[손경제] 엔비디아 2분기 실적 발표｜기업형 임대주택 공급 추진｜은행권 대출 조이기의 여파｜20240829(목)

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요약정리

1. 엔비디아 실적 발표

1-1. 엔비디아 실적 발표 내용
 -  엔비디아, 2분기 매출 300억 4천만 달러, 미국 실적 68센트임
 -  2분기 실적, 전년 대비 122% 성장, 매출 총이익률 75% 달성함
 -  데이터센터 매출 263억 달러, 전체 매출의 88% 차지함
 -  3분기 실적 발표 예상치 325억 달러, 전월 예상치 웃도는 수준임
 -  엔비디아, 주주들에게 500억 달러의 자사주 매입 공시, 주당 0.01달러 배당함

1-2. 주가 흐름 분석
 -  주가 흐름에서 단일가로 거래되는 주가 흐름에서 실적 발표로 인한 급락세 나타남
 -  1분기 성장률 200% 달성, 엔비디아 인기가 높았기 때문으로 보임
 -  세분 기간 주식시장에서 호재성 뉴스 기대감에 따라 주가 하락하는 추세임
 - (중요) 투자자들의 엔비디아에 대한 높은 인식이 주가에 영향을 미침
 -  엔비디아의 실적 발표에 따른 주가 반응 분석을 통해 주가 상승 요인과 하락 요인을 시사함

1-3. 주가 상승 요인과 하락 요인
 -  주가 상승 요인으로, 주식시장에서 새롭게 부각되는 경향에 주목함
 -  호재성 뉴스에 대한 기대감이 주가 상승의 원동력이 되었음
 -  기업의 실적 발표와 무관하게 주가가 상승하는 추세를 설명함
 -  투자자들의 엔비디아에 대한 인기가 실적 발표에 반영된 것으로 보임
 -  기업의 실적 발표가 주가에 미치는 영향에 대해 분석함

2. 기업형 임대주택 정책과 부동산 시장의 변화

2-1. 기업형 임대주택 정책의 변화
 -  기업형 임대주택 정책이 변화하며 세제 혜택과 규제가 강화됨
 - (중요) 집주인이 1대1로 계약하는 일반 보통 집 주택에서 20년 이상 장기공급하는 기업형 임대주택으로 변화함
 -  기업형 임대주택이 성장할 수 없는 이유는 규제와 사업성이 없어 수익이 어려움
 -  공공 임대 지원과 용적률 완화 정책 등으로 기업형 임대주택 공급이 늘어남

2-2. 공공 임대주택 지원 정책의 변화
 -  공공 임대주택을 지원하기 위한 여러 정책이 발표됨
 -  규제와 지원 정도에 따라 세제 혜택과 임대료 제한이 달라짐
 -  공공 임대주택법에서 정한 보증보험 가입, 임대차 신고 의무 등은 그대로 유지됨
 - (중요) 대규모 기업형 임대주택 활성화를 위한 규제 완화 정책이 진행 중임

2-3. 기업형 임대주택의 발전 방향
 -  집주인 중심의 임대주택에서 개인 소유 주택으로 변화함
 -  임대료를 더 받을 수 있는 혜택과 세제 혜택이 제공되는 기업형 임대주택이 활성화될 것으로 예상됨
 - (중요) 집주인이 20년 장기 임대를 하며, 이에 따른 임대료 상한이 5%로 제한됨
 -  공공 임대 지원과 용적률 완화 정책 등으로 기업형 임대주택이 대중화될 것으로 예상됨

3. 임대주택법 개정과 규제

3-1. 임대주택형 유형과 혜택
 -  규제 완화된 자율형, 등록 임대 시 임대료 상한 없음
 -  기업의 임대 사업자 자율성 보장하려는 목적임
 -  임대 사업자에게 임대료 지원 등 기업이 혼란스러워하는 변수 고려 어려움
 -  임대 사업에 적인 혜택 없으면 자율성 약화, 혜택 제공 필요함
 -  세금 혜택도 크게, 장기 임대주택은 20년 으로 기간 설정함

3-2. 임대주택 양도 세제 혜택
 -  양도세, 법인세, 종부세, 보험사 대출금리 차이 등 혜택 지원
 -  기존 세제 혜택 유지하되, 임대주택 양도 시 세제 혜택 유지함
 -  100채 이상, 20년 이상 임대 시 법인 임대사업자 혜택 유지함
 -  개인 사유지, 임대주택 건설 위해 부지 확보 시 양도세 감면함
 -  보험사 장기 임대주택 투자 시 리스크 가중치 감면 및 투자 자금 시장 참여 제한함

3-3. 은행 대출 규제와 나비효과
 -  정부, 은행 대출 규제로 인해 가계부채 증가하고 금리 상승함
 - (중요) 부동산 실수요자, 대출 규제로 인한 집값 급등과 패닉 바잉 유발 가능성 높음
 -  고신용자 대출 수요 몰리면 저신용자도 대출 어려워지고 금융권 대출 규제로 이어질 수 있음
 -  대출 규제 강하면 2금융권 대출 밀려나고, 전세대출도 어려워질 수 있음
 -  전세대출 금리 상승, 월세 가격 상승으로 이어질 수 있음

 

***전체 스크립트

화자 1
00:09
이 진우의 손에 잡히는 

화자 2
00:21
안녕하십니까? 이진우입니다. 요즘 주식 투자 하시는 분들의 초미의 관심사죠 인공지능 반도체 회사 엔비디아의 2분기 실적이 우리 시간으로 조금 전에 발표됐습니다. 요즘은 전세계 주식시장이 이 회사 실적에 좌우된다는 말이 있을 정도라서 잠시 후에 이 소식 자세하게 좀 전해드리겠습니다. 우리나라에 기업이 주도하는 새로운 형태의 민간 임대주택이 도입됩니다. 규제는 좀 더 줄이고 세제 혜택을 늘려서 기업들 참여를 좀 늘려보고 그래서 한 10만 호 이상을 일단 공급해 볼 계획이라는데 이 소식도 잠시 후에 들어보겠습니다. 정부가 은행의 대출 규제를 계속 늘리고 있다는 소식 여러 차례 전해드렸는데요. 벌써 그 영향이 하나둘 눈에 띄고 있어서 오늘은 대출규제 대출 압박으로 인한 나비효과들 몇 가지 좀 짚어보겠습니다. 유튜브에서 보이는 라디오로도 함께하실 수 있습니다. 8월 29일 목요일 손에 잡히는 경제 시작합니다. 

화자 2
01:28
이진우의 손에 잡히는 경제 네 오늘 손에 잡히는 경제는 박세훈 작가 행복자산관리연구소 김현우 소장 그리고 손석우 경제뉴스 큐레이터 이렇게 3분과 함께 합니다. 어서들 오세요. 네 안녕하세요. 자 엔비디아 실적이 드디어 나왔습니다. 네 아 손석우 큐레이터가 일단 좀 전해주시죠. 이게 뭐 왜 왜 우리가 이렇게 중요하게 보낸 거예요. 

화자 1
01:50
그 저도 왜 그런지 모르겠는데 어느 순간 저희가 다 엔비디아 엔비디아를 외치게 됐어요. 

화자 2
01:55
인공지능 반도체 등등이 이제 시장을 이끌어 왔는데 아유 뭐 인공지능이 재미있고 신기하긴 해도 돈을 얼마나 벌어오겠어부터 시작해서 그만큼 

화자 1
02:07
제일 잘 벌고 있으니까 뭐 엔비디아를 주식 많이 하시는 분들은 아실 거예요. 갓비디아라고도 부르거든요. 애칭이 이렇게 뛰어납니다. 매분기 실적 예상치를 뛰어넘다 보니까 이런 애칭이 붙은 건데 이번 실적두 갑비디아라고 부르기에 충분할 것 같습니다. 회계연도 2 분기 실적이구요. 자 일단 매출이 300억 4천만 달러 

화자 2
02:31
300억 단위를 넘었군요. 

화자 1
02:32
넘었습니다. 네 자 그리고 미국 실적은 이제 EPS라고 주당 순이익을 되게 중요하게 보죠. 68센트 그래서 이런 2분기 실적을 발표했고 일단 전년 동기 대비 매출은요, 122%가 급증을 했고 전 분기 대비로는 15% 증가한 규모가 되겠습니다. 말씀하신 대로 사상 처음으로 이제 분기매출 300억 달러를 넘어서게 된 거고, 

화자 2
02:57
지난 분기에는 매출이 얼마나 됐었죠. 

화자 1
03:00
지난 분기에는 270억 달러 수준이었고요. 원래 시장 예상치는 이보다 좀 더 높을 것이다라고 이제 그래서 287억 달러 정도의 시장 예상치 

화자 2
03:11
생체가 있었고, 

화자 1
03:12
예 이상추가 있어서 

화자 2
03:13
300억 달러를 넘겼군요. 

화자 1
03:14
넘겼습니다. 예상치를 뛰어넘은 실적이라는 게 일단은 중요한 거죠. 어 또 이제 마진도 되게 중요하거든요. 매출 총이익률을 보니까 75.7% 이것도 시장 예상치를 웃도는 겁니다. 마진율이 75%라는 거는 대단한 거죠. 1만 원짜리 칩 만들면 7500원은 남긴다는 뜻 아니겠습니까? 

화자 2
03:37
또 이런 거 할 때는 매출 총이익률이라 그러는 수치를 갖고 오는데 이거는 원자료비만 빼는 거라서 

화자 1
03:42
매출액에서 매출 원가를 빼고 곱하기 100을 해서 퍼센테이지로 이제 환산한 거 

화자 2
03:47
근데 여기에는 직원 인건비 개발비 또 빼야죠 당연히 

화자 1
03:49
물론 그렇죠. 

화자 2
03:50
재료비 얼마나 한다고 아유 재료비 대비는 한 75프로 남아요라고 하면 

화자 1
03:54
아 그 얘기를 들어 엔비디아 직원들 참 연봉도 높다고 하던데 알겠습니다. 네 어쨌든 엔비디아 칩의 독점력을 이런 것들을 통해서 확인할 수가 있는 거죠. 사업 부문별로 봐도 다 예상치를 웃도는 호실적입니다. 가장 눈여겨보는 부분이 데이터센터사업 매출이죠. 2분기에 263억 달러 300억 달러 중에 263억 달러가 이 데이터센터 매출입니다. 전체 매출의 88%를 차지했고요. 요즘도 중요하게 인식하는 게 회사가 어떤 실적 전망치를 내놓느냐 3분기에는 얼마나 실적을 올릴 것 같습니다라고 얘기한 게 매출이 325억 달러를 전망을 했습니다. 이 역시도 월가 전망치 웃도는 수준이 되겠구요. 

화자 2
04:39
더 올라간다는 뜻이네요. 지난 분기 대비 또 앞 다음 분기는 

화자 1
04:43
계속 우상향한다라는 얘기죠 실적만 발표한 게 아니구요. 주주하는 정책 1안으로 500억 달러의 자사주 매입하겠다. 주당 0.01달러에 현금배당 발표했습니다. 또 하나 엔비디아 최고경영 저자 젠슨 황이 시장이 듣고 싶어할 만한 이야기들도 꺼내놨습니다. 일단 이런 얘기를 했습니다. 호퍼칩 수요 여전히 강력하다. 

화자 2
05:05
이게 구제품이죠. 

화자 1
05:06
지금의 가장 많이 나오는 네 H 시리즈로 명령 

화자 2
05:09
아닌 거 

화자 1
05:10
네 그리고 차기칩 블랙웰에 대한 기대는 믿을 수 없을 정도로 크다 뭐 영화식 표현이긴 하지만 이것 역시 비 시리즈로 명명된 차기 에이칩에 관한 것이고. 투자자들이 관심을 또 가졌던 게 아까 말씀드린 블랙웰에 대한 궁금증이었거든요. 왜냐하면, 이런 보도가 있었어요. 블랙엘에 대한 생산의 애를 먹고 있다. 

화자 2
05:31
블랙 웰이 그러니까 이 엔비디아가 내놓으려고 하는 차세대 

화자 1
05:35
차세대 제품 그래서 착착 예정대로 가길 원했었는데 이게 내년으로 본격적인 생산이 연기될 수 있다라는 소식이 전해졌었거든요. 이를 인식한 듯 젠슨 왕이 아니야. 블랙을 샘플 파트너랑 고객사들한테 배송되고 있어 이런 이야기를 했구요. 이 얘기는 결국 4분기에 매출로 잡히기 시작할 거다 그래서 4분기에 이 블랙웰로 수십억 달러의 매출을 올릴 거다 이런 예상치도 내놔서 시장의 의심을 좀 잠재웠습니다. 

화자 2
06:04
전분기 대비도 늘어났고 전년 동기대비로는 굳이 뭐 계산할 필요도 없을 만큼 많이 늘었고 다음 분기는 어떤가 봤더니, 다음 분기도 이번 분기보다 더 늘어날 거라고 하고 걱정의 하나가 신제품이 나오는데 뭔가 좀 수율이 안 나오는지 좀 그게 좀 늦어질 거라는 것도 CEO가 나와서 아니라고 얘기하고 그럼 뭐가 걱정인 거예요. 지금 이게 걱정할 게 별로 없는 실적 발표였는 것 같은데, 정 

화자 1
06:28
그렇죠. 종합 선물세트를 내놓은 거죠. 그니까 일단은 오늘 장 마감 후에 이제 실적 발표를 한 거기 때문에 시간 외 거래해서 단일가로 거래되는 주가 흐름을 보면 일단 실망감이 드러났어요. 시간외 거래에서 한때 훅 빠져서 8%대까지 급락을 했거든요. 

화자 2
06:49
그랬어요. 

화자 1
06:50
예상을 못 했죠. 실적 말씀하신 대로 다 좋았는데 이거 왜 그럴까 다른 기업 같았으면 이게 박수를 칠 일인데 투자자들의 눈높이가 그만큼 엔비디아니까 더 높았던 것 같습니다. 1차 분석은 이렇습니다. 그러니까 지금 3자릿수 상승률을 보여줬잖아요. 근데 이전 분기에 상승률을 보면 항상 200% 이렇게 성장률이 나왔어요. 전년도 

화자 2
07:16
전년 동기 대비 예 

화자 1
07:18
근데 물론 3자리 성장이 122% 성장했으니까 

화자 2
07:21
전년 동기가 높아져서 그런 거죠. 전년 동기보다 잘 팔 많이 잘 팔리기 시작했으니까 

화자 1
07:26
그렇죠. 근데 그것보다는 못 미치는 거 아니야. 이제 이런 식의 지금 인식을 가진 거라고 볼 수 있겠구요. 만약에 성장률이 2자릿수였다면 아마 더 큰 실망 매물이 많이 나오지 않았을까? 라는 생각을 하게 되고 또 다른 원인을 꼽자면 일종의 세런 요즘 주식시장에서 새로운 경향이 더 강해지고, 있거든요. 

화자 2
07:47
셀 온이 뭐예요? 

화자 1
07:48
호재 예를 들면 호재성 뉴스에 대한 기대감으로 먼저 주식을 사고요. 실제 그 소식이 나오면 팔기 시작하는 거죠. 

화자 2
07:57
아 그건 우리나라 주식시장에서는 수십 년 된 전통인데 

화자 1
08:00
1발 더 빨리 1발 더 빨리 

화자 2
08:02
저도 그러기 시작했어요. 

화자 1
08:02
선반영 선반영 이런 식의 경향들이 아마 오늘 기대했던 실적이 나왔으니까 이제 팔아야 되겠네 이런 식의 매물들이 나온 것 같습니다. 그래서 차익실현을 만약에 한다면, 지금 주가 수준 괜찮거든요. 올해 들어서만 지금 160% 또 상승을 했기 때문에 

화자 2
08:22
많이 올라서 그런 것 같기도 하고 

화자 1
08:23
그분들이 반영된 게 아닌가 생각되는 

화자 2
08:25
설정만 놓고 보면 흠잡을 데가 없는데 지난 시험에 100점이었는데. 이번에도 100점이네 성적이 안 올랐네 엄마 100점이 만점 아직 안 올랐잖아. 성적이 

화자 1
08:35
제로 정도 나왔으니까 왜 A+ 안 나왔어 얘기한 거 

화자 2
08:38
그런 느낌도 들기도 하구요. 어쨌든 그래서 시장 반응은 조금 생각보다 뜨뜨미지근하기는 하다 

화자 1
08:44
네, 그렇습니다. 

화자 2
08:45
실적 나오면 팔려고 기다리는 투자자들도 꽤 있었다는 생각이 들기도 하고 어쨌든 근데 이게 엔비디아 실적 가지고 이렇게 우리가 길게 왜 얘기하지라고 하는 거가 결국은 인공지능 시장이 거품이 생기거나 이제 한풀 꺾이는 거냐 아니면 계속 가는 거냐라는 게 엔비디아 실적에서 보여줄 수 있으니까 그렇죠. 그래서 관심 갖는 거죠. 

화자 1
09:09
어느덧 그냥 그렇게 돼버렸습니다. 그래서 뭐 요즘에는 미국 연준보다 엔비디아 실적에 대한 임팩트가 더 크다는 분석이 나오고 있죠. 인공지능 AI 열풍에 대한 가장 중심에 서 있는 게 NBDI고 결국에는 세계 기업 정부 할 것 없이 다 AI 투자에 발 벗고 나서는데 가장 먼저 엔비디아 칩을 쓰고 있으니까 엔비디아 실적은 곧 바로미터다 세계 경제와 증시의 성장성을 대표하게 된 거죠. 주식시장이 지난 2년 동안 고금리 환경이었지만 그래도 랜리를 펼쳤던 건 결국 엔비디아를 중심으로 랜리를 펼쳤던 게 그 증거가 되겠고 말씀하신 대로 이제 그 랜리의 끝이냐 아니면 연장이냐를 놓고 그 기로에 서 있고 그 기로에서 2분기 실적이 지금 나온 것이구요. 이제 오늘 우리 주식시장에서 어떤 반응이 나올지 지켜볼 일입니다. 

화자 1
10:01
HBM을 NBDI에 제공하는 게 SK 하이닉스니까 SK 하이닉스 비롯해서 삼성전자 주가가 어떻게 반응할지 그리고 이걸 넘어서 지금 우리 코스피 지수도 엔비디아의 실적에 대한 경계감으로 2700선 부근에서 계속 박스권에서 벗어나지 못하고 있었거든요. 아마 오늘 엔비디아 실적이 나왔으니까 이걸 소화하는 지수의 방향 오늘 결정되겠죠. 

화자 2
10:24
그리고 똑같은 점수 가지고 어떻게 해석하느냐의 문제라서 투자자의 심리를 반영하는 거라서 어떻게 될지는 잘 모르겠네요. 그런데 우리도 이제 반도체 주식이 시가총액 1등 2등이니까. 지켜보죠. 예 잘 들었습니다. 김현호 소장님이 준비해 오신 소식은 정부가 새로운 유형의 전셋집 월셋집을 한번 만들어서 보급해 보겠다는 계획을 발표한 건데 쉽게 얘기하면 집주인이 기업인에 이런 집들을 좀 만들어 보겠다는 거죠. 

화자 3
10:56
뭐 일반적으로는 집주인이 개인이고 1채 2채 이렇게 갖고 1대1로 계약을 맺는 경우가 많은데 기업이 100채 이상으로 어 20년 이상 장기공급을 하는 임대주택을 만들어 보겠다라는 겁니다. 지금 우리나라 주택시장 보면 자가보유가 60% 임대가 40% 정도예요. 예 60%는 집주인 나머지는 세입자 이렇게 돼 있는데, 이 임대 중에 80%는 민간에서 공급을 하고 있습니다. 이 공공임대는 20%밖에 안 되는 거고, 그 민간에서 공급하는 임대주택도 지자체에 등록해 가지고 어떤 규제를 적용받는 대신에 세제 혜택 받는 그런 등록 임대는 22%에도 조금 못 미쳐요 그러니까 대부분이 그냥 1대1 기존의 우리가 알고 있었던 

화자 2
11:36
일반 보통 집주인 평범하게 말하면 조금 나쁘게 말하면 투기적 다주택 동의어죠 동의어 

화자 3
11:44
글쎄요 일단 근데 이렇게 우리나라에는 기업형 임대주택이 성장할 수 없는 이유가 쉽게 얘기해서 사업성이 없기 때문이다. 돈이 안 된다. 규제에 비해서 그런 이유로 분석이 되고 있는데요. 

화자 2
11:55
국세 수익률이 낮아서 그렇다는 거죠. 집값 오르는 것 치면 수익 많이 될 텐데 

화자 3
12:00
그렇죠. 그런데 그거에 또 추가적으로 기업형 임대주택이라는 제도가 있기는 있었는데, 2015년에도 뉴스테이 예 임대주택이란 걸 도입을 했었거든요. 근데 여기에서 이제 월세 그마저도 월세를 규제를 하고 있습니다. 주변 시세의 75~90% 수준으로 맞춰야 되고 연간 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있어요. 그리고 분양 전환이 또 되기 때문에 8년 뒤에는 분양 전환이 되면 사실 임대주택은 사라지게 되는 거잖아요. 그러니까 그 임대주택의 공급이 계속 줄어들고 있다. 재고가 없어진다 라는 거고, 이렇게 8년 뒤에 분양 전환할 때는 그 분양가에 대해서는 건설사가 정하도록 되어있어서 큰 수익 낼 수도 있지만 임대 시작점부터 8년 후에 시장을 예측하기는 어렵죠 

화자 2
12:40
김 부장님이 이거 하자고 결재 올리기가 쉽지 않죠 

화자 3
12:44
그렇습니다. 그리고 지금은 이제 민간이 주도하는데 사업비를 70% 이내에서 주택 도시기금이나 지자체 지원해서 받고 용적률 완화 적용받는 그런 공공지원 민간 임대 제도도 있기는 있어요. 근데 이것도 주변 시세의 85~95%로 임대료를 받아야 되고 상한폭도 5% 이내로 제한됩니다. 그러니까 한번 들어가면 빠져나오기 힘든 이런 규제들이 있으니까 대규모로 기업형 민간 임대주택이 활성되지 못하는 거 아니냐 그래서 이런 규제들을 대폭 완화해서 민간임대주택의 공급을 늘려보겠다라는 취지의 내용이 어제 발표가 된 겁니다. 

화자 2
13:16
사실 우리나라의 경제 고민 걱정 중에 사실 넘버원으로 제일 큰 게 가계부채잖아요. 왜 우리나라 이렇게 가계부채가 많지 

화자 3
13:23
안 그러면 전세 

화자 2
13:24
그게 알고 보면 알고 보면 다른 나라는 집주인이 기업이니까. 집 살 때 기업이 빚을 내서 당연히 사고 돈을 그 집을 빌려주는 거기 때문에 똑같은 집에 부채가 있어도 기업부채로 분류되는데 우리는 우리나라는 집 주인이 다 개인이니까. 그들이 인제 하는 집 사는 집들이 다 민간 임대주택이 될 수밖에 없고 다 가계부채로 잡히다 보니 그런 면도 좀 있어서 왜 우리나라는 기업형 임대주택이 다른 나라에 다 있는 게 없지 라고 하는 국민들은 계속 했었죠. 

화자 3
13:55
네 그래서 그걸 이제 도입할려고 했는데 이게 왜 뛰어들지 않을까? 결국 돈이 안 되기 때문이다라고 판단이 된 거죠. 그래서 요번에는 공공 지원을 얼마나 해주냐 그거에 따라서 규제 정도를 나누고 크게 3가지로 구분합니다. 자율형 준자율형 지원형 자율형 주택은 규제와 지원 거의 없는 현재 일반적인 그냥 비등록 임대주택이랑 비슷하다고 보시면 될 것 같아요. 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권 그리고 동일한 세입자에 대해서 임대료 상한 5% 요것만 유지를 하고 민간임대주택법에서 정한 뭐 보증보험 가입 임대차 신고 의무 이것만 지키면 임대료 규제는 다 없다. 예 없는 겁니다. 그러니까 지원받을 것도 없고 혜택도 없는 요런 주택이라고 보면 되고 준자율형은 이제 기금에서 융자라든가 세제혜택 조금 적용해주는 대신에 자율형보다 약간 높은 수준의 임대료 규제를 적용합니다. 세입자가 일단 원하면 계속해서 그 집에서 계약갱신청구권을 쓸 수 있고 그냥 계속 살 수 있다는 뜻이죠. 

화자 2
14:48
세입자를 중간에 세입자 마음이 변해서가 아니면 내보낼 수 없다는 거네요. 

화자 3
14:52
네 20년 장기 임대 그리고 임대료 인상도 5%로 제한을 하구요. 대신 이제 초기 임대료를 시세 대비 뭐 싸게 공급해라 이런 규제는 적용받지 않습니다. 그리고 임차인이 바뀌게 되면 세입자가 나가게 되면 5% 넘는 인상률로 임대료를 더 받을 수 있는 거구요. 마지막으로, 이제 지원형은 준자율형에다가 초기임대료 규제 요것만 적용을 하고요. 그러니까 처음에 뭐 90% 이내로 받아라 그렇죠. 그리고 무주택자한테 공급해라 요 2가지 규제만 추가로 적용됩니다. 그리고 뭐 대신에 이제 기금융자라든가 출자 공공택지 할인공급 이런 혜택을 부여를 하는 거죠. 그리고 이 3가지 유형의 공통적으로 용적률을 완화를 해주는데 지금보다 1.2배까지 상향을 해주구요. 조건부로 이제 지역에 따라서 주차장 설치기준도 일반 주택에 비해서 좀 완화해 주겠다. 요런 내용이 담겨있습니다. 

화자 2
15:42
지금까지 나왔던 기업형 임대주택 정책과 비교하면 ABC 유형 3개로 다양화했다는 거네요. 

화자 3
15:49
그렇죠. 다양화하고 규제도 많이 완화가 되는 거죠. 

화자 2
15:52
A유형인 자율형은 지금도 있는 건데 

화자 3
15:55
대신에 이제 등록 임대를 했을 때 기업들이 어떤 임대료 상한에 대한 이런 걱정은 뭐 지원도 안 받을래 대신 임대료도 우리 맘대로 올려받을 거야. 요런 내용이 되는 거죠. 

화자 2
16:04
그 지금도 하고 싶으면 할텐데 안 하는 거 보면 이런 유형 만든다고 할 이유는 없는데 그래도 2개보다는 3개가 나으니까 1 만드신 것 같기는 하고 실은 이것 계속할까 말까 고민을 했는데 기업들한테 물어보면 이거 전월세 올라가면 내가 기업인데 그리고 이런 거 임대 사업하는 기업이면 큰 기업일 텐데 분위기상 올릴 수가 없을 것이다. 이거 요즘 은행들 혼나는 거 봐라 그렇죠. 이게 사업이 되겠냐 우리나라에서 주택사업이 전월세 좀 올라가면 

화자 3
16:33
기업들이 알아서 자율적으로 

화자 2
16:34
또 사회에 공헌하세요라고 하면서 그 변수를 우리는 감안하면 하기가 정말 어렵습니다. 하는 얘기를 하던데 

화자 3
16:41
적인 혜택을 주지 않고서는 하기가 어렵겠네요. 

화자 2
16:44
지금 안 하는 건데 또 해주면 좋겠다는 게 정부 생각일 테니까. 또 고민이 계속 되겠죠. 세금 혜택도 좀 준비를 하고 있나 봐요. 

화자 3
16:52
세금 혜택도 꽤 크게 줍니다. 이제 임대 의무기간이 20년이에요. 장기임대주택이죠. 여기에 뭐 유형별로 임대료 상한 이런 거 잘 지키면 그 원래 취득세 중과가 최대 12%까지 되잖아요. 이런 거 중과 다 배제해주고 1주택 살 때와 마찬가지로 해주고 또 종부세 합산 법인세 추가 과세 다 배제해 줍니다. 준자율형과 지원형 같은 경우에는 또 주택 면적하고 가액에 따라서 취득세하고 재산세도 적게는 25%에서 많게는 75%까지 감면을 해주구요. 또 이게 문제가 수업 사업을 하다가 사업이 조금 어려워질 것 같다 뭐 아니면은 충분히 이익을 봤다. 생각되면 그 사업에서 떠날 수도 있어야 되는데 지금은 그렇게 해서 다른 법인에게 양도를 하게 될 때 세제 혜택까지는 똑같이 양도가 안 됐어요. 

화자 2
17:33
지금까지 받은 혜택 토해냈어야 된다는 거죠. 

화자 3
17:36
그런데 지금은 법인 임대사업자 간에 이제 앞으로는 임대주택 거래 수월하게 하기 위해서 5년 이상 운영 후에 양도를 하고 지속운영한다라는 조건을 달면 기존 세대 혜택 전 사업자나 후사업자 그대로 유지를 하는 겁니다. 

화자 2
17:50
한 100채쯤 이상 임대하는 거겠죠. 그럼 개인이 법인 하나 세워서 그럼 저 3채 해도 되나요? 이건 안되는 네네 

화자 3
17:56
이 100채 이상 그리고 20년 이상 요 임대주택에 해당되는 겁니다. 예 그리고 이제 부지를 확보하는 것도 문제가 되잖아요. 그래서 땅 파는 사람들한테도 혜택을 주는데 아 개인 사유지를 만약에 임대주택 건설을 위해서 어 팔겠다라고 한다면, 양도세를 10% 감면해주고 뭐 법인이 갖고 있는 땅이다라고 한다면, 법인세 10% 이제 추가 과세하는 게 있는데, 10% 포인트 요것도 배제를 해 주겠다는 겁니다. 그러니까 땅을 조금 사는 데도 무리가 없게끔 만들어주겠다. 유도하겠다라는 거고요. 요거 외에도 자금 공급이나 시장 참여 늘리는 방안으로 보험사가 장기 임대주택 보유하거나 투자할 수 있게끔 하고 이럴 때는 이제 보험사가 어떤 자산에 투자를 하고 있느냐 따라서 그 리스크 가중치라는 걸 두거든요. 그럴 때 에 그 가중치를 조금 덜 두는 방안도 고려를 하고 있구요. 또 임대주택 리츠라는 거 만들어서 그 투자자금을 시장에서 끌어모을 텐데 예 그 주식을 임차인이 우선 투자할 수 있게끔 해 가지고 수익을 임차인도 가져갈 수 있게끔 하자 요런 방안도 있습니다. 

화자 3
18:51
다만 요 지금 설명들이 모두 대부분의 내용들이 민간임대주택법을 좀 개정해야 되는 내용이라서 

화자 2
18:57
국회 통과를 해야 되는 

화자 3
18:59
그렇습니다. 

화자 2
19:00
듣다 보면 뭐 특별히 여야가 이견 보일 만한 중요한 내용까지는 없는 것 같은데, 통과되고 나서 과연 기업들이 움직이느냐가 오히려 관건 

화자 3
19:09
아니지 미리미리 그래서 사전 조사는 할 겁니다. 

화자 2
19:14
박 작가님이 준비해 주신 소식으로 좀 넘어가 보죠. 정부가 은행 대출 규제를 강하게 하고 있는데, 일종의 풍선 효과들이 여기저기서 나타나나 봐요. 

화자 4
19:23
일단 은행이 막히니까 대출을 받으려는 수요가 보험사 쪽으로 몰리고 있거든요. 

화자 2
19:27
보험사는 안 막혔어요. 

화자 4
19:29
덜 막혔죠 압박을 많이 안 하고 있습니다. 

화자 2
19:31
금감원을 불려간 5개 은행만 지금 일단은 문제군요. 

화자 4
19:34
며칠 전에 김채영 큐레이터가 전해주셨듯이 보험사들의 대출금리가 일반 시중은행보다 좀 낮아져서 그렇거든요. 이게 좀 이례적인 상황이에요. 보통은 보험사 대출금리 은행보다 더 높은데 근데 정부가 은행들더러 조금 전에 말씀하셨듯이 대출 좀 덜 나가게 하라고 하니까 은행들 입장에서는 금리를 계속 올렸어요. 그래야 대출을 못 받으러 오니까요? 예 그러다보니 보험사 대출금리보다 은행금리가 오히려 올라가 버린 그런 상황이 생겨버린 겁니다. 게다가 은행보다 보험사 같은 2금융권이 대출이 조금 더 많이 나오기도 하거든요. 은행은 DSR을 40% 적용하는데 2 금융권 50%를 적용하니까 그런 거고, 그래서 아마도 보험사 같은 2 금융권으로 대출 수요가 앞으로 더 몰릴 걸로 보이는데 정부가 그래서 이제 이 금융권도 우리 이제 앞으로 대출 규제를 좀 압박을 해볼려고 해라는 모양새를 보이기는 합니다. 까 이게 정부 입장에서는 가계부채 느는 걸 좀 막아보려고 어떻게든 막아보려고 하니까 그런 걸 텐데 대출 규제를 이렇게 앞으로 강하게 하게 되면 할수록 일종의 나비효과들이 또 더 나타나게 되거든요. 크게 2가지입니다. 

화자 4
20:31
하나는 부동산 실수요자들을 조급하게 만들 수 있다는 거예요. 일반적으로 부동산 시장에서 집값을 올리는 게 아까 말씀하신 투기적 다주택자들 이런 투자자들보다는 오히려 실수요자들인 경우가 많아요. 시장에서 신고가를 만들면서 집값을 그 집을 고가에 사들이는 게 실수요자들이거든요. 

화자 2
20:49
초조하니까 내 집 마련해야 될 것 같은 느낌이니까. 비싸게 사는 

화자 4
20:52
투자 차원에서 집을 살 때는 비싼 가격에 굳이 살 이유가 없고 그럴 이유도 적지만 실수요자들은 가격이 급등하게 되면 마음이 조급해지기 때문에 이른바 패닉 바잉이 생기거든요. 마찬가지로 대출 규제 역시 패닉 바잉을 만들 가능성이 높습니다. 이게 언제 어떻게 대출이 완전히 막혀버릴지도 모른다는 불안감이 생기거든요. 

화자 2
21:10
기다렸다 다음 달에 생각해보자라고 할 때 무슨 소리야 다음 달에 대출 맡기면 되지도 않는데 빨리 가서 사야 돼 라는 생각을 할 수 있다는 거죠. 그렇습니다. 

화자 4
21:18
그래서 최근 아파트 가격이 급등하고 있는 중의 한 이유 중의 하나로 지목되는 게 대출 규제로 예비 수요가 없어서 그렇다는 거기도 합니다. 그리고 두 번째 나비효과는 이게 서민들 급전대출에까지 영향을 줄 수 있다는 거예요. 은행 대출 규제랑 서민층 급전대출이랑 뭔 상관이냐 싶기도 하지만 예 은행이 대출규제를 강하게 하게 되면 고신용자들이 2금융권으로 몰려가게 됩니다. 

화자 2
21:41
집 담보 대출 받으러 그렇습니다. 

화자 4
21:42
마치 앞서 얘기한 보험사 대출로 수요가 몰리는 것처럼 말인데 

화자 2
21:46
금리나 그 금리나 이제 비슷해졌으니까 

화자 4
21:48
그럼 이게 뭐가 문제냐? 저축은행이나 보험사 같은 곳으로 고신용자들의 대출 수요가 몰리게 되면 아무래도 신용등급이 낮은 그동안 2 금융권을 이용하던 사람들이 대출해서 밀려나게 되거든요. 게다가 2 금융권으로 대출 수요가 몰리면 정부가 이 금융권도 대출 총량 규제 같은 걸 할 겁니다. 이미 그러려는 신호가 보이기도 하구요. 그러면 더더욱 저신용자들 서민들은 2금융권 대출이 어려워지는 겁니다. 그리고 만약에 정부가 전세대출까지 이제 규제를 하려고 한다면, 그런 움직임이 보이기도 하는데 

화자 2
22:16
은행들을 시작했더군요. 그렇습니다. 

화자 4
22:18
그러면 전세 대출 금리 올라가고요. 한도 줄어들고 대출 문턱이 높아지면 불가피하게 월세로 이제 전환을 해야 되는 경우가 생기게 되는데 그러면 이제 월세 가격이 올라가게 되구요. 시중에 또 월세가 많이 나오면 그나마 다행이지만 월세가 안 나올 경우에는 월세 가격이 올라가는 것도 감당하기 힘들 겁니다. 

화자 2
22:37
그래서 자꾸 이제 부동산 가격 올라가고 그럴 때는 결혼은 상반기에 해야지 하반기로 날짜 잡아놓으면 전세대출 받기도 꼬이고 쉽지 않다 이거 자꾸 이런 그런 얘기들이 있었어요. 근데 자꾸 이게 정부도 왜 이러는지 이해는 되는데 네 이게 무슨 식당도 아니고 재료 소진으로 빨리 문 닫습니다. 그러면 어떻게 해요. 은행이 

화자 4
22:54
그렇습니다. 근데 또 그렇다고 정부가 가만히 손 놓고 대출 넣는 거 보고 낼 수는 없는 거잖아요. 이게 또 정책이라는 게 대부분 양면성 있는 거라서 말씀드린 부작용에도 불구하고, 정부가 대출을 규제해서 가계부채 느는 것도 막고 집값 오르는 것도 막는다면 어느정도 효과를 볼 수는 있을 거 같지만 은행 대출을 그럼 언제까지 규제를 할 수 있을까요? 언젠가는 규제를 풀게 될 텐데 그 시점이 되면 집을 사려다가 못 샀던 수요들 거기에다가 혹시 또 언제 규제가 시작될지 모른다는 생각에 미리미리 대출을 받자는 수요까지 겹치면 집값이 다시 또 급등을 하고 대출 규모도 더 바짝 늘어날 가능성도 높거든요. 근데 이게 기시감이 느껴지는 게 3년 전에 문재인 정부 당시에도 가계부채 내는 거 막고 부동산 가격 잡으려고 은행 대출 규제를 강하게 했었거든요. 예 그런데 그 규제가 큰 효과를 본 것 같진 않다는 게 현 정부의 생각이었고 

화자 2
23:40
근데 또 정부가 되다 보면 또 마음이 또 달라지죠 그렇죠. 

화자 4
23:42
그래서 대출 기준을 안 하는 쪽으로 방책 방향을 틀겠습니다라고 했는데 결국은 지금 비슷한 길을 가게 되는 걸 보게 됩니다. 

화자 2
23:48
정부가 손 놓고 있느냐 이런 기사 자꾸 나오기 시작하면 안 움직일 수는 없고 움직이려면 수단은 없고 그래서 그냥 공급 좀 하겠습니다라고 하면 또 내년에 된다는 얘기 아니지 않습니까? 그러고 있고 집값은 잡아야 하고 그런 상황인데 아무튼 고민입니다. 기업형 장기임대주택 나오면 좋은데 김 변호 소장님 전해주신 네 오늘 박세훈 작가 김현우 소장 손석우 큐레이터 3분과 함께 했습니다. 저는 내일 아침 8시 30분에 다시 찾아오겠습니다. 이진우였습니다. 고맙습니다.