손경제-기업 '영구채' 역대급 발행｜자사주 소각, 기업 이득은｜성심당과 코레일 갈등, 해법은｜20240605(수)

20240605(수) 손경제 요약

1. 영구체와 신종자본증권

1-1. 영구체의 개념과 기능
 -  영구체는 만기가 표면적으로 보면 만기가 없고, 사실상 만기가 매우 길며 이자만 내는 채권을 의미함
 -  영구체를 발행하는 기업이란 굳이 금리가 더 높은 연구채에 요즘 기대하고 있는 기업을 의미함
 -  만기가 없기 때문에, 돈을 못 빌리는 것처럼 보이지만 사실상 만기가 존재함
 - (중요) 재무제표상으로는 영구체를 자본으로 인식하며, 이는 부채 비율을 줄일 수 있는 방법임

1-2. 신종자본증권의 이해
 -  신종자본증권은 30년에 한 번 한번 재발행되며, 3~4년 간의 만기를 가짐
 -  신종자본증권을 발행한 기업 입장에서는 이는 자본 증가의 수단이며, 이자율이 높음
 - (중요) 만약 비상 사태가 발생했을 경우, 특정 조건 하에 주식으로 강제로 전환되며 이자율이 더욱 높아짐
 -  대기업이나 큰 규모의 기업들이 주로 신종자본증권을 발행하며, 이는 자금 부족을 보완하기 위함임

1-3. 신종자본증권의 영향
 -  신종자본증권의 발행이 늘어나는 것은 시장에서 자금 구하기가 어렵다는 것을 의미함
 -  신종자본증권의 이자율이 높으며, 3~4년 후에는 부담감이 커질 가능성이 있음
 -  신종자본증권의 발행은 회사의 부채비율을 줄이는 효과가 있으며, 주가에 긍정적인 영향을 미침
 - (중요) 자금 필요한 기업들이 신종자본증권을 발행하면, 주가는 약간 상승하는 반응을 보임

2. 주식소각과 월세 쟁점 분석

2-1. 주식 소각에 대한 설명
 -  회사 주식을 자사주로 변환해 없애는 방법을 자사주 소각이라 함
 - (중요) 자사주 소각을 하면 주주의 숫자를 줄여 동업자의 숫자를 줄임
 -  자사주 소각은 회사의 입장에서는 좋지 않음
 -  주주들은 동업자 숫자의 감소를 통해 이익을 볼 수 있음

2-2. 월세 쟁점 분석
 -  성심당 빵집이 월세 쟁점으로 대전역사와 논란중임
 -  월세액은 원래 정액이 아닌 매출의 몇 %로 받고 있음
 -  이로 인해 다른 역사들에 비해 월세가 낮아지는 문제가 발생함
 - (중요) 월세 쟁점이 특혜로 인식될 수 있음

2-3. 월세 계산 방식에 대한 설명
 -  코레일 유통의 내부 규정은 최저 수수료율이 7프로라고 함
 -  성심당이 5%로 낮은 수수료율을 적용 받는 이유에 대한 의문 제기
 -  성심당과 코레일 유통 모두 불합리한 측혜로 볼 수 있음
 -  각각의 입장에서 월세 쟁점을 다양한 시각으로 볼 필요가 있음

3. 코레일 유통 임차료 문제

3-1. 코레일 유찰과 임차료
 -  코레일 유찰로 임차료 17%까지 낮출 수 있음
 - (중요) 하지만 임차료를 더욱 낮추면 입찰자가 없어질 수 있음
 -  따라서 임차료를 최대한 유지하고자 코레일 유찰에 유연하게 대응해야 함
 -  내부 규정을 변경하기 어렵다면, 경쟁이 나타나기 전에 예상하던 상한선을 낮추는 것이 필요
 -  그러나 현재 상황에서는 이러한 규정 변경이 복잡한 법적 문제를 내포하고 있음

3-2. 코레일 유찰과 상가 임대료 보호법
 -  상가 건물 임대차 보호법에 따라 임대료는 매 5년에 한번씩 증액해야 함
 -  따라서 10년 이상 임차된 상가는 임대료 보호가 어려움
 -  따라서, 임차인 입장에서는 임대료가 너무 높은 것을 문제삼을 수 있음
 -  이런 상황에서 임차인은 임대인에게 임대료를 더 낮출 수 있는 방안을 찾아야 함
 -  이에 반해 임대인은 공실을 피하려면 임대료를 높여야 하며, 이는 임차인과의 갈등을 야기할 수 있음

3-3. 임차료 문제의 향후 전망
 -  임차료 문제는 코레일 유통의 내부 규정과 공실 문제로부터 비롯된 것으로 보여짐
 -  현재 임차료 문제는 임차인, 임대인, 그리고 경쟁 업체간의 상생을 요구하는 문제로 전환됨
 -  경쟁이 생길 경우 임차료를 더욱 높혀서 입찰자가 없는 상황이 발생
 -  이런 문제는 코레일 유통의 내부 규정이 너무 강하게 설정되어있어 유연하게 변경되지 못하는 상황을 초래
 -  따라서, 이런 문제에 대한 해결책을 찾는 것이 필요함

 

손경제 팟캐스트 - 전체 스크립트

화자 1
이진우의 손에 잡히는 경제

화자 2
안녕하십니까? 이진우입니다. 요즘 우리나라에 영구체를 발행하는 기업들이 크게 늘고 있습니다. 영구체는 만기가 표면적으로 보면 만기가 없고 그리고 현실적으로도 사실상 만기가 매우 길어서 이자만 내는 채권을 뜻하는데 왜 기업들이 굳이 금리가 더 높은 연구채에 요즘 기대고 있는 건지 요즘 자금시장 돌아가는 이야기 들어보겠구요. 대전의 명물 빵집 성심당과 대전 역사를 운영하는 코레일 유통 사이에 임대료 갈등이 요즘 평행선을 달리고 있습니다. 어 높아진 월세를 두고 코레일의 갑질이다. 아니다. 그동안 성심당이 특혜를 본 거다 두 의견이 각각 엇갈리고 있는데, 혹시 양쪽 모두 만족할 만한 해법은 없을지 잠시 후에 부동산 전문 변호사 강동원 변호사를 연결해서 함께 우리 함께 찾아보도록 하겠습니다. 맞습니다.

화자 2
오늘 친절한 경제 시간에는 자사주 매입 소각이 그걸 하는 회사에는 어떤 이득이 됩니까라는 질문에 답을 해드리겠습니다. 6월 5일 수요일 손에 잡히는 경제 시작합니다.

화자 1
이진우의 손에 잡히는 경제

화자 2
네 오늘은 뉴스가 짧아서 김치형 경제 뉴스 큐레이터 한 분이 나오셨습니다. 어서 오세요.

화자 3
네 안녕하세요.

화자 2
네 한 분이 나오셔도 든든한 자 오늘 요즘 기업들이 건설회사를 비롯해서 영구채 발행을 많이 늘리고 있다. 이게 뭘 의미하는 거냐 뭐 그런

화자 3
궁금함이에요. 영구체 앞에서 설명을 조금 해주셨습니다마는 영구체를 잘 모르시면 이 뉴스가 도대체 어떤 의미냐라는 게 좀 헷갈리실 수도 있는데, 좀 더 자세히 얘기하면 사실은 영구치하곤 또 조금 다른 신종자본증권의 발행이 늘고 있는 거거든요.

화자 2
신종발행 신종자본증권

화자 3
근데 비슷합니다. 뒤에서 제가 조금 설명을 드리고 먼저 그러면 이게 어떤 의미를 가지고 있느냐 간단하게 얘기하면 급하게 돈 필요한 기업들이 많다는 의미로도 해석이 가능하구요. 또 은행에서 대출을 받거나 일반 회사채를 발행해서는 돈을 못 구한다는 의미로도 해석이 가능합니다.

화자 2
그 평소에 안 하던 일을 하고 있다는 건 뭔가 좀 평소와는 다르다는 뜻이니까.

화자 3
네네, 그러면 이걸 발행한 기업이 위험하다는 신호인가라고 질문을 주시면 그렇게 보기엔 또 좀 무리가 있다. 이렇게 답을 드려야 될 것 같은데요. 어쨌든 급한 불은 이걸로 다 껐을 수도 있거든요. 그래서 이제는 불씨만 잘 관리하면 괜찮을 수도 있는 상태다 이렇게 말씀을 드릴 수 있

화자 2
일단 뉴스를 좀 이해해보기 위해서 건설회사들을 비롯한 금융회사들이 영구체 신종자본증권이라고 불리는 건 발행하고 있다는데 이게 뭔지부터 좀 설명을 해주시

화자 3
앞서 인제 만기가 엄청 긴 걸 인제 우리 저희가 영구체라고 한다고 말씀하셨잖아요. 신종자본증권도 보통 한 30년에 만기를 가지고 있습니다. 그러다 보니까 사실상 만기가 없다. 그래서 영구체라고 부르는 거구요. 돈 빌리는 기업 입장에서는 뭐 만날 뭐 3년에서 4년마다 갚아야 할 만기가 없기 때문에 얼마나 좋겠습니까? 근데 그렇다라는 거는 앞서 지적해 주신 것처럼 이자를 높게 받을 수 있다라는 얘기거든요. 그래서 인제 가장 핵심적인 것은 기업 입장에서 보통은 이제 회사채를 발행해서 회사에서 돈을 꼭 투자를 받게 되면 이게 재무제표상의 부채로 인식이 됩니다.

화자 2
너 몇 년 안에 갚아야 되니

화자 3
사야 되니까요? 연구체는 사실상 만기가 없는 상품이잖아요.

화자 2
있기는 있는데,

화자 3
그래서 이거를 재무제표상 당의 자본으로 인정을 해주거든요. 갚지 않아도 될 돈 뭐 이렇게 표현할 수도 있거든요. 그러다 보니까 기업 입장에서는 부채 비율을 떨어뜨리는 데 있어서 영구채나 신종자본증권을 이용하면 좋은 거죠. 다만 인제 연구체는 아까 말씀하신 대로 실제로 만기가 보통은 30년이라고 저희가 얘기를 하는데 신종자본증권은 종류가 굉장히 다양한데요. 하나는 특정 상황이 벌어지면 주식으로 이걸 강제로 전환시켜 버리는 코코본드라는 것도 신종자본증권이고요. 작년에 저희가 그 스위스에서 일어났던 은행이 파산에 가까워지니까 이 투자한 채권 안 갚겠어 해가지고 주식으로 전환시켜 가지고 돈 못 찾아간다고 문제 생겼던 이것도 신종자본증권이구요. 지금 우리가 얘기하는 우리나라에서 발행하는 신종자본증권은 만기는 30년이라고 해놓고, 3~4년마다 옵션 계약을 맺어서 다시 갚고 재발행하는 계약을 맺어놓은 것들을 저희가 신종자본증권이라고 부르거든요.

화자 2
사실상 부채인데 회계법에 그거를 자본으로 그냥 니네 돈이라고 생각하자 뭐라고 봐주는 그게 있어서 그런 걸 계속 발행하면서 돌려막기를 해오고 있다.

화자 3
그렇죠. 일종의 돌려막기를 만기가 엄청 긴 것처럼 만들어 놓은 포장을 좀 잘해 놓은 연구체다 이렇게 보시면 되거든요.

화자 2
깔끔하기로는 주주들이 증자해서 뭐 다시는 돌려받을 일은 없어라고 생각하는 그런 깔끔한 돈 받으면 제일 좋은데 돈은 없다. 보니 그럼 어디서 돈 구해오면 다 부채고 답이 없습니까라고 할 때 요런 조건을 달아서 만기가 무지 길거나 중간에 무슨 비상 사태가 벌어지면 이거 강제로 주식으로 전환하는 거야라는 조건이 붙거나 하는 그런 거는 에휴 그래 자본으로 봐줄게 하는 그런 중간에 규정이 있다는 말이군요.

화자 3
계약을 맺는 거고요. 그래서 사실은 공공기관이나 공기업에서 연구체를 발행을 하던 게 은행들이 금융회사들이 신종자본증권이라 그래서 자본을 갑자기 좀 늘려야 될 때 이럴 때 활용을 했던 게 이제는 일반 기업들로까지 확대되고 있다라는 게 지금의 뉴스구요. 그것도 기업들이 아무나 할 수 있는 것도 아니고 대기업이라든지. 덩치가 좀 커서 3~4년 만에 그래도 아까 말씀 다시 재발행할 수 있을 정도의 여력이 있는 데들만 지금 할 수 있는 상황입니다.

화자 2
예 이거는 돈 빌려주는 사람 입장에서는 야 너희들이 진짜 3만기 30년짜리 채권 찍었으면 이거 30년 후에나 갚겠다는 거야. 우리 그렇게 해서는 안 돼 우리도 돈 필요하지 친구들아 그렇게 얘기하면 아이구 형님 그것 말이 30년이지 우리가 3년 있다가 다시 이거 되사드리고 또 발행하고 할게요 나 몰라요. 인제 그럴 때 그래 또 뭐 그렇지는 않을 친구지라고 할 만한 신용 있는 친구들이라면 그런 걸 팔 수 있는 네, 그렇습니다. 일반 건설회사가 그런다고 하면 야 친구들 어떻게 믿고 저런 걸 우리가 사냐 하는 생각을 사는 쪽에서는 할 수 있을 것 같아요.

화자 3
그렇습니다. 그럼에도 불구하고, 요즘 이게 늘어나는 거는 그만큼 시장에서 자금 구하기가 좀 힘들다는 얘기고요. 이자율 굉장히 높은데요. 최근에 신세계 건설이 한 3500억 원 정도 신종자본증권 발행을 했는데 7.8%고요. JTBC는 9.3%입니다. 연 한 400억 정도 발행했거든요. 근데 인제 이게 이 년 3년 뒤에 재발행할 때의 금리가 만약에 돈은 못 갚게 되면 여기서 이자율을 0.5% 포인트 더 높인다. 또는 2% 포인트 높인다. 이런 계약들이 계속 맺어져 있거든.

화자 2
그 말은 요즘 회사들 돈 구하기가 중견기업들도 어렵다는 뜻이네요.

화자 3
네, 그렇습니다.

화자 2
아 요즘 돌아가는 회사 시장 회사채 시장 자금 시장이

화자 3
그래서 시장에서는 신종자본증권이 발행되면 일단은 부채비율 크게 떨어뜨리니까 조금은 안정화 되는구나. 해서 주가가 좀 오르기도 하는데요. 자세히 들여다보면 3년 4년 뒤에 부담감이 더울 수 있다. 그리고 매년 지불하는 이자가 굉장히 높다 이 부분까지 저희가 알아야 될 것 같습니다.

화자 2
영구처 반응이 늘어난다는 건 자금시장이 요즘 분위기 안 좋다는 뜻이다. 네 맞습니다. 네 김치형 경제 뉴스 큐레이터였고요. 저희는 친절한 경제로 이어가겠습니다.

화자 4
경제를 생각하는 사람들의 즐거운 습관 이진우의 손에 잡히는 경제를 듣고 계십니다. 매주 월요일과 수요일에 찾아가는 특별한 코너 친절한 경제가 이어집니다.

화자 5
네 오늘은 청취자 고경민 씨가 미국 기업들은 여뱃돈이 생기면 자사주를 시장에서 사서 소각한다고 그래서 미국 주식은 주가가 더 잘 오른다는 이야기를 들었는데 자사주를 사서 소각하면 주주들이야 주주 숫자가 줄어드니까 좋을 것 같은데, 자사주 소각을 하는 바로 회사에는 무슨 좋은 점이 있을까요? 저는 아무리 생각해도 아까운 회삿돈을 좀 엉뚱한 곳에 쓰는 것 같다는 생각도 들던데요. 이런 질문을 주셨습니다. 어 자사주 소각은 주식시장에서 거래되는 회사 주식을 회사가 회삿돈으로 사서 태워서 없애버리는 걸 의미하는데요. 실제로 불을 피워서 태우는 것까지는 아니지만, 존재하지 않는 주식으로 만들어 버린다는 점에서 불태우는 거 하고 효과가 동일합니다. 아니 왜 기껏 열심히 번 돈으로 주식을 사서 태워 없애는 짓을 하냐? 이건 주주들 숫자를 줄이려고 그러는 건데요. 주주들 숫자를 줄인다는 건 동업자 숫자를 줄이는 거하고 같은 겁니다.

화자 5
예를 들어서 친구들 5명이 모여서 큰 식당을 하나 운영해 보기로 하고 처음에는 5명이 각자 돈을 내서 시작했는데 처음에야 돈이 부족하니까 5명이 돈을 냈어야 하지만 어느 정도 자리를 잡고 돈을 잘 버는 상황이 되면 아 이럴 줄 알았으면 세 명이서만 했어도 충분했는데 괜히 5명이나 모여서 시작해서 번 돈을 5명이 나눠야 되잖아. 지금이라도 동업자 숫자를 좀 줄일 방법은 없을까? 이런 생각을 하게 되거든요. 그런데 방법이 없는 건 아닙니다. 식당을 해서 그동안 번 돈으로 동업자 5명 중에 한 두 명한테 야 너희들 그동안 고생했는데 이제 이 식당은 세 명이서 해도 충분하겠어 너희들 지분 평가해서 사줄 테니까. 이번 기회에 팔고 나가주라 한꺼번에 목돈 생기니까 너도 나쁘지 않잖아라고 이야기 얘기해서 동의를 하면 동업자 두 명을 이제 없애고 세 명이서만 운영하면 되거든요. 그럼 지금부터 식당이 버는 돈은 이제 셋이 나누면 되니까.

화자 5
남은 세 명에게는 좋은 일이죠. 자사주 매입 소각이라는 것도 똑같은 겁니다. 주식 숫자를 줄여서 회사의 동업자 숫자를 줄이는 건데 그럼 그런 자사주 소각을 하는 회사는 뭐가 좋으냐 회사가 좋을 건 하나도 없습니다. 5명이 동업하는 식당의 종업원 입장에서 보면 식당 주인이 5명이든 세 명이든 달라질 건 하나도 없잖아요. 오히려 지금까지 벌어둔 돈을 톡 털어서 그 동업자 두 명들한테 나눠준 거니까 괜히 식당에 모아둔 돈만 없어지고 자칫하면 연말에 월급 좀 올려주세요라고 하면 야 이번에 동업자 두 명 정리하느라고 돈을 다 써서 없으니까 조금만 기다려봐 월급은 내년에 올려줄게 인제 이렇게 나올 수도 있으니까 오히려 종업원들 입장에서는 나쁜 일이 되기도 합니다. 그래서 자사주 소각을 하면 회사는 어떻게 됩니까? 좋은 겁니까?

화자 5
이 질문에 대한 답은 주주들은 좋아질 수 있는데, 회사 입장에서는 좋고 나쁠 게 없고 종업원들 입장에서는 좋은 일 아닐 수도 있다. 이게 답이겠습니다.

화자 2
예 대전의 유명한 빵집 이제 전국에서도 다 아는 빵집이 됐는데 성심당이라는 빵집이 대전역사에서 월세를 한 1억쯤 내고 운영을 하다가 요즘 대전역사 운영업체인 코레일 유통이 월세를 좀 올려야 되겠습니다. 이게 다른 업체하고 형평성이 안 맞습니다라고 하는 바람에 이런저런 문제가 불거지고 있습니다. 처음에는 간단한 문제인 줄 알았더니, 이게 아무리 들여다봐도 월세를 덜 받을 방법도 없고 그렇다고 빵집 입장에서는 더 낼 방법도 없고 그런 상황이라네요. 혹시 규정을 좀 바꾸거나 다른 솔루션이 없을지 이번 사태를 좀 자세하게 좀 더 들여다보겠습니다. 법무법인 정의의 강동원 변호사님이 전화로 연결돼 있습니다. 안녕하십니까? 예 안녕하십니까? 강동원 변호사입니다. 이게 인제 사람들마다 의견이 달라요. 야 빵 좀 잘 만드는 중견 업체인데 좀 잘 좀 도와주지 이 성심당이 응원 성심당을 응원합니다.

화자 2
하는 분들도 있고 예 코레일도 그게 뭐 자기 돈들도 아니고 나랏돈으로 운영하는 역사 내 규정대로 좀 올려받겠다고 하는 게 어쩔 수 없지 않겠느냐 하는 의견도 좀 있는 것 같아요. 변호사님은 개인적으로는 이 사태를 어떤 쪽으로 바라보고 계십니까? 방금 기자님 말씀해 주신 것처럼 이제 두 개의 측면으로 볼 수 있을 것 같습니다. 이제 뭐 임대인에 해당하는 코레일 유통이 임대료를 네 배 이상 올려서 갓질하는 거 아니냐 뭐 이렇게 볼 수도 있고 아니면은

화자 6
그동안 이 성심당의 매출 대비 냈던 임대료가 너무 적기 때문에 오히려 특혜 아니냐 뭐 이렇게 볼 수도 있을 거 같은데요. 사실 뭐 어느 측면으로 볼 수도 있겠지만, 한쪽으로만 보게 되면 좀 자세히 들여다보면요 사실은 코레일 유통도 좀 난처한 입장이고, 성심당이 말하는 것도 의견 이해가 되는 면이 있습니다.

화자 2
의견들을 조금 좀 정리를 해보죠. 갑질은 아니지만, 차별 특혜로 볼 수는 있다. 뭐 이런 의견도 나오는데 어떤 배경일까요?

화자 6
이게 이제 코렉 유통이요. 수년 전에 임대료를 받는 방식으로 바꿨습니다. 그래서 수수료율로 바뀌었는데 매출 대비 이제 %로 받았는데 최저 수수율이 17프로였어요. 그러면 이 성심당하기 매출이 일 년에 수백억이 넘는데 원래 받을 수 있던 임대료가 이제 이 성심당이 받던 수수료율이 5프로였거든요. 그러면 이제 차액을 계산하면 수십억에 해당하는 코레일을 통해 손해를 보고 있다. 뭐 이런 이제 국정감사에서 문제가 나와서 이게 특혜 아니냐 이런 얘기가 나왔었거든요. 그래서 요게 이제 특혜라고 볼 수 있는 부분이 될 수가 있습니다.

화자 2
그러니까 월세 얼마 정액 이렇게 들어오는 게 아니라 그럼 서로 싸울 것도 없는데 매출의 몇 % 이렇게 계약서를 쓰고 들어오는 구조군요. 그러다 보니 전국에 있는 모든 역사에서는 들어오는 업체들이 매출의 17%보다 낮은 비율로 하고 들어오는 업체는 없는데 이상하게 성심당은 5%인가요? 뭐 정도만 내고 있으니 이거 왜 특혜를 주느냐 하는 질문일 텐데 뭐 말은 됩니다만 원래 역사에서 파는 물건들 중에는 박리다매형도 있고 판매량은 많지 않지만 하나 팔 때마다 좀 많이 남는 물건도 있고 원래 그렇잖아요. 백화점에 가도 네, 그렇죠. 그러니까 빵 같은 거는 뭐 많이 안 남는다고 보고 뭐 많이 남기는 빵집도 있고 안 있는 빵집도 있겠습니다만 많이는 안 남기되 우리는 많이 대신 양으로 많이 팔아서 돈 버는 그런 스타일이에요.

화자 2
하는 곳도 들어와서 장사할 수 있게 하려면 17%보다는 하는 수수료율은 적지만 그래도 임대료 내는 것 전체 금액은 우리가 제일 클 걸요 하는 업체들도 있을 수 있는데, 그런 업체는 받을 수 있는 규정이 없나 봐요. 코레일 유통에 무슨 내부 규정이나 이런 걸 보면

화자 6
네 지금 코랄 유통의 내부 규정은 뭐 완전히 다 이제 공개한 건 아니라서 언론을 통해서 확인한 내용인데요. 이제 코레일 유통에서는 내부적 규정이 최저 수수료율이 7프로라고 합니다. 그래서 이걸 기준으로 해 가지고 유찰을 했을 때 입찰을 하는데요. 이 유찰이 되면 최저 하한선이 기존에 처음에 제시한 금액보다 30프로 까지만이 낮출 수 있게 돼 있다고 합니다. 그래서 이제 코레일 유통 내부적으로도 이 금액이 더 이상 낮출 수가 없으니까 이게 문제가 생기게 되는 거죠.

화자 2
17에서 그럼 30%가 낮아지면 한 12%까지는 낮출 수는 있는데, 입찰자가 없으면 이하로는 안 된다.

화자 6
네

화자 2
성심당 입장에서는 정도 내고는 저희가 장사하긴 좀 어렵습니다. 저희는 스타일이 많이 남기는 스타일은 아니라서요 그런 얘기인가 봐요.

화자 6
네 그런 거 같습니다. 뭐 성심당 입장에서는 아무리 매출이 많다고 하더라도 이 금액 내느니 차라리 다른 데 나가서 뭐 다른 이제 업장을 임차를 하거나 뭐 건물을 매수를 하거나 하지 이거 내고 있을 수는 없다. 뭐 그런 입장으로 보입니다.

화자 2
그건 뭐 꼭 성심당을 좋아하고 안 좋아하고를 떠나서 코레일이라고 하는 회사가 운영하는 역사라는 게 결국은 나랏돈 국민 땅이면 단돈 만 원이라도 더 내는 쪽에다가 임차를 하는 건 임대를 해주는 건 맞는데 지금은 월세 그래도 꽤 내고 있는 업체를 내보내고 나서 그보다 더 많은 월세 내겠다고 하는 곳을 찾아서 드리면, 아무 문제가 없지만, 빵집 없어지는 거야. 아쉽다고 하더라도 지금은 이 17%라고 하는 규정상의 액수를 계속 유지하고 규정상 이런 게 있다고 해서 고집하다 보면 아무리 내려가도 이런 업체 안 나올 가능성이 높지 않습니까?

화자 6
그렇죠. 절대 근력이 너무 크니까요?

화자 2
있죠. 그러니까 그러면 이 17%보다 낮은 비율로 빌려줄 수는 없고 그런다고 해서 그동안 빵집이 내던 1억 원보다 돈을 더 많이 내기도 어렵고 그러면 결국은 내려가다 이거 맞는 업체 없으면 공실로 비워두게 되는 건가 봐요.

화자 6
그렇죠. 이제 이게 뭐 응찰 업체가 없게 되면 공실이 될 텐데요. 그러면 지금 방금 기자님 말씀해 주신 것처럼 코레일 유통은 공기업인데 이게 이제 고 공실이 되게 되면 결국 국민의 피해로 돌아오게 되는 거거든요. 네 그래서 코레일 유통이 규정을 좀 유연하게 적용할 수 있었으면 좋았겠다라는 생각이 좀 듭니다.

화자 2
그러면 규정을 내부 규정을 좀 바꿔야 되는지 상황이죠. 아직은 이 규정대로만 가면 아직 뭐 코레일 유통 쪽의 내부 규정이 정확히 어떤지는 파악이 안 된다고 말씀을 하시지만 이게 그러면 할인율의 상한선을 지금 규정인 17%에서 30%까지만 떨어질 수 있다는 걸 뭐 예를 들면 더 떨어뜨릴 수 있다라도 하던가 그니까 경쟁이 경쟁하는 업체가 나올 때까지 공실보다는 나가니까 그렇게 규정을 바꾸기는 어렵습니까?

화자 6
사실 그렇게 규정이 바꾸는 게 뭐 어렵진 않습니다. 사실은 이게 이제 법적으로 좀 따지고 들면 뭐 법규명령이냐 뭐 행정규칙이냐 이걸 따져야 되는 건데요. 좀 어려운 규정이긴 하지 개념이긴 하지만 행정규칙은 공기업 내에서 그냥 내부 규정이거든요. 자 요 규정도 지금 내부 규정으로 보입니다. 그러면 코레일 유통 내부적으로 이게 공시를 놔두느니 이제 이게 놔두게 되면 피해가 크게 되는 거니까 좀 더 유연하게 만약에 30프로 하한선까지 유찰이 된다고 한다면, 좀 더 하한선을 낮춰서 40프로 50프로까지라도 다시 한번 이제 입찰을 한다던가 그렇게 규정을 바꾸는 거는 뭐 어렵진 않습니다.

화자 2
그러면 왜 처음부터 17%라고 하는 임차 수수료율 이걸 정해놓고, 혹시라도 이거에 못 미치는 업체가 있을 수 있으니 30%보다 더 낮아질 수도 있는 걸로 규정을 만들었어야 되는 건데 규정 만들 때 좀 이런 상황을 예측하지 못했다고 볼 수 있는 겁니까?

화자 6
네, 뭐 그럴 건 같습니다. 근데 사실 입찰을 했을 때 응찰자가 없어서 계속 유찰이 돼서 내부적으로 정해진 하한선까지 오는 경우는 사실 많이 있거든요. 뭐 공내라든가 뭐 경매라든가 많이 있는데, 그럴 그랬을 때 어떻게 할 수 있는지 뭐 수의계약으로 할 수 있는지 아니면 다 하한서를 낮출 수 있는지에 대해서는 사실은 이 정도는 예상을 했었어야 됐고 그런 예외 규정이 있었어야 되는데 지금 이렇게까지 문제가 된 걸 보니까 코레일 유통 내부적으로 그런 예외 규정이 있지는 않았던 것 같습니다.

화자 2
애초에 만들 때부터 만들 때부터 역사에 들어오는 그런 업체들은 좀 많이 남는 그래도 마진율이 높은 거 파는 업체들만 들어온다고 가정했었나 봐요.

화자 6
네 이게 뭐 이제 2022년에 이제 전 의원이죠. 전 유병준 의원님 실에서 나온 자료를 보면요 코렐 유통이 이제 임대료 주는 전국에 식음료 매장 중에 상위 10개 매장은 수수료율이 거의 30프로가 넘더라고요. 그러니까 이제 이런 부분을 예상할 수 없었겠죠.

화자 2
커피 팔고 뭐 이렇게 좀 많이 남는 그런 쪽만 들어올 거라고 예상해서 만든 룰이다.

화자 6
네 그랬던 것 같습니다.

화자 2
알겠습니다. 그럼 마지막까지 계속 비어 있으면 수의계약으로 할 수 있는지 여부도 확실치는 않은 건데 수의계약으로 한다면, 이것도 또 다른 업체들 입장에서 보면 불공정한 계약으로 볼 수도 있을 것 같고요. 즉 내려갈 만큼 내려가서 12% 없으십니까라고 하고 없으면 그럼 업차하고 수의계약 할게요라고 하면 어떤 조건인지 우리한테도 공개해라 우리도 조건이면 들어간다 하는 반응이 있을 수 있을 것 같은데,

화자 6
네 그게 가장 뭐 특혜 없이 자유 경쟁 원칙에 맞춰서 진행되는 것 같고요. 뭐 하나 더 첨언을 드리면, 사실 이제 이게 여러분이 저한테도 물어보시는데 이거 뭐 상가 임대료 문제인데 5프로 이상 못 올리는 거 아니냐 뭐 신문을 보니까 원래 월 임대료가 1억이다가 4억이 넘어 넘게 제시를 했다는데 이거 폭리 아니냐 뭐 이렇게 많이 물어보시거든요. 근데 이제 상가 건물 임대차 보호법상으로 5프로 증액 제한이 되는 거는요 이제 대전 같은 광역시에서는 보증금 기준이 5억 4000밖에 안 됩니다. 그러니까 이제 네 원래 월 임대료를 1억을 내고 있던 성심당 같은 경우는 이제 보증금 환산할 때 곱하기 백을 하거든요.

화자 2
아 월 100개월치 월세가 5억 4000보다 높으면 그런 보호를 못 받는 거군요. 규정이

화자 6
맞습니다. 그래서 어차피 이제 보호가 안 되는 이제 상황이고요. 더군다나 이게 지금 10년이 넘었잖아요. 제가 지금 보니까 2012년부터 여기 계셨다고 하더라고요. 그래서 이제 갱신을 요구하는 것도 이제 갱신 요구권도 없게 되고 그래서 새롭게 임대를 하는 것과 동일하게 되는 거거든요. 예 그래서 이제 법적으로 사실은 아무 문제가 없는 거고, 코렐 유통이죠. 대배를 제시하건 뭐 극단적으로 10배를 제시하거나 문제가 없는 거고, 이제 임대인과 임차인 사이에 자유로운 계약 자유 원칙에서 이렇게 진행하면 되는 건데 이게 지금 이게 너무 절대 금액이 크다 보니까 사실은 요게 문제가 되는 것 같습니다.

화자 2
이게 그니까 그동안 우리 역사나 이런 곳에서 물건 파는 그런 뭐 식당이든 혹은 뭐 빵집이든 혹은 커피숍이든 어떤 물 악세사리 파는 곳이든 꽤 많이 남는 것들만 갖다 팔았다는 뜻도 돼서 야 이렇게까지 임대주 임차료 내고도 다 장사가 되는 업체들이었겠구나라고 하는 걸 우리가 뒤늦게 알게 됐는데 뭐 해프닝이라면 해프닝이고 그렇다고 이걸 뭘 누구를 드릴 수도 없고 요런 묘한 상황이 벌어진 것을 뭐 돌이켜 보면 뭐 어떤 우리가 좀 다음에는 레슨을 좀 얻어야 될 거 아니겠어요. 어떻게 좀 생각하십니까?

화자 6
사실은 이거는 뭐 임대인 임차인 사이에 이제 늘상 벌어지는 문제인데요. 임차인 입장에서는 임대료가 왜 이렇게 높냐 뭐 임대인은 뭐 이제 장사 잘 됐으니까 좀 임대료도 높여도 되지 않겠냐 이런 등의 문제가 항상 발생하는데요. 결국은 이제 윈윙 상생하는 거를 봐야 될 것 같습니다. 이 상황 같은 경우는 코렐 유통은 아까 계속 말한 것처럼 공실이 되면 더 손해거든요.

화자 2
그러니까

화자 6
까 성심당이 그대로 들어오던 아니면 이제 임차료 기준을 낮춰서라도 다른 사업자가 들어오던

화자 2
룰을 좀 만들어 봐야 되겠어요. 네 저희가 시간이 길지 않아서 여기까지 모쓰겠습니다. 강동원 변호사님 고맙습니다.

화자 6
네 감사합니다.

화자 2
네 저희는 또 내일 아침 8시 30분에 모여서 경제 뉴스 재미있게 전해드리겠습니다. 청취해 주신 여러분 고맙습니다. 이진우였습니다.