이었어요. 그래서 언론이 묘사했던 것보다 영끌이 사실은 많지 않다는 부분이었거든요. 그게 왜 그랬냐면은 부모로부터 지원을 받아서 집을 사신 분이 더 많았어요. 금액이 그러다 보니까 한국도 다른 외국처럼 소위 가족 은행이 작동을 하는 거죠. 엄마 아빠 은행이 작동을 하면서 돈을 빌려서 집을 사시는 분들이 조금 많아졌고 그 연구에서 쪼끔 아쉬웠던 거는 전세 끼고 집 산 거야말로 저는 쪼끔 영끌에 가깝다고 생각을 하거든요. 

화자 2
09:08
그래서 갭투자 말씀 

화자 1
09:09
네 갭투자를 무리하게 하는 것이 뭐 80프로 90% 정도 하는 게 오히려 영끌 담론에 가깝지 않나 이런 생각인데 그 전세 끼고 집을 산 거에 대한 DSR 계산이 어렵다 보니까 그 연구해선 못 했는데 전세끼인 갭투자 비중이 어쨌든 한 45% 정도 되니까. 대출 끼고 집 산 분들은 오히려 현금 흐름이 풍부한 분들이시구요. 전세 끼고 집을 사는 게 좀 더 영끌 담론에 적합하다 이렇게 보고 있습니다. 

화자 2
09:34
신용대출을 받는 것보다는 전세 끼고 사는 게 더 위험하다고 보시는 거죠. 

화자 1
09:38
신용대출을 받고 전세끼호 집을 사거든요. 

화자 2
09:40
그렇게까지 아 

화자 1
09:41
그러니까는 위험해 보이는 거죠. 

화자 2
09:43
예, 알겠습니다. 자 그렇다면 지금 이제 상반기 상황을 정리를 해보니까 나름대로 주택시장이 조금 살아나는 것 같고, 네 그 살아나는 중심에 서울이 있는 것 같고, 지방은 오히려 살아나는 그 기조 속에서 멀어지는 것 같은데, 네, 그러면 이제 많은 분들이 궁금해 하실 거는 하반기 어떻게 되느냐 집 사는 타이밍 걱정하시는 분들도 계실 거 아니겠습니까? 하반기에는 어떻게 보세요. 

화자 1
10:07
하반기 지금 주택 가격이 그러면 강세는 현상이고 뭐 강세 원인이 무엇이냐 네 그리고 그 원인을 조금 완화시키려는 그런 정부 대책이 나오냐 그리고 뭐 그게 성공할 가능성이 있느냐 막 이런 생각을 해야 되다 보니까 주택을 매수하는 타이밍을 잡는 게 쉽지는 않죠 주택을 순수하게 자산으로 봐가지고 소위 상승 하락을 전망하면서 매매를 하겠다라고 점 대응을 하시면은 저는 그건 어렵다고 생각을 하구요. 네 그냥 주택은 늘 그렇지만 소득 대비 일정한 비율 이내로 8배에서 10배 이내의 주택을 구입을 하시게 된다면은 그 주택 가격이 위아래로 튀 설령 하락한다 하더라도 낙폭이 자기소득으로 커버가 되기 때문에 이제 주가 4년 이상 이 동네에서 살 건데 애들 키우면서 10년 이상 살겠다. 이러시면은 자기소득 기준 맞춰서 사시면 되는 거고요. 

화자 1
11:03
근데 자기소득이 있는데, 전세끼인 갭투자에 신용까지 땡기면서 막 훨씬 높은 주택 가격을 사시게 되면 약간의 변동성을 소득으로 커버 못하기 때문에 자산처분을 하게 되니까. 어떤 가격대의 집을 사느냐 이런 기준이 조금 명확하시다면은 주택은 그렇게 대응하시면 될 것 같습니다. 시장에 대한 그런 전망으로 제 말씀을 드리면은 현재 매매가 강세는 전셋값 강세에서 오고 있고 네 전세가 강세는 2가지에서 오는데 하나는 그냥 금리가 내렸고요. 전년 말비 대비해서 50PP 내렸기 때문에 전셋값 강세로 갈만하고 두 번째는 이건 좀 구조적인 부분인데 비아파트 전세 시장이 무너졌거든요. 빌라포비아랑 전세 사기 막 이런 게 있다 보니까 비아파트가 전체 주택의 절반은 되고 그 절반에서 전세가 절반은 되고 됐기 때문에 상당한 전세 수요를 잡아주던 주택이었는데. 지금 비 아파트 전세는 20~30프로밖에 안 돼요. 다 월세로 바뀌었거든요. 

화자 1
12:03
그래서 전세 자금들이 아파트로 몰려가다 보니까 아파트 전세 가격이 유난히 강세로 나올 수밖에 없는 환경인 것 같습니다. 특히 아파트도 서울 아파트 전세가격 신축들은 비싸지만 1기 신도시 정도만 가더라두요 수도권 구축 아파트 20평대는 2억대거든요. 전세가 그러면은 빌라 신축도 2억대 전세니까 얼마든지 넘어올 수가 있어가지고 지금 전세 시장에 나타나는 제일 큰 변화 중의 하나는 전세 대출을 먹으면서 전세 가격도 올랐었는데 올해는 전세 대출 마이너스인데도 전셋가가 오른다는 거예요. 그래서 그 원인은 이제 전세 기능이 소실되면서부터 나오는 부분이어 가지고 이게 미시적인 대책 현상이잖아요. 이제 금리랑 성장률은 것인데 그래서 국토부에서는 이 대책을 빨리 문제를 인식하고 정책을 내야 될 만한 타이밍인 것 같구요. 

화자 1
12:56
그래서 이게 되냐 마냐를 조금 봐야 되다 보니까 저의 예상으로는 대책이 나왔다고 바로 시장에서 먹히는 게 아니고 이렇기 때문에 그래서 하반기에도 전셋값 강세가 어느 정도 있을 것 같구요. 그래서 서울을 중심으로 하는 매매가 강세는 좀 연말까진 나오지 않겠는가. 이렇게 보고 있습니다. 그리고 연말에는 뭐 둔천주공을 포함해서 입주도 있고 그리고 전세 안정화 대책이 나오면은 그게 작동할 그런 시기도 뭐 한 3~6개월 본다면은 연말 내년부터는 조금 안정화되지 않을까? 이렇게 보고 있습니다. 

화자 2
13:27
전세 대출 총액이 줄어듬에도 불구하고, 전세 금액이 올라가는 건 그만큼 빌라는 기피해서 대출 안 받았는데 아파트에 대한 전세 수요는 확 늘어났다 이렇게 정리해야겠네요. 

화자 1
13:38
그렇죠. 전세 시장 전체는 약 천조 원으로 묘사가 되잖아요. 근데 대출은 170조 원이거든요. 그러니까 800조원은 자기자본이거든요. 그래서 빌라 전세라 하더라도 모든 분들이 다 대출은 아니에요. 결국 그러다 보니까 이제 어느 정도 넘어올 자금이 있는 거고, 그 넘어오게 되면은 소형 아파트랑 구축 전세부터 먼저 넘어오게 되니까. 현재 비아파트 쪽은 그래서 매매 전세 다 하락세예요. 그러니까 비아파트는 전세 수요가 없으니까 전세가가 하락세고 예 그리고 제도적으로도 전셋값 하락을 부추기는 제도가 하나 있고 예 그리고 매매는 자연스럽게 하락세고 아파트만 그니까 지금 뭐 호떡집에 불난 것처럼 강세입니다. 

화자 2
14:20
그렇군요. 그리고 아까 굉장히 우문현답을 해주셨어요. 제가 하반기 부동산 매매의 흐름은 어떻게 될까요? 여쭤봤는데 사실 뭐 많은 분들이 요즘 부동산을 바라보는 게 마치 주식처럼 뭐 분기별로 아니면 반년 단위로 오르느냐 떨어지느냐 이런 전망들을 많이 희망하시는 경우가 많잖아요. 물론 그 마음도 알죠 예를 들어서 단돈 몇천만 원이나 1~2억 이래도 조금 더 저렴하게 사면 좋은 건 사실이긴 하죠. 그렇지만 방금 말씀주신 것처럼 우리가 한번 주택을 구입하고 나면 10년 이상 사는 게 통상적인 우리 그동안의 시계열적인 통계 결과인데 그게 지금 뭐 5% 10% 높은지 떨어지는지 그거에 대해서는 누구도 확정적으로 담보할 수 없는 상황이니까. 소득에 맞춰서 지금 사는 게 적합하다 이렇게 그런 거는 바로 사도 된다고 말씀 주신 거잖아요. 저두 

화자 1
15:11
우선 제 경험 말씀드리면, 제가 직장생활 몇 년 해 가지고 1억 정도 생겼을 때 3억짜리 주택을 샀구요. 그리구 직장생활 좀 더 해 가지고 한 3억 정도 생겼을 때는 7억짜리 집 샀거든요. 대출 받으면서 그리고 그게 왜 좀 그 당시 연봉도 3억 집을 살 때랑 7억 집 살 때 연봉 차이도 소득 대비로 다 피할 8배 이내로 샀고요. 예 그리고 우리나라 주택 시세가 단기 급하락했던 게 22년 말인데 마이너스 22%였잖아요. 그러면 3억 주택을 샀을 때 마이너스 22%는 6천만 원 빠진다는 거고, 아마 3억 주택을 피알 8배로 사시게 된다면은 연봉 4천만 원 되실 거거든요. 그래서 이제 그 정도 되시는 분들이라면은 급격한 하락이 있다손 치더라도 수년 동안에 걸쳐 가지고 그 명목 가격이 회복할 수 있다고 생각 하면은 매수에 문제가 없다고 저는 생각합니다. 

화자 1
16:05
문제는 연소득 4천이 15배 피할 15배 18배 이런 6억이나 어 8억 대 이런 집을 전세 끼고 네 이제 신용까지 다 땡긴 다음에 샀을 때 문제가 되는 거거든요. 청산되니까. 그래서 주택을 너무 고가로 투자적으로 다기보다는 주거 문제 푸는 관점으로 접근하시면 합리적으로 해결하실 수 있다고 보고 있습니다. 

화자 2
16:28
중요한 말씀해 주셨는데 근데 문제는 우리나라 서울 집값이 PIR 기준으로 했었을 때 다른 OECD 국가들보다 높게 집계되어 있는 PI 지수 결과표들도 많이 있잖아요. PIR을 어떻게 정의하느냐에 따라 또 다르긴 하지만 그러면 지금 서울 집값은 그런 기준으로 따졌을 때 자기 소득에 비해서 더 높은 금액을 지불하고 집을 산 사람들 또는 집을 살 수밖에 없는 사람들이 많으니까 구매를 그렇게 권하는 건 아니시겠네요. 

화자 1
16:56
사실 현재 서울 집값은 17년 대비 2배 올랐는데요. 17년에는 현 웬만한 이제 소득자들이 대출을 통해 가지고 집을 살 수 있는 가격이었는데. 그리고 잘 아시겠지만, 서울의 주택 아파트는 190만 채 있습니다. 근데 소위 강남 3구로 대표되는 유력 아파트라든가 아니면은 각 구별로 25개 구가 나눠진다 보면 평균 10만 호씩 있겠죠. 아파트가 근데 서울에 1년 아파트 매매거래량이 10만 건이에요. 그 얘기는 뭔 얘기냐면은 지금 주택 가격이 올라갔지마는 모든 사람이 한박 다 매수한 게 아니라 과거 매수자들이 존재한다는 거잖아요. 그래서 현저히 높아진 주택 가격을 로 매수를 하신 게 아니고 옛날에 매수했는데 올라간 거다 보니까 지금 뭐 갈아타기 한다거나 신규로 구매하거나가 어려워진 겁니다. 그치만 종전에 사셨던 분들은 소위 평가 이익이 난 상태니까 굳이 팔 필요는 없는 거여 가지고 그냥 그래서 거래량이 만성적으로 위축된 상태에서 굴러가는 거구요. 

화자 1
17:55
지금의 높은 PIR을 커버하시는 뭐 소위 돈을 많이 버신 분들만 어 주택을 사시다 보니까 그 거래량이 전반적으로 위축이 된 거거든요. 그래서 저는 지금의 소득 증가세가 뭐 한 3~4년 이상 진행되면은 가격 하락폭이 조금 있었기 때문에 소득이 좀 따라온다고 생각은 하고 있는데, 당장 거래량이 과거처럼 이제 전폭적으로 풀리기에는 아직은 쪼끔 어렵다고 보고 있습니다. 

화자 2
18:22
그렇군요. 하긴 요즘 진짜 아파트 가격 보면 부담되는 금액은 확실한 것 같기는 합니다. 

화자 1
18:29
미국도 비슷한데 팔면은 저 집으로 못 가니까 못 팔아서 갖고 있는 거잖습니까? 3% 금리가 7%로 튀니까 대부분이 그런 상황이라고 보고 있습니다. 

화자 2
18:38
자 이번에 나온 민생 대책도 하나하나 설명 좀 해주세요. 일단 발표된 내용들이 뭐뭐 있습니까? 

화자 1
18:44
민생 대책 발표한 것 중에서 좀 가장 중요한 거나 아니면 컨셉은 뭐냐 하면은 일부에서 말씀드렸다시피 현재 빌라 시장의 전세 기능이 소실이 되고 있는 거 그게 사실은 어떻게 보면 국토부와 주택도시보증공사 기관이 운영하고 있는 전세보증 보험 제도라는 게 있는데, 요즘에 작년부터 어떤 언론 기사들이 막 쏟아졌냐면은 전세보증 보험 가입을 다 못하고 있다. 이런 기사들이 막 쏟아졌거든요. 그게 왜 그러냐면은 2020년 문재인 정부 때 710 부동산 정책을 발표를 하면서 비아파트 주택 임대 사업자들은 전세보증보험 가입을 의무화를 시켰고요. 그리고 일반 이제 저 일반 임차인들도 전세가가 너무 올라가는데 2년 지나서 좀 회수를 못할 것 같으니까 전세보험에 많이 가입을 했거든요. 

화자 1
19:36
근데 아파트 같은 경우에는 시세도 많고 그냥 가입하고 회수하는 데 별 문제가 없었지만 빌라 같은 경우엔 특히 시세가 없거나 신축 빌라 같은 경우에는 전세보증보험 가입을 얼마를 해야 되냐가 관건이었어가지고 당시에 주택도시보증공사가 공시 가격의 150%에 줬습니다. 그럼 당시 평균적으로 공시가가 시세 70%니까 잠깐 수확이 나오지만 2억 시세 기준으로 70%면 공시가가 1억 4천인데 그거에 150%를 해 주면은 전세가 2억 천만 원이 되거든요. 시세가 2억인데 전세는 2억 천만 원이 돼요. 그러니까 이미 가입 시점부터 보험은 들었지마는 깡통전세인 거죠. 근데 그거가 22년 하반기부터 역전세 상황이 나니까 당시 원희룡 장관이 9월달에 22년 9월에 아 이거 150%라니까 깡통이 되네 이러면서 140% %를 하자 이렇게 발표를 하게 됩니다. 

화자 1
20:30
1.4억에 140%를 하면은 1.98억 정도가 되는데 그건 2억보다 살짝 아래니까 원본을 지킬 수 있겠지라고 생각을 하게 되는데 전셋값 하락이 크게 나오니까 이제 그것도 안되잖아요. 그래서 고로케 계산한 140%의 90%만 인정하자 그래서 곱하기 0.9를 하면은 이제 126%가 돼요. 네 그럼 1.4억에 126% 하면은 1.78억 정도 되거든요. 예 그래서 어떻게 됐냐면 20년 22년 상반기까지 2.1억이던 전세가 23년부터는 1.78억이니까. 이제 3천만 원 정도 빠지는 거예요. 그 집 하나에 그러면은 단독 19가구 다세대 연립 주택 들고 계신 분은 그걸로 19가구면 한 6억이 역전세가 나니까 이게 이제 전세 대란이 된 거고, 그리고 종전에 있었던 그 금액으로 전세보증 발급이 안된 거거든요. 

화자 1
21:25
그래서 23년 상반기부터 빌라 쪽 전세 기능이 사라지고 월세화되는 과정이 있었고, 전세보증보험 반환 불발이 나면서 자연스럽게 아파트로 밀려오다 보니까 나올 대책은 뭐냐 하면 뻔한 거거든요. 빌라시장 전세를 살려야 된다는 거예요. 전세 기능이 지분 있으니까 그래서 6.13 대책이 나오면서 뭐가 나왔냐면은 공시 가격이 마음에 안 드신다면 이제 임대인에게 이 공시가격이 아까 1.4억이 마음에 안 드십니까 그렇다면 간평을 요청해라 그럼 간평을 요청하면은 주택도실보증공사가 운영하는 허그가 지정한 간평인이 네 그 주택을 감정 평가한 금액으로 이제 전세보증보험 가입할 수 있게 해주겠다. 이렇게 한 거거든요. 

화자 1
22:11
정확히는 감정액에 0.9를 곱해야 되지만은 만약에 그 감정평가사가 시세가 2억인데 2억이라고 감정 평가 해주는 경우에는 곱하기 0.9 하니까 1억 8천 전세가 되거든요. 근데 아까 종전 126% 전세가 1.78억이니까. 거의 돈돈이지만 이런 빌라 같은 경우에는 소위 110% 간평이 일반적이니까. 2억2천 정도 해줘요 그럼 0.9를 곱하면 한 2억쯤 되거든요. 그러면 종전 금액보다 살짝 올라올 것 아닙니까 그리고 이 제도가 조금 효력이 있는 거는 공시가가 시세의 70%였지만 예전에는 요즘에는 공시가가 더 내려버려 가지고 막 60프로로 내려가서 60프로 내려간 거 1.26 해봐야 70 몇 프로밖에 안 되거든요. 근데 간평을 시세의 110%로 해주면 0.9급해도 시세만큼은 나오니까 결국 이렇게라도 해서 전세를 전세보증보험 가입시켜 살려주겠다는 거고, 전세보증보험 가입시켜 줄 테니까. 

화자 1
23:07
그 보증서가 있으면 어느 정도 안전하다고 임차인들이 느끼니까 이렇게 살리겠다는 거를 7월 말에 하겠다는 게 가장 큰 꼭지입니다. 요게 이제 핵심이고 예 그리고 두 번째는 주택도시보증공사가 전세보증보험 사업을 하다 보니까 사고액이 늘어나서 작년 손손실이 3조 8천억 이에요. 올해도 예사롭지 않거든요. 그리고 주택의 기금 여유자금은 2년 전 45조인데 작년 말 기준 18조고 지금은 더 빠져가지고, 기금 고갈도 임박했어요. 결국은 주택도시기금은 청약통장에서 나옵니다. 그렇죠. 그래서 이번 6.13 대책에서는 갑자기 그 청약예금 부금 저축을 예 통폐합을 한 다음에 통폐합을 하고 종자껏 인정해 주겠다. 했습니다. 그러니까 혁신이죠. 대신에 청약통장 가입액도 25만 원으로 10만 원에서 25만 10만 원으로 늘려줬거든요. 그러니까 기금으로 돈 더 넣어라 약간 이런 인센티브를 작동시키면서 이 2가지를 같이 패키지를 냈습니다. 

화자 1
24:05
이거 외에도 도심지의 주택 인허가를 촉진시키겠다. 그 다음에 어저께도 나왔지만 12만 호 2년에 걸쳐서 매입 임대주택 다시 하겠다. 이런 것들이 매입 임대주택을 공공이 하게 된다면은 민간 임대차는 좀 불안하게 느끼지만 공공임대차에 대해서는 불안 

화자 2
24:23
그러니까 

화자 1
24:24
결국은 그 12만 호 정도 되는 주택도 전세 시장이나 월세 시장에 투입이 된다는 거거든요. 지금 공실 나거나 하는 주택들이 있으니까 그래서 이런 비아파트 쪽 전세를 살리기 위한 패키지 정책들을 그냥 쏟아내고 있는 중이다라고 보시면 되겠습니다. 

화자 2
24:41
그렇군요. 그러면 이제 지금 가장 큰 부동산 쪽에 문제 중의 하나인 전세 대란과 깡통 전세 문제는 일단 정부의 대안이 하나 나온 것 같고요. 예 그리고 또 1가지 축이 뭐냐하면, 지방 부동산 경기가 너무 안 좋잖아요. 네네 지방 부동산 경기를 좀 부양하기 위한 별도의 또 대책 이번에 나온 건 없나요? 

화자 1
24:59
아 그거는 이제 국토부 장관이 대전을 방문했을 때 5차 국토종합계획이라고 2026년부터 2040년까지의 장기간에 걸쳐서 그러니까 인구감소와 지방 소멸을 대비하는 5차 국토종합계획을 수립하겠다고 발표를 했습니다. 네, 그러면서 대전은 어떤 도시냐면은 소위 수도권 이남이고 대전 세정 연계에 충청도 여기까지 연계하면은 거기가 삼각형으로 좀 클러스터화 될 수 있는 도시 중에 1군데거든요. 그래서 대전을 베이스로 하는 지방 융복합 대형 위상 구조를 좀 위계를 만들어 가지고 대형 개발 전략을 수립하는 그런 형태를 발표했고 이거를 전국 레벨로 하겠다는 그런 큰 구상을 얘기를 했어요. 예 그래서 막 지방 메가시티 막 이런 얘기가 과거부터 있었는데, 그거를 국토종합 계획 레벨로 올려가지고 그거를 이제 종합적으로 추진하겠다는 그런 구상을 밝힌 게 일단 가장 큰 것 같구요. 

화자 1
25:54
세부안은 당연히 디테일하게 좀 나와야 되겠지만, 어쨌든 현 계획은 그런 것 같습니다. 네 

화자 2
26:01
그럼 이제 지금 정부 얘기 나온 거를 종합해서 우리가 하나하나 좀 살펴보면 이 정부의 전세 기피 현상을 어떻게 보면 해결하기 위한 특히 빌라 중심으로 이거에 대한 대안 나온 게 효과성이 있어 보이세요. 저는 사실 지금 어떻게 보면 사회적인 인식이 이미 전세 깊이로 고착화된 상태에서 보증해 준다라고 해서 그리고 약간의 신뢰도를 더 부여한다고 해서 바로 그 흐름이 안 바뀔 것 같은데요. 아 

화자 1
26:31
그래서 작년에 나왔어야 될 대책이죠. 왜냐하면, 작년 초부터 모든 언론이 대서특필 했으니깐요. 그리고 뭐 저도 최근에는 제 채널에서 국토부에 대한 그런 비평을 많이 하고 있는데, 전세가 상승에 대한 원인이 금리에 있다면 국토부가 할 일이 없죠 예 그런데 빌라 시장의 전세 기능 소실해 있다면 국토부가 나서야 되거든요. 네 근데 이런 데이터들이 매월 발표됐고 이제 1년 넘는 기간 동안 정책이 안 나왔고 현재 국토부 장관은 지난주에도 이제 타사 언론과 대담을 하면서 뭐라고 했냐면 전셋값 상승의 원인이 신생아론이 전세 대출을 해주는 게 있거든요. 이게 버팀목이라 디딤돌이니까. 매매랑 전세를 같이 패키지로 냈는데 그 신생아론에서 그냥 전세대출이 나가니까 전세 총 과소비 성향이 있는 것 같다 15편 20평 가고 이거에 대해서 얘기를 하셨고 그 다음에는 임대차법 개정을 안 해줘서 전세가 강세다라고 얘기를 하셨거든요. 

화자 1
27:27
근데 일부에서 말씀드렸다시피 현 전세 대출은 마이너스인데도 아파트 전세가가 올라가고 있습니다. 그러니까 신생아 대출 때문에 전세대출이 늘어난다손 치더라도 총액으로는 마이너스거든요. 근데도 전세대출이 플러스였던 거는 거의 이례적인 현상이었기 때문에 이게 미시적으로 빌라가 전세 기능이 없어진다는 거가 너무 데이터로 나와서 많은 사람들이 그렇게 해석할 때 이런 대책을 6개월이라도 빨리 냈어야 되지 않냐 요런 생각이고요. 말씀하신 것처럼 전세 1번 어려움을 겪고 나면은 이제 전세 깊이가 그냥 고착화될 수밖에 없거든요. 그리고 아마 한 3년은 지나야지 그 마음이 좀 풀어질 겁니다. 저희 그러다 보니까 당장 단기간에 이 대책이 영향을 줄까에 대해서 조금 퀘스천 있고 두 번째는 결국은 공은 감정평가사에 넘어갔습니다. 그렇죠. 공시 가격은 부동산이 다 해놨거든요. 부동산원은 정부 공시가 정책에 따라서 올려라 하면 쫙 올리고 내려라 하면 쫙 내렸는데 근데 그렇게 내리면서 역전세가 확대되니까. 

화자 1
28:25
아 그러면은 부동산한테 다시 공시가를 조정하라는 거를 연내할 수는 없고 감정평가사 들어오세요. 한 다음에 감정평가사가 높은 시세대로 감정평가를 해달라고 올렸는데 세상 어느 감정평가사가 넋 놓고 그 높은 시세대로 간평하겠습니까? 빌라시장의 매수세가 약해졌는데 그래서 감정 평가 금액의 0.9배만 적용하도록 됐기 때문에 감정 평가도 그냥 보수적인 감평 해버리면은 그 금액이 더 낮을 수가 있거든요. 그럼 이건 거꾸로 더 그 역전세 충격이 커진다는 거로 연결되는 거예요. 그래서 7월 말에 대책 발표하면서 신과 악마가 디테일해 있기 때문에 현재는 감정평가액의 0.9배인데 뭐 1.2배를 할 할 수도 있죠. 근데 그래서 정책 나오는 건 봐야 되겠지만, 어쨌든 지금은 공을 이제 감정평가 단체로 넘겨버리면서 빌라 쪽을 살리라고 하는 게 저는 이게 마뜩한 대책이냐 이건 좀 애매하고 너무 늦었구요. 

화자 1
29:18
전체적으로는 전세가 늘어나는 거는 이제 빌라포비아 이런 현상들이 있는데, 단기적으로 아까 저는 매입 임대주택 현상이라든가 건설 임대를 확대하는 거는 실질적인 대책이라고 생각을 합니다. 공공에서 공공 전세하거나 공공 월세 하겠다고 하면은 민간 임차 시장에 대한 지금 신뢰가 좀 깨졌기 때문에 이런 거라 가지고 예 공공 쪽에서 지금 많이 나서야 될 때인 것 같습니다. 빌라 쪽에 대해서는요 

화자 2
29:45
알겠습니다. 그 다음에 인제 지방 부동산 경기에 대한 부양과 관련된 내용인데요. 2040년까지 종합적인 국토이용 계획에 대해서 어떻게 보면 제시하는 걸 곧 하겠다고 세부적인 것까지 했는데 지금 지방의 부동산 PF 문제라든가 미분양 문제라든가 악성 매물들에 대해서 해가를 해주는 게 지금 당장 이쪽에선 급한 불이 꺼진 거 켜져 있는 상황인데 2040년까지 큰 그림으로 앞으로 여기 이런 살기 좋은 인프라 조성하는 다양한 계획들을 발표한다고 해서 이 매물들이 소화되거나 이 매물들에 대한 인식이 바뀔까요? 

화자 1
30:20
현재 현재 부동산 시장에 대한 해석을 사람마다 다르게 하지만은요, 전 지금 탈지방이 지방에 계신 분들에게서부터 스스로 나온다고 생각을 하거든요. 그래서 이게 종전의 2016년부터 21년까지의 강세장에서는 뭐 순차적으로 기다리면 다 오르고 그다음에 전반적인 강세자인데 규제를 피해서 오르고 핀셋처럼 오르고 뭐 지방에 대해서도 경쟁력이 있다는 인식이 일반적이었는데. 22년 23년에 우리 사회가 달라진 거는 이제 초저출산에 대해서 완전히 디폴트 시나리오로 깔고 간다는 겁니다. 그 전까지랑 지금이랑 초저출산을 바라보는 게 다르잖습니까? 그 인식이 바뀌었기 때문에 이제는 지방 부동산에 대한 선호도 역시 내려갔다고 보는 거가 지방에 계신 분들에게서부터 스스로 나온다고 보고 그것이 최근 들어서 나타나고 있는 원정매수세 재확대의 원인이라고 보거든요. 

화자 1
31:15
그러니까 서울이 월간 0.7프로 상승하는데 지방이 마이너스 지방광역시가 마이너스라는 거는 그거는 매수세가 그만큼 완전 위축된 거구요. 그리고 지방 실거래 자체가 많지도 않아요. 그리고 서울의 원정매수는 현재 100세대 찍었는데 22프로 나온 거고, 지방의 실 거래총회 그 매수가 지방으로 갔다면 지방 부동산이 돌아섰을 겁니다. 그 거래량이 워낙에 작기 때문에 결국 그거는 이런 한국의 그 피크아웃을 염려한 그런 시장의 모습으로 나오는 거지 과거에 강세장 담론은 저는 아니라고 생각해서요. 지금 필요한 거는 여기서도 또 역설은 출산율은 서울이 더 낮은데 0.5인데 서울은 없어진다는 소멸 얘기가 없고 지방이 출산율 1명인데 없어진다 하는 거고, 그거는 지방 도시 기능이 없어서이고 도시 기능의 대표적인 게 일자리인 거잖아요. 그리고 지방에는 성비가 안 맞기로도 유명해요. 

화자 1
32:12
그러다 보니까 일자리 정책들을 내야 되는 것 같고요. 과거처럼 막 단지 개발하고 주택개발하고 그런 게 그런 것도 필요하겠지만, 국토부 레벨에서 혼자 할 수 있는 정책은 아니라고 생각하고 그냥 종합정부의 종합적인 대책이 필요한 것 같습니다. 

화자 2
32:30
예전에는 서울의 투기과열지구로서 다양한 규제가 더 강화되면 그걸 풍선효과라고 해서 오히려 지방의 부동산으로 투자 자금이 넘어가게 해서 지방부동산 잠깐 살아나는 경우도 있었는데, 이젠 앞으로는 그런 것도 기대하기 점점 어려울까요? 

화자 1
32:47
아 결국은 그 인식 체계가 바뀌어야 된다고 생각하는데요. 지금 지방 부동산에 대한 인식이 매우 보수적이라고 보여지고 그게 초저출산에 있다고 생각하고 지방 소멸이 있다고 생각한다면은 쉽게 이게 바뀌기 어렵다고 생각을 하고 있습니다. 그러니까 과거의 그 인구 담론은 좀 안 맞는 상황이었어요. 뭐냐면은 인구가 증가하고 있는데, 인구 감소 시대가 온다 이런 얘기를 했었거든요. 2010년대에 그 일본화 인구담론은 한국적인 상황에서 인구 가구수 폭증 중인데 나온 담론이여가지고 너무 시대를 앞서갔다고 한다면은 2020년부터는 실제 인구 마이너스고 지금 월에 태어나는 건 만 명인데 돌아가시는 분들은 2만 명이니까. 그리고 이 숫자는 더 벌어질 거잖습니까? 그러다 보니까는 실제로 그거를 체감하는 와중에 나온 담론이어서 이거를 극복하기가 생각보단 쉽지 않을 것 같애요. 

화자 1
33:39
그래서 과거 진짜 박정희 시대 때 했던 것처럼 정말 진정성을 담아 가지고 지방을 살리겠다는 종합적인 패키지가 나와야지 사람들이 믿어줄 것 같습니다. 

화자 2
33:51
알겠습니다. 자 그렇다면 이제 그 질문을 추가적으로 드리려고 했었어요. 과거에도 우리가 다양한 산업 기반을 가질 수 있었던 이유가 울산에서는 조선하고 포항에서는 철강하고 광양도 있고 이런 지역의 거점 산업 도시 거점 인프라가 있는 견고한 도시들이 있기 때문에 국가가 아주 견조한 발전을 할 수가 있었는데, 이건 뭐 우리 최상욱 대표님도 당연히 동의하시는 내용이지만 서울과 수도권의 1극 체제는 사실 국가적으로 올바른 건 아니잖아요. 그렇다면 이렇게 지역 소멸이라든가 초저출산에 대해서 전국민이 이미 다 알고있는 현상을 이걸 다 알고 있음에도 불구하고, 지방의 뭔가 거점 도시를 활성화 시켜서 수도권 과밀의 문제도 좀 해소할려면 진짜 뭘 어디서 단추를 풀어야 될까요? 

화자 1
34:37
그래서 지금 나온 게 이번 주에도 대전에 가서 한 얘기가 결국 수도권 사실은 지금 이것도 수도권에 가고 싶은데 수도권의 턱 끝에 걸쳐서 지금 대전 세종 충청이 그 수도권에 있는 여러 가지 규제를 벗어난 지역으로 선택이 되고 있는 거다 보니까 이것도 사실은 

화자 2
34:57
일본의 제일 가까운 지역 

화자 1
34:58
수도권 담론의 연장선이거든요. 대전 세전 충천을 어떻게 어떻게 이렇게가 아니라 그냥 수도권에 들어가야 되는데 여러 가지 제한들이 있다 보니까 못 들어가니까 그럼 우리 사옥을 얻다 지을까? 어디로 이전할까 하다보니까 대전세전 충남인 거거든요. 그래서 말씀하신 것처럼 과거에는 어딘 어디 어디는 어디 이런 그런 건 아니었습니다. 지금 우리나라 산업들이 되게 커졌는데 과거에는 반도체 산업만 좀 커졌지만 반도체 클러스터가 이미 경기 남부권에 있잖아요. 근데 2차 전지 같은 경우에도 2차 전지 클러스터가 충청권을 베이스로 충청 경기 남부 그리고 경상도 이제 창원권을 벨수로 있는데, 그런 어 특정 굉장히 거대한 산업들은 과거에 자동차산업이나 지금도 자동차 산업이 엄청 거대하지만 이런 중후장대한 제조업 산업들은 좀 클러스터 효과가 있다고 생각하고 예 그런 걸 육성할 필요가 있는 것 같습니다. 관련 세법이라든가 이런 것들도 잘 손질을 해 가지고요. 

화자 1
35:53
그리고 어 그런 어느 정도의 교통정리를 하고 나면은 나머지 그거에 유관되는 요즘에 지식 서비스 산업들도 그 주변에 많이 생길 수가 있으니까 지금은 이제 그냥 각자 알아서 그냥 지으세요. 이렇게 하다 보니까 뭐 그럼 여기 지었다가 해외 지었다가 여기 지었다가 조금 이런 경향이 있는 것 같고요. 네 세법상으로도 그렇지만 어 좀 여러 가지 계획적인 인센티브를 많이 만들었으면 좋겠습니다. 

화자 2
36:17
이미 그럼에도 불구하고, 전국에 있는 한 2500개 가까운 읍면 동니에 각각 자신의 집이나 토지나 뭐 이런 것들을 인제 논전답까지 가지고 계신 분들도 계실 거예요. 그러면 그분들에게 지금과 같은 상황 속에서 우리 동네는 점점 인구가 줄어들고 있는 걸 직접 보고 계시 보고 계신 분들도 많을 텐데 그분들은 자기 자산 관리를 어떻게 해야 될까요? 

화자 1
36:40
아 지금 지역에서는 얼마 전에도 저도 지방에 있는 그 공공기관 대상 세미나를 했는데요. 지방 안에서도 소위 수축 사회가 일어나고 있어요. 예 그냥 이제 거주지를 떠나 가지고 그래도 좀 더 사람 많은 지역으로 이사를 가시고 

화자 2
36:54
그러니까 시 안에서 조금 더 그 모여져서 살 수 있을 곳으로 다 옮긴다 이런 얘기인 거예요. 

화자 1
36:59
예를 들면 부산도 부산 안에서도 또 공실이 심각해지는 그런 지역이 있고 거기를 떠나면서 다른 지역으로 가다 보니까 이게 광역시들도 다 비슷하거든요. 그러니까는 저는 종국에는 뭐 서울도 그렇게 될 거라고 생각하지만은 지금 이렇게 도시가 수축화는 되고 있구요. 그 수축화되는 도시에 대한 그 지역을 어떻게 관리할 거냐 이런 게 우리나라에는 새로운 숙제가 된 것 같습니다. 사실 외국에는 이런 숙제가 너무 많았어. 가지고 그런 거를 건축도시 이런 사람들이 많이 담론화를 했었는데 현재 우리나라에는 이게 처음 생긴 것 같아요. 저 개인적으로는 그 도시계획학을 공부하셨던 분들이나 건축이라든가 이런 걸 공부하셨던 분들이 지금 좀 목소리 많이 냈으면 좋겠고요. 이제 아파트를 엄청나게 짓던 소위 밀물의 시대는 조금 간 것 같고, 이게 2월형 교수의 표현인데 이제 썰물의 시대가 온 것 같거든요. 그러면 썰물의 시대가 온다고 무조건 나쁜 게 아니라 썰물에 갯벌이 있다. 

화자 1
37:59
이런 말씀을 하셨어요. 그래서 이 썰물 사회 안에서도 뭔가 갯벌을 찾으려면 여기서 막 노력해야 되는데 아 이제 썰물이네, 뭐 끝났다 이렇게 생각하기보다는 요 안에서도 마이크로 한 근데 그게 더 빛날 수도 있는 거니까 네 그런 대책들을 내도록 이제 연구가 많이 있어야 될 것 같습니다. 

화자 2
38:15
저한테도 요즘 사실 또 개인적으로 연락 오시는 분들의 큰 애환들 제가 이거 어떻게 답변할지 몰라가지고 우리 최 대표님께 오늘 여쭤보려고 하는데요. 우리 한참 연끌이라고 불렸던 그 붐업의 시대 때 어 나도 집 1 없으면 큰일 날 것 같은데, 라는 마음으로 서울과 수도권에 집 사기는 어려우니까 저 광역시나 저 시 군 단위의 조금 내 손에 잡히는 매물들을 그때 대출 약간 껴서 구매하신 분들이 좀 있더라고요. 그분들이 요즘 지방 경기도 안 좋다. 보니까 부동산 경기가 안 좋다보니깐 가격이 많이 떨어져서 고심들 많이 하고 있는데, 네 그분들에게는 어떤 조언을 해주시겠어요. 

화자 1
38:54
지금은 마특히 할 수 있는 조언이 없죠 네 근데 저 개인적으로는 지금부터 만약에 소위 하락 추세가 지방소멸 추세가 단 1번의 반등없이 내리하락 추세인지에 대해서는 잘 모르겠습니다. 왜냐하면은 저 역시도 피크아웃을 기본 시나리오를 하고 있지만 그 시나리오의 기전은 한은의 경제 전망이고 한은 경제 전망도 어쨌든 35년 이후부터거든요. 24년부터 35년까지는 어쨌든 한국이 경제성장 플러스를 보일 거라 가지고 이게 과연 11년 동안 내리 하락할 것인가에 대해서는 좀 퀘스천마크가 있구요. 그러다보니까는 막 그 35년 40년 이후에 그런 거를 미리 너무 선반영하지 말라는 말씀드리고 싶습니다. 네 

화자 2
39:38
그리고 마지막 질문인데요. 이제 빌라가 조금 기피 대상이 돼서 저평가돼 가고 있는 빌라들도 꽤 있을 것 같아요. 그렇다면 서울과 도심지에서 직주 근접성을 생각해서 최대한 가까이 살고 싶은 분들에게는 그런 빌라를 지금 이런 사람들의 인식이 안 좋아졌을 때 살기 좋고 잘 구축된 그러니까 건립이 잘 된 빌라를 구매하는 거 이것도 좋은 대안이라고 

화자 1
40:03
저는 그러니까는 주택을 이제 투자 대상으로 보면 볼수록 본인 소득 대비 비싼 주택을 레버리지 투자할 수밖에 없다는 게 문제라고 보고 있구요. 어 저는 제 주변의 지인도 그렇고 저도 그렇고 빌라 생활을 다 해봤고 예 그다음에 가격 가성비 대비 주거 기능이 괜찮다고 생각하는 그런 그러니까 연립 다 가구가 아니라 이제 다 세대주택들은 개별 등기를 칠 수 있잖아요. 그래서 연립주택 같은 경우에는 얼마든지 좋은 대안이 될 수 있다고 저는 생각을 합니다. 그래서 주거비를 오히려 아파트는 지금 많이 고평가가 되어있는 상태기 때문에 신축 아파트 무리해서 영끌해서 사시기보다는 소득되면 사시면 되죠. 근데 그렇게 하기보다는 자기소득 맞춰서 하시고 투자는 지금 뭐 미국 주식부터 시작해서 많으니까 투자 수단은 많다고 생각하거든요. 그리고 주거 어느 정도 안정되면 일도 열심히 할 것이고. 

화자 1
40:57
그래서 연봉 높이고 그다음에 해외 주식이라든가 다른 투자 자산으로 눈 돌리고 너무 주택에 막 올인해 가지고 하지 마시고 소득 높아지면 자연스럽게 주거는 갈아타면서 주거 품질도 올라가는 거지 처음부터 막 그 강남 신축 34평 대형표 막 이런 거에 들어갈 수는 없거든요. 네 그래서 그냥 단계를 밟아 가시면은 그런 맥락에서는 빌라도 좋은 선택이라고 봅니다. 

화자 2
41:23
알겠습니다. 사실 오늘 정말 불편할 수 있는 질문 많이 드렸는데 하나도 뭐랄까요? 피하지 않고 말씀 주셔서 정말 진짜 감사드립니다. 이 전문가가 할 일이잖아요. 예 부끄러움 많은 국부 최상욱 대표였습니다. 고맙습니다. 

화자 1
41:37
예 감사합니다.