[손경제] 정책대출 금리 인상｜[인터뷰] 8·8주택공급대책, 실효성은?｜20240812(월)

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요약정리 부터 시작합니다.

1. 부동산 정책대출과 청약통장 관련 설명

1-1. 부동산 정책대출에 대한 정부 대출 정책
 -  정부가 대출 수요 조절을 위해 정책 대출 금리를 인상함
 -  디딤돌 대출과 버팀목 대출에 적용되는 인상폭이 0.4% 포인트
 -  소득 수준에 따라 대출금리가 달라짐
 -  인상된 금리 적용 이후 디딤돌 대출 금리는 2.35%에서 3.95% 수준이 됨
 - (중요) 디딤돌 대출이 15조 원 정도 나갔으나, 최근 가계대출이 많이 늘어남

1-2. 주택 공급 확대 방안 88 대책의 실효성
 -  서종대 대표를 인터뷰해 주택 공급 확대 방안 88 대책의 실효성을 구체적으로 살펴봄
 -  정부는 디딤돌 대출의 대출금리가 높을 때, 가계대출을 줄여야 하는 상황에서 대출금리 조정을 선택함
 - (중요) 디딤돌 대출 금리 인상은 집값 상승에 기여하며 가계대출을 줄이는 방향으로 전환됨
 -  이에 따라 가계대출이 1년 만에 늘어나며, 디딤돌 대출 인상은 금리 인상에 의한 것이 아니라 정부의 선택이었음

1-3. 청약통장 정책의 변경과 청약통장의 혜택
 -  청약통장의 금리 인상은 금리 인상 이후부터 적용되며, 해당 인상은 청약통장에 적용된 혜택 중 하나임
 -  금리 인상에 따른 혜택은 청약통장 가입자들에게 돌아감
 - (중요) 7천만 원 이하의 소득자의 경우, 청약통장에 납입한 금액에 대해 연 소득공제 해주는 제도가 추가됨
 -  청약통장 가입자들은 배우자도 청약통장을 가질 수 있으며, 민영주택 청약 시에도 배우자의 청약통장 가입을 추가 가점 받을 수 있음

2. 부동산 대책 평가

2-1. 아파트 공급 부족 문제
 -  88 부동산 대책 중 아파트 공급 부족이 가장 큰 문제임
 -  정부에서 발표한 88 대책 중 비아파트, 아파트 아닌 다른 유형은 효과가 금방 나타남
 -  아파트 75%, 비아파트 25%로 전체 시장에서 차지하는 비중이 크지 않아 대책 필요함
 -  작년에 비해 아파트 공급 부족이 심각해짐
 -  아파트 공급을 위해서는 공급자와의 협의가 필요함

2-2. 비아파트 시장 동향
 -  비아파트는 대부분 60제곱미터 이하로 다가구, 다세대, 오피스텔임
 -  정부 대책으로 인해 비아파트 공급 부족이 해결될 것으로 기대됨
 -  LH에서 12만 채 사주겠다는 대책이 효과가 큼
 -  아파트가 75%인 시장에서 비아파트가 25%에 불과함
 -  아파트 공급 부족 해결을 위해 공급자와 협의가 필요함

2-3. 주택 사업 규모 감소
 -  70%의 주택 사업 규모 감소가 발표됨
 -  사업성이 없어서, 공사비 급등이 주 원인임
 - (중요) 분양가를 규제하는 조정지역이 확대됨
 -  PF 조달이 안 되어 인허가가 안 됨
 -  금감원과 더불어서 PF 관리 대책 발표됨

3. 미분양 대책과 수요 과잉

3-1. 미분양 대책과 공급 부족
 -  LH의 과거 매입 확약 사례를 통해 미분양 시 수요가 과잉임을 알 수 있음
 -  정부의 수도권 외곽 주택 공급 부족 대책을 설명함
 -  1년에 40만 채 아파트 공급 목표지만, 수도권 3만 6천 채로 어려움이 있음
 -  미분양이 생겨도 수요가 없을 것이라 판단해 PF 대출을 안 해주는 것이 아니라, 미분양을 보충해줘야 함
 -  시장에서 수요가 없는 곳에 아파트를 짓는 것이 공급 효과를 냄

3-2. 집값 상승의 요소와 대책
 -  유효수요와 예수요를 비교해야 함
 -  주택시장에 들어오는 인구와 과거 가구 증가 수를 고려해야 함
 -  집값 하락 시, 정부가 신용보강 조치를 해야 함
 -  LH 공사의 매입 확약 물량을 늘려 미분양 시 수요가 없을 것이라 판단해 대책을 마련해야 함
 -  공적 기관의 신용보강과 PF 대출이 필요함

3-3. 수도권 집값 상승과 정책
 -  정부의 대책은 도심 아파트의 공급 확대와 정비사업, 노후 도시 계획임
 -  미분양을 보충해줘야 집값이 안정됨
 -  수도권 외곽 집값 상승에 따라 수도권으로 집중됨
 -  정부의 대책은 수도권 집값 상승을 막기 위함이 아님
 - (중요) 집값이 오르면 지방까지 따뜻해지는 시기가 옴

4. 아파트 시장과 공급 정책

4-1. 아파트 시장 현황과 부정적 요인
 - (중요) 지금의 아파트 시장 상황은 공급 부족과 신도시 개발로 인한 잠재적 위기
 -  서울과 경기권의 신도시에서는 PF 사업에 대해 주의해야 함
 -  미분양은 없지만 건설 원가 때문에 PF가 어려움을 겪고 있음
 -  분양가 상승으로 인해 건설 원가를 고려하면 분양 가능성이 낮아짐
 -  인허가 시작 후 5년 지나야 준공까지 해야 함

4-2. 아파트 시장의 미래 전망
 -  시장 경제에서 수요와 공급이 가격을 결정
 -  30대 이후 인구가 감소하면서 집값이 오를 것으로 예상
 -  금리가 떨어지고 공급이 늘어나면 가격이 내려갈 것으로 전망
 -  정부는 이에 대응하기 위해 공급을 늘리겠다는 입장을 밝힘
 -  그린벨트 해제와 신도시 개발을 통해 아파트 수요를 담아야 함

4-3. 아파트 공급을 위한 정책
 -  수도권 외곽 지역이나 지방에서도 아파트 분양을 시도하는 시행사들에게 금융 지원이 필요
 -  1기 신도시에서는 공공 기반 시설이 미비하여 입주 시 어려움이 있었으나, 2011년부터 분양이 시작됨
 -  신도시 입주로 인한 인구 감소와 집값 안정감이 중요함
 -  3기 신도시의 공급이 늘어나면 아파트 집값이 잡힐 것으로 전망
 -  강남 3구 집값의 안정을 위해서는 공급 대책이 필요함

5. 신도시 발전 방향

5-1. 신도시 이주대책의 중요성
 -  이주대책 안 하면 공사 착공 안 함, 보상만 받고 강제 이주 보내도 정부가 집을 못 구매하게 함
 -  법원에 강제 이주 요구하는 것도 이주대책 안 해서 생긴 문제임
 -  이주대책 안 해서 분양도 늦어지고 사업도 늦어지고 있음
 -  지자체장들의 무리한 요구로 사업 진척 안 됨
 - (중요) 문재인 정부가 23년부터 분양하겠다고 했는데 24년 말까지도 안 됨

5-2. 사업자들의 어려움
 -  공급 부족, 중도금 대출과 잔금 대출 금지 등 사업자들한테 요구함
 -  중도금 대출과 잔금 대출 안 되어서 사업자들 괴로운 상태임
 -  미분양을 1~2개만 해도 PF나 브릿지론이 생김
 -  사업자들이 잘 못 해서 시행사들이 스타트 못 함
 -  중앙부처 공무원들이 지방건설사업자들과 만나기 어려움

5-3. 해결책과 문제점
 -  금융위와 국토부가 콜래버레이션 잘 돼야 됨
 -  필드의 말을 듣게 될 필요가 있음
 -  세종시 이주대책에서 정책이 모호하고 세종시가 국공대로 교체된 것에 대한 비판도 있음
 -  사업자들의 신용이 좋아지고 PF나 브릿지론으로 나갈 수 있게 해야 함

6. 공공 부문의 부실과 정책 실패

6-1. 정책 실패의 원인과 문제점
 -  공공 부문의 비서실이나 장관들의 대통령 비서실에 대한 목소리가 커짐
 -  문제가 발생하면 시키지 않거나 저자리에서 해결하는 데 서툴러
 - (중요) 공문을 몰아붙이는 문화가 문제를 악화시킴
 -  문제를 해결하기 보다는 아예 문제를 인지하지 않는 문화가 만연
 -  정치인들이 전문성이 부족하여 이러한 문제를 악화시킴

6-2. 정책 실패의 해결 방안과 제언
 -  정책 실패를 해결하기 위해 공문에 대해 과감히 대응 필요
 -  LH 매입기와 같은 보증기관의 역할에 대한 개선 필요
 -  외곽지역의 아파트에 대한 빠른 대책 필요
 - (중요) 외국인 정책을 확대해야 주택시장이 안정될 것
 -  30대 인구가 감소하는 시대를 맞아, 외곽지역 아파트의 수요를 고려해야 함

6-3. 외국인 정책과 인구 문제
 -  60만 가구 이상의 외국인 가구 존재, 이들을 위한 정책 필요
 -  외국인 정책 실패의 예로 일본의 잃어버린 20년 플러스 30년 사례 듦
 -  2030년 이후에도 인구 문제와 주택 수요는 지속될 것으로 예상
 -  수도권의 집값이 계속 떨어지지 않도록 외곽 주택 수요 중요
 -  수도권 외곽에 주택을 짓는 대신, 수도권의 집값을 떨어뜨릴 필요가 있음

7. 금융위기와 그린벨트 해제에 대한 고찰

7-1. 금융위기와 PF(프로젝트 파이낸싱) 이해
 -  PF는 개별 금융기관이 주도하는 조직으로, 선순위, 중순위, 후순위로 나뉨
 -  선순위 기관이 모집하며, 증권사들이 PF를 주도하기 어려워 지금은 잘 안 함
 -  정부가 PF 관리 방안을 내놓고 감독을 강화하며, 금융위가 전향적으로 TDO를 취해줘야 함
 -  금융회사들이 PF에 대한 리스크를 줄이고, 금융위가 이를 관리해야 함
 - (중요) 대주단은 부실 프로젝트 관리에 있어 필요하며, 이를 위한 대주단이 구성되어야 함

7-2. 금융위기 이후의 대응과 그린벨트 해제 문제
 -  금융위기가 풀리지 않으면 아파트 공급이 안되며, 이는 PF 구조를 완화하거나 폐지해야 함
 - (중요) LH가 떠안은 외곽 아파트들에 대해 공급이 필요함
 -  금융위기가 풀린 이후에도 시장 경제는 예측하기 어려워 리스크를 최소화해야 함
 -  금융위기를 겪은 이후, 저축은행들이 대출 한도 제약에 맞서 전략을 수정함
 -  과거 금융위기를 겪은 1금융권도 현재 시점에서 견조해짐

7-3. 그린벨트 해제에 대한 입장과 제약
 -  그린벨트 해제는 환경론자들에게는 큰 문제는 없지만, 국내 산지의 절대 농지 비율을 고려하면 시차가 커서 효과가 의문임
 -  시차가 커서 당장의 효과는 없다고 보임
 -  서울의 산지 비율이 75% 이상이어서 땅을 계속 절대 농지로만 풀어쓰는 것은 좋은 일임
 -  금융위기 이후의 금융시장은 위험 선호한 적인 PF 대출의 등장으로 인해 변화가 필요함
 -  금융위기 이후 금융당국이 기준을 바로바로 해제하지 않으면 금융기관들은 리스크를 최소화하기 어려움

8. 부동산 정책과 미래 전망

8-1. 부동산 정책의 목표와 문제점
 -  정부의 공급책은 주택 수요를 해결하기 위한 것이 아니라 지속적인 공급을 위한 것임
 - (중요) 주택 수요를 해결하기 위해서는 수요를 잡아야 하며, 이는 택지 공공택지 5~2년, 민간택지 7~8년, 착공부터 준공까지 약 2~3년을 걸리는 공급에 의해 해결됨
 -  아파트 분양은 공공택지에서의 분양을 받는 것으로, 수요가 있을 때까지 공공택지를 충분히 준비해 놓아야 함
 -  아파트 분양은 실제로 공공택지에서 부터 시작하기에 분양을 위한 공공택지 충분성은 보장되지 않음

8-2. 신도시 분양과 정책 한계
 -  3기 신도시 조기 분양을 통해 LH 역량을 집중해야 함
 -  공공택지에서 LH 공사가 직접 짓는 물량이 적어 인허가를 받아야 함
 - (중요) 정부가 땅을 팔아 민간택지로 직접 건설하는 이유는 전체 물량의 85%를 민간이 짓기 때문임
 -  민간택지에서 건설하는 것이 적자임에도 불구하고 LH 공사는 공공분양에서 인허가를 받아야 함

8-3. 시장 변화와 전망
 -  20~30대는 부동산 시장의 변동에 매우 민감하며, 이는 부동산 시장의 변동에 매우 민감함
 -  현재 20~30대는 집을 사기보다는 집을 팔기 원하는 경향이 있음
 -  장기적으로 볼 때, 2030년대에는 부동산 시장이 장기 침체가 올 것임
 -  일본의 록봉기 사례를 보면, 버블 붕괴 후 20년 가까이 가격이 거의 유지된 사례임
 -  현재의 상황을 고려하면 20~30대는 조급해하지 않고, 집을 감당 가능한 수준에서 구매할 필요가 있음

9. 2030년 이후 주택시장 전망

9-1. 2030년 이후 주택시장 변화
 -  중국인들이 차츰 집을 사기 시작함
 -  미국인들과 국내 중산층은 연결되기 시간이 더 걸림
 -  2030년 이후 중산층 주택 수요가 줄어들 예상함
 -  2030년 이후 10년 내로 중산층 가구가 45만 원으로 감소할 것으로 예상함
 -  베이비모가 본격적으로 돌아가면서 가구 구조가 단독 가구로 변화할 수 있음

9-2. 주택시장 전망에 대한 의견
 -  젊은이들을 안심시키고 시간을 두라고 조언함
 -  2030년 이후 수도권 집값이 하향 안정될 것으로 믿음
 -  외국인 중산층이 수용할 수 있는 시기가 올 것이라 예상함
 -  2030년 이후 수요가 줄어들면 공급이 더 줄어들 수 있음
 -  인구가 줄어들면 대도시로 집중되는 밀집 현상이 강화될 수 있음

9-3. 부동산 수요와 공급
 - (중요) 2030년 이후 수요가 줄어들면 공급이 줄어들 수 있음
 -  공급 부족이 생기면 수도권 집값이 다시 폭등할 수 있음
 -  주변 도시는 여전히 남아있으나, 수도권 집값에 비해 폭등 가능성은 낮음
 -  인구가 줄어들면 대도시로 집중되는 밀집 현상이 더 강화될 수 있음
 -  이에 따라 다른 지역의 공급도 어려워질 수 있음

10. 부동산 대책

10-1. 도시정비 대책
 -  택지개발 대신 도시정비에 집중하는 전략을 주장함
 - (중요) 소유자 담보대출(PF)이 아닌 조합원 담보대출(FD) 방식을 강조함
 -  조합 설립 후 철거까지 약 4년이 걸리는 전반적인 프로세스를 설명함
 -  2030년대에 재건축 재개발로 충분한 공급이 가능해질 것이라 예상함
 -  런던과 파리는 도시 정비가 불가능하며, 서울은 도시 정비가 필요함을 주장함

10-2. 재건축과 자기부담
 -  LH의 연구에서 신도시 주민들의 자기 부담 정도를 조사함
 -  자기 부담이 높은 지역은 34평, 서울 강남은 3억 정도임을 밝힘
 - (중요) 자기 부담 조정 용적률 도입이 필요하며, 이는 재건축 조합원들의 동의를 얻기 위함이라 밝힘
 -  강남의 경우, 아파트 값 상승으로 자기 부담이 줄어 재건축 동의가 잘 된 사례라고 설명함
 -  과거 강남의 주택 값 상승과 공사비 상승이 재건축 조합원들의 동의를 얻지 못한 이유를 설명함

10-3. 용적률 조정
 -  국토부의 용적률 30% 조정 대책과 서울시의 자기부담 조정 용적률 도입을 비교함
 -  아파트 가격 상승으로 인한 자기 부담 감소를 위한 용적률 조정의 필요성을 주장함
 -  일률적인 용적률 조정이 문제가 될 수 있음을 언급하며, 합리적인 조정 수준을 강조함
 -  구축 지역은 용적률을 더 주는 것이 필요 없으며, 외곽지역은 조정지역으로 지정될 수 있음을 설명함
 -  조합원의 자기 부담을 고려한 수준에서 용적률을 조정한다는 서울시의 의도를 설명함

11. 외곽집값정책

11-1. 주택 가격 억제
 - (중요) 부동산 정책의 주된 목표는 외곽 지역 집값 안정화임
 -  정부의 외곽 지역 집 신축 지원은 외곽 지역 주택 시장의 억제를 의미함
 -  집값 안정화를 위한 외곽 지역 주택 지원은 불필요함
 -  부동산 정책의 주된 목표는 공급 측면이므로, 정부의 공급 목표를 달성하는 것이 중요함
 -  정부의 공급 목표 달성을 위해서는 택지 개발을 포함한 실질적인 정책이 필요함

11-2. 부동산 시장 조절
 -  부동산 시장의 수요를 억누르는 것이 중요함
 -  윤석열 대통령은 공급 목표 달성을 위한 수요 측면의 정책을 펼쳤음
 -  정부의 공급 목표 달성을 위해서는 택지 개발을 포함한 실질적인 정책이 필요함
 -  공급 측면에서 시차를 극복하는 것이 중요하며, 택지 개발을 위한 인허가 등 지원이 필요함
 -  주택시장의 침체로 인해 공급 목표 달성에 어려움이 있었음

11-3. 주택 가격 전략
 -  주택 가격의 안정화를 위해서는 아파트 구매를 대안으로 삼아야 함
 -  아파트는 땅값과 건축비 상승으로 인해 가격이 오름
 -  비아파트는 분양가가 비싸지 않아 높은 수요를 만들 수 있음
 -  비아파트 대책을 통해 수요를 조절하고 주거 환경과 행복을 개선해야 함
 -  2030년 이후 집으로 돈을 벌 생각은 버려야 함

 

***전체 스크립트

화자 1
00:09
이진우의 손에 잡히는 경제 

화자 2
00:21
안녕하십니까? 이진우입니다. 오늘 16일부터 부동산 관련 정책대출 상품의 금리가 최대 0.4%포인트 오릅니다. 디딤돌 대출과 버팀목 대출에 모두 적용되는 인상폭인데 정부가 대출 수요 조절에 나선 것으로 시장을 해석하고 있습니다. 잠시 후에 자세히 짚어보겠구요. 오늘 이슈 인터뷰 시간에는 지난주 발표된 주택 공급 확대 방안 이른바 88 대책의 실효성을 좀 구체적으로 살펴보겠습니다. 잠시 후에 주택산업연구원의 서종대 대표와 인터뷰 나눠보죠. 유튜브에서 보이는 라디오로도 함께 하실 수 있습니다. 8월 12일 월요일 손에 잡히는 경제 시작합니다. 

화자 1
01:08
이진우의 손에 잡히는 경제 

화자 2
01:11
네 오늘의 경제 뉴스는 언더 스탠딩에 안승찬 기자가 준비해 오셨습니다. 어서오세요. 

화자 1
01:15
안녕하세요. 

화자 2
01:16
예 지난주에 정부가 부동산 공급대책 발표했는데 어제는 정부가 정책 대출 금리를 인상한다. 이 정책대출이라는 게 집 사는 분들한테 좀 싸게 이자해서 대출해 주는 건데 요 금리를 올리겠다는 거죠. 그렇습니다. 

화자 1
01:31
습니다. 디딤돌 대출이라고 해서 집도 없고 연 소득이 8500만 원 이하인 분들한테 정부가 대출해 주는 상품이 디딤돌 대출인데 그동안은 이 상품의 대출금리가 뭐 2%대 많이 비싸도 3 % 대 초반에 대출을 해줬거든요. 그러니까 뭐 사람들이 많이 몰릴 수밖에 없었고 요즘 은행에서 주택담보대출 받으려면 물론 조건마다 다르긴 합니다만 아무리 낮아도 3% 대 후반이고 신용도가 쪼끔 안 좋으면 4 % 대 이상으로 넘어가는 경우가 많으니까 디딤돌 대출이 확실히 뭐 싸긴 쌉니다. 그래서 올해 상반기에만 이 디딤돌 대출 한 15조 원쯤 나갔거든요. 작년하고 비교하면 2배 이상 늘어난 규모인데 요즘 전반적으로 가계대출이 좀 많이 늘어나고 집값도 좀 많이 오르고 하니까 정부에서도 이거 그대로 놔두면 좀 그렇겠다. 이렇게 판단한 것으로 보이고요. 

화자 1
02:27
어제 그래서 이 정책 대출 상품 금리를 일제히 올린다고 발표를 했어요. 그래서 오늘 16일 신청한 분들부터 인상된 금리가 적용이 되는데 작게는 0.2 % 포인트 많게는 0.4 % 포인트 이렇게 인상한다고 발표했습니다. 그래서 인상된 이후에 디딤돌 대출 금리는 2.35%에서 3.95% 요 정도 수준이 되는데 물론 이게 소득 수준에 따라서 대출금리가 조금 달라지기 때문에 소득이 좀 낮은 분들한테는 0.2% 포인트만 올려서 여전히 2%대 대출금리를 유지한다. 그리고 소득이 조금 있는 사람들은 0.4%포인트 높여서 4%에 근접한 대출금리를 만들겠다. 이런 취지인데 사실은 그동안 정부가 왜 은행들 옆구리 찔러 가지고 대출금리 좀 높여라 이런 식으로 했습니다만 은행 창구에서 나가는 대출 전체 주택담보대출의 60% 이상이 디딤돌 대출 같은 정책 대출 상품이었고 

화자 2
03:27
음 은행을 통해서 판매되는 건가 봐요. 

화자 1
03:30
그렇습니다. 다 은행 창구를 통해서 신청을 하니까 그래서 정부도 이거 좀 가계대출을 줄여야 됐는데 손대지 않을 수 없었던 상황으로 보이고 1년 만에 그래서 정책 대출상품 금리를 조정해서 전반적인 대출수요를 누르는 쪽으로 방향을 바꿨다. 뭐 이게 포인트 같습니다. 

화자 2
03:47
이거는 무슨 은행채 몇 년물에 따라서 연동하고 이런 게 아니라 그냥 정부 담당자가 올리고 싶으면 올리고 내리고 싶으면 내리나 봐요. 

화자 1
03:54
국토부 장관이 그냥 쉽도록 그렇게 돼 있습니다. 

화자 2
03:57
우리가 보통 중국에서 기준금리 결정할 때 중국은 뭐 그런 게 따로 있는 게 아니라 그냥 그냥 은행에다 이렇게 하면 올라가는 거고, 이렇게 하면 내려가는 거래요. 아직도 중국은 저 모양입니다. 라는 뉘앙스로 뉴스를 전해 드린 적이 있는데, 주택 관련 정책 금리는 중국이랑 똑같군요. 

화자 1
04:16
그렇습니다. 그때그때 네 그때그때 마음대로 할 수 있다. 예, 

화자 2
04:20
알겠습니다. 고 버팀목 대출이 그렇고 또 다른 대출들이 또 정책 관련한 자금 나오는 대출이 많잖아요. 

화자 1
04:27
그러니까 디딤돌 대출이 이번에 올라갈 거고, 또 이게 그 무주택자 대상으로 전세 자금 대출해 주는 상품 이름이 인제 버팀목 대출인데 이것도 똑같이 뭐 0.2 % 포인트에서 0.4 % 포인트 똑같이 인상이 됩니다. 그래서 버팀목 대출 금리도 1.7 %에서 3.3 % 수준으로 올라갔는데 다만 그 신생아 특례대출이라고 해서 그 신생아 2년 이하의 신생아들을 쓸 때 특별히 대출해 주는 상품 있거든요. 요거는 금리 인상하지 않고 지금처럼 1%대 금리를 유지한다. 이렇게 발표했어요. 그러니까 사실은 신생아 특례대출이 올해 도입된 건데 뭐 한 달에 1조 원 이상씩 나갈 정도로 굉장히 인기가 높은 게 사실이거든요. 특히 이 신생아 특례대출은 1주택자도 대출신청이 가능하니까 기존 대출이 있는 분들이 갈아타는 용어로 굉장히 많이 썼어요. 

화자 1
05:17
정부 설명과 으로는 이 신생아 특례대출의 절반은 대환대출용이고 부동산에 미치는 영향이 그래서 좀 작고 또 부동산 시장보다는 이게 저출생 대책 중의 하나니까 요 상품은 하여튼 금리 인상하지 않겠다. 이게 정부 설명입니다. 

화자 2
05:34
알겠습니다. 혹시 누가 오해하면 지난 정부 정책 대출은 금리 올리고 아니겠지요. 예 청약통장 이것도 요즘 말이 많은데 청약통장 갖고 있어봐야 당첨될 확률이 어휴 이건 뭐 계속 유지해야 되는 건가 그런 생각하는 분들도 꽤 있고 금리를 너무 낮게 준다. 이런 얘기도 있었는데, 요거 좀 올리기로 했습니까? 

화자 1
05:58
말씀하셨던 대로 금리가 너무 낮다는 지적이 많았고 지금 청약통장 연 2.8 % 주거든요. 근데 다음 달부터는 이걸 3.1%로 0.3%포인트 높이기로 했습니다. 청약통장에 1번 넣어두면 워낙 장기간 이제 돈이 묶일 수밖에 없는 상품인데 이자가 적다는 지적이 있었고, 재작년하고 작년에도 1번씩 청약통장 금리 올리긴 올렸는데 이번 정부 들어서 그래서 합치면 뭐 한 총 1.3 % 포인트 높아지긴 했습니다만 그럼에도 불구하고, 지금 뭐 한국은행 기준 금리가 3.5 %니까 이거보다 여전히 낮은 수준이잖아요. 과거에는 청약통장 금리가 기준금리보다 높았던 적도 많았기 때문에 여전히 좀 낮은 수준 아니냐 이런 지적이 있고 또 게다가 이번에 청약통장에 들어가는 그 재원으로 디딤돌 대출 같은 정부대출을 해주는 것으로 쓰이니까. 

화자 1
06:51
이번에 정축대출 금리를 높였으니 이자 수익도 당연히 늘어나게 되잖아요. 이런 상황을 방해 반영해서 당연히 청약통장의 수신 금리도 좀 같이 높여주기로 한 건데 어 청약통장 갖고 계신 분들이 한 2500만 명 되니까. 상당히 많은 분들이 혜택을 받게 될 것 같구요. 다만 금리 인상은 다음 달 이후부터 적용이 됩니다. 그러니까 만약에 청약통장을 내년에 내가 해지했다. 그러면 9월 이전 가입한 기간에 대해서는 기존 2.8% 금리가 적용이 되고 예 9월 이후 기간에 대해서만 3.1% 적용되고 이런 식으로 이제 적용이 되죠. 뭐 이것 말고도 

화자 2
07:30
그거는 뭐, 

화자 1
07:30
뭐 그거는 당연히 그렇게 할 수 있는 거고, 몇 가지 청약통장 혜택이 추가가 되는데 예를 들어서 청약통장에 납입한 금액에 대해서는 연 소득 7천만 원 이하인 경우에 저축액의 40%까지 소득공제 해주는 제도가 있었거든요. 이거는 근데 세대주만 가능했어요. 근데 세대주가 아닌 배우자도 요즘은 청약통장을 가지고 있는 경우들이 많으니까 배우자에 대해서도 똑같이 좀 소득공제해주는 쪽으로 바꾸기로 했거든요. 이건 뭐 사실 당연한 게 특별공급의 경우에는 부부 둘 다 청약통장 가지고 있으면 신청할 수가 있고 또 요즘은 민영주택 청약할 때도 배우자의 통장 청약통장 기간이 길면 추가 가점 주는 제도도 있거든요. 결국은 배우자도 청약통장 만드세요. 이런 취지의 제도들인데 당연히 그럼 혜택도 똑같이 줘야 하는 거 아니냐 이런 상황으로 볼 수 있고요. 암튼 최근에 청약통장 해지하는 분들이 자꾸 늘고 있는 추세니까 혜택도 조금 늘리는 쪽으로 바꿨다. 

화자 2
08:30
알겠습니다. 둘 중에 7천만 원 이하인 소득이 있으면 그냥 그분한테 갖다 쓸 수 있다. 

화자 1
08:37
네, 

화자 2
08:37
알겠습니다. 잘 들었습니다. 예 지난주에 정부가 발표한 일명 88 부동산 대책 어느정도 효과가 있을지 이 또는 어떤 부분 조금 더 보완하면 좋은지 어떻게 세실 시장에서는 받아들일지 요런 얘기 좀 드려보려고 합니다. 주택산업연구원의 서종대 원장을 자리에 모셨습니다. 어서 오세요. 

화자 3
08:56
안녕하십니까? 

화자 2
08:57
예 서 원장님께서는 과거 정부에서 이런저런 부동산 정책도 직접 담당하시고 최근에는 주택산업연구원에서 이런저런 평가 논평도 종종 매체에서 해주시는 걸로 알고 있는데, 전반적으로 이번에 나온 88 대책은 어떻게 평가하십니까? 

화자 3
09:15
뭐 과거 정부들에 비해서 비교적 시장 친화적인 대책이 많이 포함되었다. 이렇게 평가할 수 있고요. 그러나 효과 면에서 볼 때는 인제 비아파트 아파트가 아닌 뭐 다세대 단독 연립 오피스텔 같은 경우는 효과가 금방 나타날 수 있는 그런 대책이 됐는데 전체 주택의 한 75%를 차지하고 요즘 급등의 원인이 되고 있는 아파트 이거는 당장 뭐 1년 내 공급이 되겠다. 하는 확신이 드는 그러한 대책들이 별로 없어요. 그래서 그게 걱정입니다. 

화자 2
09:48
아파트에 대해서는 하나하나 좀 구별을 해볼까요? 비 아파트는 이게 뭐 정부가 짓겠다는 건 아니고 시장에서 열심히 지을 수 있게 정부가 분위기 만들어줄게 혹시 안 팔리면 정부가 사주는 것도 많이 늘리고 그게 효과는 있을 거라고 보시는 거예요. 

화자 3
10:05
가장 효과가 큰 거는 이제 아파트 같은 경우는 자기 집으로 대부분 선호하잖아요. 20~30대들이 집을 사면 무슨 집을 사겠느냐 했을 때 한 60% 이상의 아파트를 사겠다고 대답을 했습니다. 근데 인제 지금 뭐 비아파트는 대부분은 인제 60제곱미터 이하로서 다가구 다세대 그다음에 오피스텔이거든요. 이게 청년들이 인제 사회 진출하면 처음으로 들어가는 집들인데 이 집은 내 집으로 사겠다는 집은 사람 별로 없어요. 살긴 하겠지만, 그래서 이런 집들은 비아파트는 대부분 돈 가진 분들이 사서 임대를 해줘야 되는데 문재인 정부 때 이게 뭐 다주택자 중과를 해 놓고 이번 정부에서 그걸 제대로 풀지를 못했기 때문에 거의 공급이 뭐 예를 들면 작년 같은 경우에 한 70% 오피스텔 같은 경우는 98%가 줄었어요. 그러면 정상적으로 좀 괜찮은 직장을 가진 사람들은 대부분 오피스텔 가잖아요. 

화자 3
10:56
특히 여성 근로자들 같은 경우는 위험하기 때문에 안전 문제도 있고 그랬었는데 이게 뭐 보통 한 9만 채 지어졌던 게 작년에 2천 채밖에 안 지어진 거 인허가가 안 된 거예요. 그러니까 이게 엄청 심각한 거죠. 그래서 제가 사실은 작년 말부터 저희 연구기관에서 이게 금년부터 집값이 상당히 어차피 뭐 미국이 인제 기준금리를 내릴 거고, 그럼 시장 내려가면 다시 수요가 촉발될 텐데 이게 상당히 큰 문제가 있어서 아파트하고 비아파트 분야를 나눠서 대책을 해 달라고 했는데 그간 정부가 좀 늦었죠. 그런데 여전히 이제 비아파트는 상당히 효과가 큽니다. 이번에 왜냐하면, 인제 예를 들면 인제 앞으로 인제 이 비아파트를 사는 84제곱미터 이하 수도권에서 6억 원이나 사면은 예 이거는 뭐 다주택에서 빼 주겠다. 했으니까 굉장히 인제 효과가 큰 대책입니다. 그래서 이게 굉장히 효과가 빠르게 나타날 것이다. 

화자 3
11:50
그리고 인제 지금 기자님께서 말씀하신 대로 지금 예를 들면 LH에서 거의 12만 채까지 사주겠다. 했으니까 근데 이제 문제는 아까 말씀드린 대로 아파트가 75%고 비아파트가 25%밖에 안 돼요. 지금 전체적으로 

화자 2
12:04
새로 공급되는 주택의 유형으로 보면 

화자 3
12:06
지난 한 이제 5년 동안을 보면 그렇기 때문에 이게 비아파트가 전체 시장에서 차지하는 비중이 크지 않기 땜에 전체적인 시장 분위기에는 특히 또 비아파트는 매매거래 주의 품목이 아니고 전월세 거래 주품목이고 지금 집값이 오르는 이 대표적인 아파트잖아요. 근데 아파트에서 당장 금년 내년에 공급이 늘 대책이 별로 없어 보여서 그게 걱정입니다. 

화자 2
12:31
아파트는 그럼 어떡하죠. 갑자기 빵도 아니고 

화자 3
12:35
제가 인제 그러면은 이제 아파트 공급을 할려면 공급을 할 사람들한테 물어봐야 되잖아요. 근데 대부분 인제 이게 이 공무원들이 세종시에 가다 보니까 공급을 할 인제 주택 건설 사업자나 또는 뭐 소규모 주택사업자들을 만나지도 못하고 김영란법까지 겹쳐서 그러다 보니까 저희가 옛날에 공무원 할 때는 많이 만났거든요. 얘기도 듣고 그러다 보니까 자기들 입장에서 또는 기사에서 나온 것 입장에서 이게 자꾸 대책을 내는 거예요. 근데 저희가 작년에 분명히 그 이번 저희가 6월 18일 날 또 너무 급해서 인제 주택사업자 설문에서 또 세미나를 해줬거든요. 물어보니까 앞으로 1년 동안의 주택 사업 규모를 늘리겠냐 줄겠다. 했더니, 70%가 줄이겠다고 했어요. 근데 왜 줄이겠냐 했더니, 사업성이 없어서 왜 사업성이냐 물어봤더니, 이게 해결 좀 해주라는 요소입니다. 

화자 3
13:23
시장침체 플러스 공사비 급등 일어났다 공사비가 지금 뭐 예를 들면 분양 아파트 공사비하고 임대 아파트 공사비를 최근 몇 년 동안 안 올려줘가지고 분양 아파트는 한 25%가 현실화가 안 돼 있고 임대아파트는 한 40%가 지금 시장가에서 모자랍니다. 이게 

화자 2
13:40
그러니까 분양가가 정해져 있다는 뜻이에요. 우리 맘대로 먹어도 

화자 3
13:44
이제 분양가를 규제를 하죠. 원래는 이제 분양 아파트도 규제를 하고 임대아파트 규제를 하는데 예 분양아파트 규제는 조정지역이라고 해서 현재는 용산구에는 다 풀었습니다마는 지자체에서는 자기 시민들에게 쌈값으로 분양해야겠다. 해 가지고 시장들이 아 이 상 받지 마 이렇게 규제를 하고 있어요. 이게 법이 그런 지역이 상당히 많습니다. 그게 문제고 두 번째는 PF 조달이 안 돼 가지고 브릿지로 인한 PF가 안돼서 인허가도 못 받고 분양을 못 하겠다. 했는데 이번 대책이 거의 빠졌어요. 실제 실효적인 대책일 거였습니다. 뭐 지난번에도 그렇지만 계속 허그의 보증 재원을 늘리겠다고 하는데 보증 재원을 늘렸을 뿐이지 보증이 안 됩니다. 이게 왜냐하면, 이제 주택시장이 침체됐기 때문에 보증을 안 해줬어요. 그리고 인제 지금 보세요. 6월 달에 지금 금감원과 더불어서 PF 관리 대책을 발표했지 않습니까? 

화자 3
14:34
그래서 일부 새마을금고나 이런 기관들은 아예 PF 대출 중지시켜 놓고 일부 기관들은 충당금을 거의 뭐 70프로에서 100프로까지 쌓게 하기 때문에 실제로 못하고 있어요. 근데 이 부분이 대책이 없이 집을 지으려면 예를 들어 인하를 받고 땅을 살려면 브릿저론이 돼야 되고 분양할라면 PF가 되는 이건 꽉 막혀있습니다. 이 대책이 안되 

화자 2
14:53
근데 그걸 안 빌려주는 금융회사 입장에서는 왜 안 빌려줍니까 

화자 3
14:57
위험하기 때문에 

화자 2
14:57
위험하다는 건 거기에 분양해봐야 분양 안 될 것 같은 느낌이 

화자 3
15:00
위험을 이제 전문 용어로 하면 신용보강을 해줘야 되거든요. 

화자 2
15:05
그냥 앉아도 누군가가 떠안게 

화자 3
15:06
그래서 인제 예를 들면 대표적인 신용보강대책이 과거에 시행했던 LH에서 매입 확약을 해주는 부분이 있습니다. 미분양이 생기면 당신들이 분양한 가격보다 한 70% 사주겠다고 해서 상당히 됐어요. 이번엔 그걸 올렸습니다. 85에서 한 90%까지 근데 그걸 수도권 공용택지만 해주겠다고 했고 물량이 3만 6천 채밖에 안 되고 정부에서 발표한 게 그러면 1년에 지금 아파트를 거의 40만 채를 해야 되는데 수도권에서 3만 6천 채면은 이거 막 금년부터 내년까지 대책이라고 봐도 1년에 만 8채씩 해봐야 아무 인제 얼마나 오줌 누기죠 

화자 2
15:40
원장님 고 부분에서요 지금 시장에서는 거기다 분양해도 수요가 없을 것이다. 시장에서는 아니라는 게 금융회사들이 보기엔 저기 저 땅에 저 가격에 분양하면 수요가 없을 것이다라고 해서 PF 대출 안 해주는 건데 

화자 3
15:53
네 

화자 2
15:54
지금은 아파트 공급이 부족하니까 거기에 아파트를 지어야 되는 것 같다고 말씀을 하시면 네 지어봐야 거기 수요가 없을 것 같다는 건데 수요가 없을 것 같은 곳에 짓는 게 공급 효과가 있는 거예요. 어떻게 보십시오. 네 

화자 3
16:10
얼마 전까지 강남 3호도 집값이 떨어졌습니다. 그쵸. 결국은 시장경제수는 2가지를 봐야 돼 유효 수요하고 예를 들면 리드를 봐야 돼요. 주택은 수요와 공급 간의 시차가 7년 정도가 있습니다. 그러면 7년 동안에는 공급이 전혀 안 되거든요. 그니까 기본적으로 아 가구 증가와 주택시장에 들어오는 사람들 증가가 이렇게 되니 집을 이 정도는 공급을 계속해야겠다. 그리고 공 그 집값이 떨어져서 앉으면 공공에서 보충을 해줘야죠 그런데 그게 안 되고 있다가 갑자기 금리가 떨어진다고 하면 유효수가 인제 그동안에 눌렸던 그니까 집값이 떨어져서도 안 사고 돈이 모자라서도 안 샀던 사람들이 이자 부담이 커서 안 샀던 사람들이 갑자기 시장에 뛰어 들어옵니다. 이게 유효수거든요. 그러니까 그걸 인제 경제학에서는 이펙티브 대면도라고 하는데 그건 돈도 있고 살 의사도 있는 거고, 저희가 보는 니드는 뭐냐 하면 인구와 과거지구가 수를 보는 거예요. 이걸 맞춰줘야 됩니다. 그래서 지금 같은 경우에 그게 예를 들면 수도권 외곽으로 지금 주택값 상승이 확산되는데 지금 애매한 시기거든요. 

화자 3
17:07
이럴 때 정부가 판단을 잘해서 그런 지역에서 지금 착공이 되도록 준비를 시켜줘야 돼요. 예를 들면 인허가를 받아야 분양을 하고 또 착공을 해야 또 준공이 되는데 

화자 2
17:17
그 말씀은 금융회사들은 지금 PF 대출을 못 해주겠다. 거기는 전망 없는 것 같애 분양 안 될 것 같애라고 생각하더라도 그건 금융회사들의 생각이고 

화자 3
17:25
그렇죠. 아니 금융회사는 그럴 수밖에 없어요. 저도 주택공사 사장을 했습니다만 금융회사를 나무랄 게 아니에요. 그럼 정부가 금융회사들이 생각하는 신용이 부족한 부분 확신이 부족한 부분 보충하는 조치를 취해줘야 되는 겁니다. 예를 들면 아까 LH 공사의 매입 확약 물량을 대폭 늘려준달지 또는 보증할 때 보증해서 허그가 지금 이 보증기관인데 전 공적보증기관인데 은행하고 거의 비슷한 판단을 해요. 지금 그렇게 하면 안 되거든요. 그럼 뭐 하려고 공기업이 필요합니까? 공기업은 시장안정을 위해서 약간의 어려울 때 재원을 투입해서라도 준비를 해주는 기관인데 허그의 판단이나 은행의 판단이 똑같은 거예요. 이렇게 해선 안 되죠. 그래서 이게 지금 상황에서는 어떻든 집값이 상승할 수밖에 없잖아요. 예를 들면 집값 상승의 인제 4대 요소가 뭐냐 하면 경기입니다. 경기는 차츰 좋아지고 있는 상태고 금리 금리는 내려갈 수밖에 없는 상황이잖아요. 그 다음에 수급 수급은요, 지난 한 

화자 2
18:20
요즘 꼬여있다는 얘기 듣죠 

화자 3
18:21
문재인 정부뿐만 아니라 윤석열 정부 들어와서요 착공이 지난 문재인 정부 5년에 비해서 60만 채가 덜 됐어 3년 동안에 금년 말까지 하면 이거 굉장히 문제입니다. 그다음에 정부정책 정부 정책이 예를 들면 뭐 대출 같은 경우는 지금 청년이나 신혼부부나 이런 대출은 좀 풀어줬잖아요. 그렇기 때문에 이거 전체적인 요소로 보면 집값이 떨어질 요소가 별로 없는 거예요. 그런 상황에서 보면 정부가 인제 나중에 문제가 터져 가지고 잡을 수 없는 순간에 대책을 하기보다는 이 아까 제일 중요한 게 인제 아파트는 PF하고 브릿지로인데 이걸 선제적으로 신용 보강 조치를 공적 기관에서 해줘야 되는 거예요. 지금 이게 빠져있기 때문에 공급이 안되고 있습니다. 그리고 인제 이번에 정부가 발표한 대책을 보면 여기도 보면은 도심 아파트 내 공급 획재 확대해 놓고는 정비사업 속도 제고 노후 도시 계획 쪽 정비 이거는 앞으로 6~7년 지나야 2037년 넘어가야 인제 지급이 되는 대책이에요. 이 대책을 지금 해서 뭐합니까? 

화자 2
19:17
지금 당장 지을 수 있는 건 당장 프로젝트가 시작할 수 있는 것 그래도 3~4분 걸리지만 어 그거 초점을 맞춰 

화자 3
19:24
인허가를 받으려면 브릿지론이 필요한데 브릿지론 부분에서 공적 부분에서 이거 신용보관 해줘야 되고 또 분양하려면 PF가 필요한데 근데 이번에 인제 분양할라면 PF 필요한 데 신용보강 해줬습니다. LH 공사가 매입 확약 그러니까 미분양이 되면은 당신들이 분양을 가게 85 내지 90% 사주겠습니다. 해주는데 코스가 3만 6천 채밖에 안 돼요. 공공택지 한정돼 있고 정부도 그렇게 발표했어요. 3만 6천 채라고 그럼 1년에 지금 뭐 착공이 안 된 아파트가 금년까지 60만 채인데 367천 몇 %입니까? 이게 

화자 2
19:55
그 부분에서 어떤 취지인지는 이해가 돼요. 지금 당장은 미분양이라도 앞으로는 다 분양되고 또는 수요가 있을 때 미분양이 좀 있어야 집값이 안정이 되지 미분양이 하나도 없으면 어떻게 되니 하는 이야기로는 들립니다. 그런데 지금 집안 곳곳에는 여전히 미분양들이 남아있어서 이게 수요 

화자 3
20:14
그 정부가 인제 저는 그래서 뭐 지방을 하라는 소리는 아니고 

화자 2
20:18
수도권 외관 

화자 3
20:19
이게 인제 원래 뭐 집값이 떨어지면은 외곽부터 떨어지고 집값이 오르면 이제 중심부터 오릅니다. 이게 중심부터 처음에 오를 때 저는 작년 말에 벌써 금년에는 강남 상원부터 올 거라고 했더니, 다 안 온다 했잖아요. 지금 벌써 전국 지표가 상승으로 왔습니다. 어떻든 수도권이 많을 올라가기 때문에 근데 수도권이 거의 인제 서울과 강남 3구와 마용성과 남쪽에 있는 시군이 오르고 그 다음에 확산되고 있어 일부 

화자 2
20:45
예 

화자 3
20:46
그래서 이게 절대 지방이 안 오른다. 이렇게 볼 수는 없습니다. 결국은 서울에 올라가면 지방까지 따뜻해지는 시기가 오거든요. 그래서 저희가 좀 애매한 시기이기 때문에 지금은 인제 딱 집값이 오르는 시기만 오르는 것만큼만 해준다면 강남 3구와 마용성하고 판교하고 이런 데만 해줘야죠 그러면 거기에는 거기 땅이 있습니까? 땅이 하나도 없어요. 네, 그러면 이 수요를 잠재워 줄 수 있는 것이 신도시나 이런 데가 되거든요. 그러니까 그런 지역에서 신용 방안을 해서 준비를 해줘야죠 

화자 2
21:16
지금은 그 서울 유해과 경기권의 신도시 근처에서도 이 PF 사업 할려면 안 되는 상황이에요. 

화자 3
21:22
지금 네 예를 들면 뭐 가까운 남양주에 있는 신도시들 있잖습니까? 여기 PF 완전히 하나도 안 됩니다. 

화자 2
21:28
미분양은 없는데 

화자 3
21:30
미분양이 없을 수는 없죠 거의 없어요. 거의 없는데 그리고 이제 현재 분양가가 워낙 옛날보다 비싸졌기 때문에 건설원가가 그래서 인제 그런 부분에서 괴리가 발생하고 그런 대책이 없으면 안 지어지는 거예요. 결국은 집값이 오른 뒤에 인제 시작하면은 인허가 시작하고 분양하고 준공까지 얼마 걸립니까 5년 걸리거든요. 그러니깐 이게 대책이 안 되는 거죠. 

화자 2
21:51
그건 조금 더 나간 김에 그렇게 금융 지원을 해줘서 아파트를 지으면 이제 건설 원가 생각하면 그 국민 평균 기준으로 한 4억은 들여야 전국 어디라도 짓는 상황이 돼서 분양가가 그리 낮아질 리는 없을 것 같은데, 그렇게 해서 지으면 분양은 되는 가격일 것이다. 라고 판단을 해도 된다는 말씀 

화자 3
22:14
어차피 인제 시장경제에서는 수요와 공급이 가격을 결정하잖아요. 지금 이제 수요는 늘고 있는데, 예를 들면 뭐 집값이 오를까 하는 전망도 있지만 30살 되는 사람 인구가 지난 한 문재인 정부 때는 67만 수준이었는데. 지금 윤석열 정부 때는 73만까지 올라왔어요. 

화자 2
22:32
5~6년이 좀 더 늘어나더군요. 예 

화자 3
22:35
그래서 그런 이제 수요는 늘어나는데 예를 들면은 공급이 줄어들면 그다음에 금리도 떨어질 것이고. 공급이 늘어날 거라는 전망이 충분히 되잖아. 아니 저 가격이 올 거라는 전망이 되잖아요. 이런 상황에서 정부가 민감하게 대응을 했으면 하는 그런 바람이 있습니다. 

화자 2
22:49
조금 긴 이야기는 방송 후에 좀 유튜브를 조금 더 이어가도록 하고요. 시간이 많지는 않아서 그린벨트 해제해서 서울의 주요 지역 아파트 수요를 담아보겠다는 정책에 대해서는 어떻게 평가하십니까? 

화자 3
23:00
이게 뭐 서울에 남은 그린벨트가 별로 없어요. 이제 자투리 땅도 있을 텐데 다 합쳐도 한 40만 평 가까이 된다고 하는데요. 어떻든 이게 인제 40만 평이 지면은 뭐 한 8만 채 나옵니다. 이게 근데 이게 전체적인 수요에 비해서는 턱없이 부족하고 그린벨트 플러스 집 지어서 공급까지 가는 데는 또 이것도 7년 걸려요 6~7년 

화자 2
23:20
오래 걸리는 것이 

화자 3
23:20
그렇죠. 그러니까 당장 집이 안 나옵니다. 이게 지금 당장 급한 건 금년 내년 내후년까지가 급하거든요. 7년 뒤에 나오는 2030년이면 본격적으로 인제 인구하고 가구가 감소하는 시대가 옵니다. 뭐 가구까지는 감소 안 하더라도 시장이 매수세가 확실히 줄어들기 때문에 그때 대책을 지금 뭐 급하게 발표할 일은 사실 없죠 그래서 그린벨트 푸는 문제도 필요로 하는 

화자 2
23:42
뭐 시간이 걸린다는 거에 대해서는 정부도 동의하는 것 같은데, 고 부분에 대해서는 시간이 걸려도 계속 공급하겠다는 취지를 좀 전달하면 어떻겠느냐 하는 게 정부 입장인 듯 합니다만 좀 자세한 이야기는 좀 더 이어서 인터뷰 해보도록 하죠. 원장님이 저 라디오 방송에 인터뷰 해주신 내용을 뭐 한 10분 정도 한 인터뷰 내용을 요약해 보면 비아파트는 어느정도 공급될지도 모르지만 우리 수요는 아파트에 몰려있는데, 아파트 공급은 이 정책으로는 원활할 것 같지는 않다 일단 수도권 외곽 지역이든 지방에 어떤 지역이든 아파트 분양을 시도하는 이른바 시행사들이 금융을 할 수 있게 일단 금융을 풀어줘야 지금부터 착공이라도 들어가지 라는 이야기 해주신 것 같고, 수요라고 하면 요즘은 특히 확산은 되고 있습니다만 서울 주요 지역으로 몰리고 있잖아요. 

화자 2
24:36
그러면 언뜻 생각은 그럼 서울 주요 지역의 아파트 공급을 늘려야지라는 생각은 드는데 

화자 3
24:44
일단은 이제 저희가 그 꼭 서울 주요 지역의 아파트값이 올라서 꼭 그 지역에 공급을 해야 집값이 잡힌다는 건 아닙니다. 수도권 1기 신도시 때도 그랬고 또 2기 신도시가 앞으로 공급되면 효과가 있을 겁니다. 1기 신도시 할 때 인제부터 제가 1기 신도시는 직접 참여를 했고 2기 신도시 주도해서 했습니다만 1기 신도시 한다고 그 87년에 발표를 했더니, 많은 분들이 집값만 더 올리고 결국은 서울에 집을 공급 안 하기 때문에 집값이 안 잡힌다고 했어요. 그런데 1기 신도시가 분양이 되고 입주가 시작된 인제 그게 87년에 시작해서 91년 정확히 2월부터 입주가 시작됐어요. 1기 신도시는 87년 4월에 지정하고 11월에 인제 분양을 했습니다. 이게 뭐 옛날엔 막 맨땅에다가 이제 땅을 주고 길도 없는 상태에서 공사를 하고 그러다 보니까 인제 입주할 때 공공 기반 시설이 잘 안 돼서 불평도 있었지만 어쨌든 입주가 91년부터 이뤄졌는데 정확히 91년 2월부터 집각 가급이 안정되기 시작했어요. 

화자 3
25:41
근데 이게 그때 금리의 변동 요인도 별로 없었고 경제도 비슷한 상황이 90년대 내내 경제력이 비슷하게 나기 때문에 역시 수도권의 서울 강남 3구의 집값도 근처에 있는 분당이나 이런 데서 집이 많이 공급되다 보니 안정이 되더라 이거예요. 그리고 신도시가 많이 될 때는요 서울 인구가 신도시 입주가 시작되면 서울 인구가 줄어듭니다. 외곽으로 나가게 되고 또 그리고 나가게 되면 연쇄적으로 이동하면서 집값이 안정이 되는 거죠. 그래서 신도시가 인제 강남 3구 집값에 안정감을 줄 수도 있어요. 근데 인제 그거는 뭐 당연하고 그래서 이제 3기 신도시가 사실은 인제 곧 분양을 시작할 거거든요. 그러면 아까 말씀드린 여러 가지 상승 요인들이 크지만 또 진정 요인도 있긴 합니다. 단기적으로는 지금 3기 신도시가 생각보다 굉장히 느리게 진행되고 있어요. 이 문재인 정부하고 윤석열 정부가 비슷한데 딱 2년 만에 인제 정신을 차리는 거예요. 

화자 3
26:32
문재인 정부도 2017년에 들어오셔가지고, 2019년 하반기부터 인제 계속 투기 억제만 하다 공급대책을 했고 윤석열 정부는 공분 엄청 많이 하겠다고 해놓고, 공급이 안 되는데 실효적인 대책을 안 내놓다가 이번에 처음으로 좀 실효적인 대책을 사실 내놨습니다. 그니까 2년이 지나고 나서 인제 했는데 결국은 앞으로 인제 과연 이게 과연 강남 3구 같이 집값이 급등한 지역의 집값이 잡힐 것인가? 결국 3기 신도시에 공급이 되면 여기도 진정될 것이다. 이런 생각을 하고 있습니다. 다만 인제 상기 신도시 지금 문재인 정부가 이 지형을 2019년부터 한 게 지금까지도 분양이 제대로 아웃 되고 있어요. 안 되는 이유들이 있습니다. 사실은 첫 번째는 그간에 인제 예를 들면 개발이익과 실시계획이 따로따로 해서 걸리던 걸 통합까지 했는데도 불구하고, 문재인 정부가 발표할 때는 3년 뒤부터 분양한다고 했는데 지금 2019년 22년부터 분양이 돼야 되는데 24년 말까지 또 분양되는 데가 별로 없어요. 왜 그래요. 

화자 3
27:27
그거는 이게 첫 번째는 인제 기관협의나 뭐 예를 들면 환경이나 이런 것들이 굉장히 복잡합니다. 옛날과 같이 간단치가 않아요. 시간이 많이 걸렸고 두 번째는 인제 예를 들면 과천 같은 경우는 그 폐수처리장 관련해 서초구하고 과천시하고 다투는 바람에 2년 동안 손을 놓고 있었잖아요. 이런 문제들이 모든 지구에 산재하고 있고 

화자 2
27:50
예전처럼 밀어붙이기가 안 되더라 

화자 3
27:52
네 두 번째는 인제 선 광역교통 선이주 대책 후 이주 뭐 이런 식으로 해놓은 거 그니까 선을 이주대책 후 2주 선 광역교통 후입주 예를 보니까 주민들이 보상을 받고도 안 나가는 거예요. 이주 대책 해달라고 그런데 사실은 이 많은 택지고 이주대책을 할 수가 없어요. 도저히 빈집이 없잖아요. 주변에 그리고 그분들이 원하는 집이 임대 아파트 조그마한 게 아니라 자기들 살던 만큼 큰 걸 또 달라 그래요. 단독주택에 살던 분들이잖아요. 그러니까는 지금 다 보상비를 받고도 안 나오고 

화자 2
28:25
그게 무슨 말이에요. 선 이주 대책을 세우라는 건 그동안에는 보상해 주면 알아서 이주하시는 거였는데 

화자 3
28:31
그래서 인제 참 중요한 게 이게 정치적인 구호를 내세우면 참 어려워요 문재인 정부가 과거에 없던 구호를 내세운 겁니다. 성광역교통은 옛날부터 있었는데, 그건 광역교통이 대학 입주시키는 건 맞구요. 이주대책을 안 하면 공사를 착공 안 하겠습니다. 안 쫓아내겠습니다. 이래 버린 거예요. 

화자 2
28:49
보상은 해드렸지만 어디서 살 지가 결정이 

화자 3
28:52
보상을 받고 법원에 인제 뭐 강제 이주 해 가지고 집 달리를 보내도 정부가 약속을 했는데 우리가 못 나간다 하면 집 달러가 못 내보내는 거예요. 이게 이런 사태가 오다 보니까 이래서 이게 지금 또 늦어지고 있습니다. 그래서 지금 뭐 금년 말 분양도 내년 초로 갈지 뭐 내년 중반으로 갈지 지금 확실히 알 수가 없는 상황이 돼 있구요. 예 또 두 번째 문제 중의 하나는 뭐냐면 지자체장들이 너무 무리한 요구들을 많이 해요. 어떻든 간에 그래서 뭐 특정시 같은 경우에 하남시 같은 경우는 사업하고 별로 관계없는 막 사업까지 해달라고 하고 사실은 뭐 하남시 같은 경우는 인제 우리 신도시가 워낙 규모가 크고 좀 서울하고 좀 떨어져 있으면 자족 기능이 필요하거든요. 근데 하남시는 어떻습니까? 딱 붙어있잖아요. 

화자 2
29:36
사실상 배드타운인 게 

화자 3
29:38
자족 기능해달라고 하는데 하남시 같은 경우는 지금 문화재 백제문화권이라서 문화재가 한 30%가 지금 발굴이 되는 상황입니다. 그러면 당초 계획안에 비해서 가용 택지가 거의 뭐 50프로밖에 안 되는데도 불구하고, 온갖 요구를 해가지고 손실이 난 상황이거든요. 이러다 보면 진척을 할 수가 없는 거예요. 지금 이러다 보니까 이게 지금 2가지 요인이죠. 이주대 천 이주대책에서 이사를 안 나가는 것 또 지자체장께서 과도한 요구를 해서 사업이 진척이 안 되는 거 이런 것들이 작용하다 보니까 실제로 사실은 원래 뭐 문재인 정부 23년부터 분양이라고 했는데 24년 말까지도 분양이 안 되고 있잖아요. 이것도 문제입니다. 어쨌든 분양이 잘 해결돼서 나오면 서울 집값 안정에 분명히 도움이 됩니다. 이거는 

화자 2
30:22
3기 신도시 거기에 좀 더 공급을 좀 해야 되는데 그린벨트는 시간이 많이 걸리는 게 문제라고 

화자 3
30:29
당장 가능한 건 3기 신도시밖에 없어요. 이번에 택지 지정한다. 그린벨트 풀겠다. 도시 정비 사업 하겠다. 대부분 5년에서 7년 뒤나 일어날 일이거든요. 그리고 주택값이 오르기 시작하면 5년 정도 오르다가 떨어져요 어차피 5년 지나면 집값이 떨어지는 식입니다. 이거는 그럼 그때 얘기를 지금 할 게 아니라 지금 당장 금년 내년에 할 것들을 빨리 발굴해서 발표를 해야 되는데 

화자 2
30:53
이게 그게 뭡니까? 그럼 혹시 이게 가능한데 발견을 잘 못하고 

화자 3
30:58
그래서 아까 제가 말씀드렸잖아요. 사업자들한테 물어봐야 되는 거예요. 공급하는 사람들한테 당신들이 어떻게 하면 공부하겠습니까? 물어봤더니, 이러이러하고 대답을 했는데 지금 4가지로 대답했거든요. 공사비가 급등하는데 건축비가 현실화 안 돼 있어서 수익이 안 난다 예 그다음에 PF가 지금 브릿지렁이 막혀있다. 이거 대책이 전혀 없어요. 지금 보면은 다주택 중과에 따른 비아파트를 풀어달라 이거는 됐어요. 그 다음에 네 번째는 도시개발사업 대장동 사업 때문에요. 대장동 사건 때문에 도시개발사업의 수익률을 10%로 제한했고요. 또 용도변경을 했을 때 그 개발이익 차액을 갖다 100프로 기부채납하게 해놨어요. 우리가 도시개발사업이 뭐 10년 이상 걸리는데 10프로 제한하면서 비용 인정 안 해주니까 거의 손실 나고 있어 못 합니다. 그러면 사업자들이 4가지를 요구했는데 공사비가 급등하니까 건축기본 시설 풀어달라 PF 브릿지원 풀어달라 도시개발사업 수익이 나게 달라는데 3가지는 하나도 안 들어줬고 딱 들어준 게 다주택 중간 그럼 나머지 3가지는 뭐냐 대부분 아파트 사업에 해당되는 거는 하나도 안 풀어준 거예요. 

화자 3
31:56
결국은 그래서 결국은 인제 이번에 대책이 별로 저는 효과가 아파트값 잡기에는 뭐 역부족이다. 그리고 뭐 안의 공포가 사실은 별로 현실화될 것 같지 않은데 어차피 미국이 대선 있기 때문에 그렇다면은 이제 금리가 떨어지면 공급 부족이 윤석열 정부에서 착공 3년 동안 지금 정상착공량의 부족분 60만 채가 누적이 돼 있는데, 이게 오르기 시작할 것 아닙니까 그럼 당장 이번 대책은 금년이나 내년 1년 내에 적어도 윤석열 정부 내후년까지 아파트 착공이 되도록 하는 대책이 나왔어야 되는데 그게 별로 안 보이고 비 아파트는 좋은 대책이 나왔어요. 그래서 이게 문제다 이거죠. 

화자 2
32:36
분양하고 착공하고 

화자 3
32:37
물어보면 무슨 대책이냐고 물어보면 저한테 물어볼 필요가 없이 제가 그래서 사업자들에게 물어봤더니, 이게 대책이 필요하다고 했는데 그 대책이 안 됐고 특히 인제 이분들이 요구하는 게 중도금 대출하고 잔금대출이 막혀 있어요. 

화자 2
32:49
지금요 예 

화자 3
32:50
그러니까 중도금 대출하고 단기대출은 이미 분양받은 분들이고 또 그걸 1가구 일택자는 풀어줘도 되거든요. 어차피 자기들 건데 근데 그걸 지금 여러 가지 뭐 DSR DTR DTI 해가지고 이게 인제 대출이 안되는 거예요. 그러니까는 

화자 2
33:05
분양받은 분들도 지금 중도금 못 넣고 있어요. 대출 안 되고 

화자 3
33:08
그러니까 사업자들이 지금 굉장히 괴로운 상태에 있는 거죠. 공급이 될려면 예를 들어 기왕에 사업하는 사람들이 막 지금 분양하는 사업이 돼야 돈이 돌고 그분들이 신용이 좋아져서 서로 PF나 브릿지론을 익힐 수 있는데, 미분양을 1~2개 갖고 있으면 시행사 같은 경우는 아무것도 안 되는 거예요. 예를 들어 시행사가 4건의 사업을 하고 있는데, 3건은 건전하게 잘 가는데 1건만 문제가 돼서 적기에 상환이 안 된다. 그러면 이게 나머지 4건이 다 기한 이익 상실이라 그래서 상환 의무가 생겨버리는 거예요. 

화자 2
33:39
예 사업자원들이 예 

화자 3
33:41
그러니까 이런 상태가 지금 돼 가지고 시행사들이 거의 스타트를 못하는 상태에 있습니다. 이 문제를 풀어야 되거든요. 사실은 

화자 2
33:47
예 

화자 3
33:48
그래서 인제 아까 말씀드린 뭐 그런 대책들이 필요한데 좀 그 부분에 대한 문제가 뭐냐 하면 인제 이게 금융위하고 그 국토부가 굉장히 그 콜래버레이션 잘 돼야 되는 분야거든요. 그리고 또 일반적으로 학교에서 하시는 분들이나 연구기관에서 하신 분들 말을 들게 아니라 필드의 말을 드려야 되는 겁니다. 근데 이게 지금 좀 부족한 것 같아요. 이번 대책에서 

화자 2
34:11
왜 그렇게 그런 정책이 그런 식으로 만들어질까요? 표현이 좀 모호하기는 합니다만 보시기에 

화자 3
34:17
큰 문제가 뭐냐 하면 세종시로 인제 갔잖아요. 공무원들이 또 김영란법이 됐잖아요. 그러니까는 공무원들이 민간사업자들을 만날 수가 없고 만나서도 안 되는 상황이 됐 

화자 2
34:27
거기가 전국의 건설업자 만나기에는 제일 좋은 센터 아닙니까 

화자 3
34:30
건설하는 사람들이 대부분 수도권에 있습니다. 지방건설사업자들이 사실은 중앙 부처 공무원 만나러 다니는 게 쉽지가 않습니다. 왜냐면, 인제 지방사업자들은 인적 네트워크를 중앙으로 형성하기 어렵거든요. 세종의 이시가 왔다 하더라도 누구 소개를 받고 가야지 만날 것 아닙니까 그리고 뭐 우리 공무원 했던 사람이나 기자분들은 공무원 만나기 쉽다고 생각하는데 사업하시는 분들 굉장히 어려워해요. 그러니까 

화자 2
34:57
좀 더 고립된 게 실제로 문제인 것 같다고 

화자 3
34:59
굉장히 큰 문제가 큽니다. 뭐 독일도 제가 옛날에 세종시 하면서 가봤더니, 그 보건에서 일부만 베를린을 옮겼잖아요. 본에 있는 공무원들이 일을 안 해 왜 안 하냐고 그랬더니, 베를린 왔다 갔다 하면 귀찮고 자기들한테 와서 얘기하는 사람도 없다는 거예요. 그래서 그쪽에 남아있는 보건부나 이런 데는 일을 거의 안 한다고 하더라고요. 그러니까 우리가 지금 그런 상황이 돼 있는 거죠. 그리고 인제 두 번째 문제는 전체적으로 지금 그 저희가 옛날에 공무원 할 때보다는 이게 좀 뭐랄까요? 대통령 비서실이나 이런 데 목소리가 굉장히 커진 거예요. 그래갖고 옛날엔 저희들이 잘못하면 그걸 가지고 인사 조치를 한다거나 뭐 좀 몰아붙인다거나 이런 게 없었는데 언젠가부터 이게 이런 식으로 돌아가기 시작한 거예요. 공무원들이 아 자신이 어떤 문제를 파악해서 적극적으로 해결하기보다는 그냥 시키면 한다. 안 시키면 안 한다. 그리고 내가 옳다고 생각해도 저 사람이 아니라 그러면 아예 알았다. 이렇게 대답해버린 거예요. 

화자 3
35:52
저희 때 같은 경우는 시키든 안 하든 일을 찾아서 했고 또 저희들이 실수를 해도 그걸 가지고 나무란다거나 이러질 않았거든요. 근데 지금 굉장히 분위기가 안 좋아요. 엊그제 강만수 전 재무부 장관께서 책을 쓰셨는데 왜 이렇게 공문을 몰아붙이느냐 이런 내용에서 책을 쓰셨더라고요. 이게 참 큰 문제입니다. 사실은 

화자 2
36:14
왜 분위기가 그렇게 바뀌었을까요? 1단계 더 질문을 좀 드리면, 

화자 3
36:18
어쨌든 뭐 결국은 정치하시는 분들이 전문성이 부족하잖아요. 사실은 이런 정책 굉장히 금융정책이나 주택정책은 옛날엔 때려지면 되는 시대였는데 지금 어떻습니까? 집 짓는 데 세제 금융 뭐 시장 다 알아야 되잖아요. 

화자 2
36:35
그분들도 어딘가에서 정보를 

화자 3
36:36
잘 모르니까 

화자 2
36:38
이래라 저래라 하는 거 알겠어 

화자 3
36:39
시장 통해서 아주머니들이 하는 수준의 얘기를 듣고 정책 얘기를 하는 거예요. 그러니까 문재인 정부의 대표적인 정책이 그거잖아요. 우리가 시장경제 하지 않습니까? 시장경제 베이스는요 공급자들을 억압하라는 정치 아닙니다. 우리가 헌법에서 사회적 시장경제를 채택한 거는 공급자의 독과점을 방지하고 배분을 이렇게 시장경제를 두다 보면은 어쨌든 소득 격차가 발생하지 않습니까? 그러니까 배분을 합리적으로 하자는 뜻이지 공급자를 억압하자는 뜻은 아니거든요. 근데 문재인 정부 실패는 뭐냐면 공급자를 억압하고 수요자를 억압하는 정책을 폈습니다. 공급자한테 분양가 못 올리게 하고 수요자한테 집 다주택 못 갖게 하고 루마 만약 어땠습니까? 만약에 모든 국민 일택이라면 이사를 어떻게 갑니까? 빈집이 없는데 

화자 2
37:25
알겠습니다. 근데 지금 당장 뭘 어떻게 할 수 있는 건 말씀하신 대로 이제 외곽지역의 토지가 좀 확보된 지역 확보될 것 같은 지역의 아파트 착공이라도 빨리빨리 좀 해 보자 그렇죠. 그거네요. 

화자 3
37:37
네 근데 이제 그게 과거와 달리 인제 브릿지존과 PF로 연결이 돼 있기 때문에 어쨌든 신용보강을 좀 해줘야 되는데 적어도 이제 허그나 또는 HF 같은 보증기관에서는 정말 민간의 순수한 판단뿐만 아니라 시장적 그 장래희망까지도 좀 보고 여건으로 봐서 왜냐하면, 어차피 예를 들면 매입 확인 같은 경우는 시간이 많이 남아 있거든요. 그러기 때문에 그런 것은 지금이라도 당장 부담 안 되는 거예요. 사실 LH 매입하기 같은 건 그런 거 

화자 2
38:07
나중에 매입해 주면 되니까. 

화자 3
38:09
왜냐하면, 이제 지금 매박약은 분양할 때 해주는 거거든요. 그러면 준공되면 3년 뒤란 말입니다. 그러니까 또 옛날에 LH가 했어요. 금융위기 뒤에 매박약을 거의 한 뭐 2만 채 정도 해줬는데 1건도 실행이 된 적이 없어요. 다 시장이 좋아져 가지고 LH는 매박약 수수료만 그냥 이득을 취하고 실행된 게 없거든요. 이런 부분에서 좀 과감히 해야 되는 거예요. 사실은 

화자 2
38:32
앞으로도 그렇게 될 가능성도 있으니 그런 생각을 하려면 인구가 슬슬 이제 감소하는 시기 말씀하신 대로 최근에 30대 인구는 그 묘한 인구 구조의 변화 때문에 조금 좀 몇만 명씩 늘기는 했습니다만 고것도 앞으로 계속 느는 건 아니잖아요. 전반적으로 인구가 감소하는 시기라는 데서는 이견이 없는데 그럴 때 원장님이 말씀하시는 수도권 외곽 지역이라도 아파트 열심히 짓자고 했을 때의 그 외곽지역 아파트들의 미래 수요는 괜찮겠습니까? 

화자 3
39:03
그 외곽이라는 게 3기 신도시 같은 경우는 지금 1기 신도시 20키로 이내 2기 신도시는 50키로 이내 3기 신도시 다시 20키로 이내 그러니까 3기 신도시는 괜찮습니다. 지금 빈데 거긴 해줘야 되고 인구 문제는 그래요. 인구 문제는 이제 제가 영국에 89년에 유학을 갔는데 많은 공공임대주택이 비고 특히 아파트 형태는 뭐 슬럼화 돼 가지고 엉망이더라고요. 근데 EU에서 노동 인력 자유화를 시켜 놓으니까 그게 계속 그대로 올랐습니다. 한 2천년대부터는 우리도 보면은 지금 30년대 이후에 우리가 지금 외국인 정책을 지금보다 확대하지 않으면 인구가 또는 주택이 필요한 인구는 급감할 겁니다. 그러니까 지금 보면 최근에는 좀 30대가 많이 생겨 가지고 늘었습니다만 지금은 73만까지 늘어요. 근데 200 한 35년째 가면 거의 뭐 40만 왔다 갔다 하고 돌아가신 분들은 훨씬 많이 늘어가십니다. 

화자 2
39:53
매년 그 추가되는 30 

화자 3
39:55
돌아가신 분은 지금 한 34만인데 그때 가면 45만 그래서 인제 순 주택시장에 활동하는 사람들이 순감시대가 와요. 그런데 재미있는 거는 혹시 우리나라에 지금 외국인들이 외국인이 집을 차지하고 사는 가구가 몇 가구 정도일 것 같애요. 

화자 2
40:09
우리나라 외국인 

화자 3
40:10
가구 가구가 가구가요 지금 60 한 2만 가구 됩니다. 이건 62만 가구는 뭐냐 하면 대전이나 광주의 가구 수하고 

화자 2
40:19
소유 아니라 거주까지 포함해서 

화자 3
40:21
왜냐하면, 주택이라는 건 인제 하우스 홀드가 가구거든요. 이건 실제로 집 1채를 차지하고 있는 단위입니다. 이게 그러니까 세대하곤 달라요. 세대는 주민등록이고 그래서 이 가구가 60만 가구가 넘기 때문에 인구로 치면 한 150만 정도 외국인이 지금 우리나라에서 집 1채를 차지하고 살고 있는 거예요. 근데 이제 외국인 통계 여러 가지가 있습니다. 뭐 인제 출입관리국에서 하는 체류외국인 3개월 이상 그건 250만 그 지난번에 코로나 때 이게 190만까지 줄었다가 그전에 한 230만 됐다가 다시 250만이 됐고요. 등록 외국인 주민 등록을 하고 등록을 해야 인제 4대 보험이 되고 뭐 그렇거든요. 실제로 그건 양성화된 가구입니다. 이게 62만 가구예요. 그러면 양성화되지 않은 불법체류자가 한 30만 늘 있거든요. 이 부분을 갖다 2인으로 쳐도 약 10만 가구 3인으로 쳐도 거의 10만 가구가 더 있는 거예요. 지금 

화자 2
41:13
음 불법까지 포함하면 예 

화자 3
41:15
그래서 한 70만 가구로 저는 보고 있는데, 이 70만 가구가 광주나 대전보다 가구가 많은 가구예요. 그러니까 이 그래도 지난번에 인제 한동훈 장관께서 한동훈 대표께서 장관할 때 외국인 정책을 많이 풀었어요. 근데 우리네 민족이 굉장히 인제 지혜롭기 때문에 일본 같은 경우는 잃어버린 20년 플러스 10년 30년 잃어버렸는데 외국인 정책을 전혀 안 바꿨어요. 이번에 한동훈 장관 하신 걸 보고 일본이 바꿨습니다. 조금 우리는 아마 저는 2030년 뒤에도 저는 계속 주장을 합니다. 동북아 3국이라도 아니면 그 아세안 있거든요. 아세안 12개국 13개국 이런 나라들과 FTA 플러스 노동 인력 자유로 하면 우린 먹고 살 게 그밖에 없습니다. 어차피 우리가 2050년 가면 인구가 절반을 준다는 예측도 

화자 2
41:58
이민들은 많이 들어올 텐데 

화자 3
41:59
근데 인구가 주는 게 굉장히 문제가 큰 게 생산적 생산은 로봇이 할 수 있지만 국가의 총수요는 투자 수요하고 소비수요 소비 수요가 엄청 줄어버리면 경제가 폭망입니다. 이건 그래서 인구 정책을 바꾸면 그렇게 나쁘지 않을 것이다. 예 이유도 보면은요, 특히 수도권 런던권 파리권 이건 집값이 뭐 대폭등 상태입니다. 여전히 떨어지지도 않고 그래서 우리도 수도권의 집값은 앞으로 뭐 우리 경제가 굉장히 인제 우리가 G10에 들어가잖아요. 

화자 2
42:30
알겠습니다. 외곽 수도권 외곽에 주택 자꾸 지어도 그동안 그 주택 계속 수요 있겠습니까라는 질문이었는데. 

화자 3
42:35
너무 먼 예를 들면 50프로 넘어가면 

화자 2
42:38
안심하십시오라는 

화자 3
42:39
20키로 정도까지는 서울이라고 봐야 됩니다. 더군다나 GTX가 돼 가지고 거의 뭐 30분 이내에 다 들어올 수 있는 거리기 때문에 별 문제가 없다. 이렇게 보고 있습니다. 

화자 2
42:48
빠른 대책이 필요하다고 말씀하신 이른바 업자 만나서 얘기 좀 들어봐라 라고 말씀하신 당장 가동 안 되는 PF 

화자 3
42:59
네 

화자 2
42:59
요거 좀 해주면 그래도 공급이 시원하겠어요. 그것도 뭐 많지는 않을 것 같은데요. 

화자 3
43:05
조금 조직적으로 해야죠 사실은 이게 인제 예를 들어 PF라는 게 개별 금융기관이 주도해 가지고 하나 조직을 하거든요. 예를 들면 뭐 1 금융권이 하나 인제 예를 들면 PF도 보면 선순위 중순위 후순위가 가는데 선순위의 일 기관이 모집을 해요. 증권사나 근데 증권사들이 굉장히 어려워 있기 때문에 요즘 증권사들이 잘 안 합니다. 그걸 이제 1 금융권이 해줘야 되는데 은행들은 잘 안 하고 지금 그런 분위기가 있는 것도 문제지만 그래서 일단 들어가면은 자율적으로 하거든요. 근데 정부가 지금 엄청 PF 관리 방안을 내놓고 지금 감독을 강화하는 단계에 있기 때문에 이게 인제 정부가 어떤 금융위가 좀 전향적으로 TDO를 취해주지 않으면 움직이질 않습니다. 

화자 3
43:43
금융회사에서 저는 이제 제가 전하기는 좀 한자리에 모여서 예를 들면 금융위 금감원 그 다음에 국토부 허그 HF 한 자리에 모으고 그래서 프로젝트가 오면 좀 이게 주택을 전체 내줄 수 없고 주택 공급이 부족한 지역 집값이 오르는 지역이라도 주택공급 특별대책지역이라는 지역을 좀 국토부가 지정하면 그 지역에 들어오는 물량만이라도 한데 모여서 결정해 둬야겠다. 금융위가 이번 정부 들어서 금융위가 굉장히 부동산 시장 관리를 잘해 왔습니다. 사실 진즉 터졌을 걸 관리를 잘 해 왔거든요. 

화자 2
44:12
프로젝트 파이낸싱 관련해서 

화자 3
44:14
관리를 굉장히 뭐 이번 정부 금융위는 굉장히 관리 잘했는데 처음에 그 대주단을 조직 조직했어요. 시작하자마자 저도 인제 금융위하고 굉장히 긴밀한 상황이 됐습니다만 그 대주단은 뭐냐면 부실 프로젝트 관리라는 대주단이었어요. 근데 지금 필요한 거는 프로젝트 TF가 필요한 지역을 빌려주기 위한 대조단이 필요한 거예요. 돈을 빌려주기 위한 대조단이 옛날엔 관리자는 대조단인데 

화자 2
44:37
이미 빌려줬는데 문제됐던 건 관리가 되고 

화자 3
44:39
인제 관리를 잘하고 있고 

화자 2
44:40
다만 그것 때문에 새로 빌려주는 건 아예 올스톱이니 

화자 3
44:43
물습이니까. 새로 빌려주기 위한 대주단을 좀 구성해서 그리고 개별적으로는 너무 리스크가 커서 판단을 못 하니 

화자 2
44:50
각각의 프로젝트를 

화자 3
44:51
정부 금융이나 금감원이나 국토부나 허그나 HF 5개 기관 이제 대출과 보증 관련기관인데 모여서 좀 한자리에 모여서 주택공급 필요한 지역들은 집중 심사를 해주면은 좀 풀리지 않을까? 하는 생각이 들고요. 지금 뭐 개별 금융위가 알아서 하고 정부가 무슨 대책을 해도 안 해요. 왜냐하면, 기준 지금 예를 들면 조금만 이러면 충당금 80프로 쏴라 그러니 어떻게 하겠습니까? 그러면 예를 들면 1천억 빌려주면 800억을 충당금으로 쏴라 그러면 사실 200밖에 빌려주는 효과가 없는데 그러니까 이런 것들이 인제 어떻게 유연하게 될까 지금 고민이 필요합니다. 전부 다 

화자 2
45:26
음 그게 안 되는 

화자 3
45:27
제가 여기서 단박에 뭐 묘안을 해놓긴 어렵고 참 이 분야에 정통한 분들끼리 모여 가지고 좀 고민을 해야 될 사항이다. 이렇게 보고 있습니다. 

화자 2
45:36
어떤 아이디언이신지는 설명을 들으니 이해는 되고 다만 진행될 중간중간에는 그 외곽의 아파트들 그거 나중에 다 LH가 떠안으면 그거 다 되겠냐부터 시작해서 

화자 3
45:46
지금 문제는요 좀 분양이 될 때도 PF를 잘 안 해줘요 분양이 될 것 같은데도 제가 우리나라가 PF가 인제 금융 외환 위기 뒤부터 생긴 거거든요. 외환위기 전에는 PF라는 게 없었어요. 사실 

화자 2
46:00
건설회사들이 다 떠안고 있습니다. 

화자 3
46:01
이때를 보니까 정부가 이제 금융위기에 좀 어려웠잖아요. 정부가 PF를 조이니까. 그게 풀리는데 시장은 시장이 풀리고도 2년 더 있다. 풀리더라구요. 금융은 상당히 늦게 풀려요 그러니까 이걸 그대로 두면 금융기관들이 또 금융당국도 그 기준을 바로바로 해제를 안 하고 완화 안 하고 예 또 기관들도 한번 뭐 예를 들면 자라보고 놀란 가슴 솥뚜껑 놀란다고 또 안 해요. 그리고 지금 뭐 이자 장사하면 잘 되는데 뭘 하려고 굳이 하겠습니까? 개인 대출하고 담보대출 나가도 잘하는데 그래서 이게 지금 굉장히 어려운 상황이고 예 그래서 아파트 공급이 브리지론과 PF를 안 풀리면 사실 공급 안 됩니다. 이게 네, 

화자 2
46:41
뭐 그 말씀하신 김에 평소에 그럼 우리가 항상 고민하던 우리나라는 아파트 공급이 말씀하신 대로 이른바 위험 선호한 적인 그럴 수밖에 없는 매우 소규모 시행사들이 가서 빨리 땅 사고 PF 대출하고 브릿지론까지 연결하고 하면서 아파트 짓다가 경기 꺼지고 나면 전국의 그 수만 곳에 수많은 아파트들 공사현장 빈 땅으로 남고 항상 PF 대출 때문에 문제가 되고 그랬다가 또 다시 또 경기 살아나면 이렇게 이 구조를 계속 갖고 가야 되는 거냐 좀 바꿀 방법은 없겠냐 하는 고민들을 인제 항상 요런 거 있을 때마다 

화자 3
47:16
이 구조가 뭐 이제 PF 구조 선진화된 구조죠 그리고 인제 시행사의 판단으로 근로하질 않아요. 시행사가 인제 브릿지론을 하는 단계에서는 어떻든 금융사가 판단을 하거든요. 그리고 인제 PF라는 단계에서는 건설사의 책임 준공이라는 게 들어갑니다. 책임준공이라는 게 뭐냐면 미분양에 대해서 분양대금이 안 들어와서 공사비를 못 받더라도 나는 준공해주고 싶다는 책임이 들어가는 거예요. 

화자 2
47:40
건설회사의 판단도 들어간다 가능성에 대한 

화자 3
47:43
브릿지론 할 때는 시행사 판단 플러스 금융사 판단이 들어갑니다. 보증기관 판단까지 들어가요 그러니까 이분들이 뭐 시행사가 장난쳐서 아무것도 모르는 놈들이 사고를 쳤다 이렇게 생각하시면 안 됩니다. 이미 브릿지론 들어갈 땐 3개 시행사 보증기관 금융기관 판단이 들어갔고 PF 할 땐 거기서 시공 건설사가 들어가요 그러니까 여러 기관이 들어간 거기 때문에 그런데 시장경제라는 게 예측하기가 어렵지 않습니까? 그러면 예측할 수 없는 상황은 늘 닥치게 되어 있는데, 그거를 리스크를 최소화하기 위한 해칭이 필요한 거지 리스크가 있으니까 하지 말아라 그럴 순 없잖아요. 해칭의 방법들이 있잖아요. 얼마든지 그리고 그간에 뭐 금융위기를 겪었지만 뭐 와르르 무너진 게 없어요. 사실 저축은행들이 그때 무리하게 많은 대출해서 저축은행이 조사나 했습니다만 그 뒤에 인제 금융 당국에서 저축은행은 많이 뭐 대출 한도 제약하고 그래서 인제 이번에 보니까 저축은행 큰 문제가 없고 손 안 댔던 새마을금과 신협에서 문제가 생겼죠. 그런데 인제 또 과거에 아내가 했던 증권사가 들어왔단 말이에요. 

화자 3
48:37
그래서 증권사 보험사 특히 증권사의 문제가 생겼고 1금융권은 과거에 문제를 당해봤기 때문에 굉장히 견조해요. 사실은 그래서 1금융권과 같은 유사한 판단 구조 속에서 좀 같이 좀 더불어서 가야 되지 않나 이런 생각을 하고 있습니다. 

화자 2
48:51
네 그린벨트 해제에 대한 입장은 너무 좀 멀리 있는 거라서 문제지 그 자체는 큰 문제는 없다고 보세요. 

화자 3
48:58
그렇죠. 뭐 저는 그린벨트 제가 많은 나라를 다녀봤습니다만 우리나라 서울같이 이렇게 큰 강과 아름다운 산이 주변을 들고 쌓는 나라가 없어요. 우리 박정희 대통령께서 70년대 유럽나라 가보고 유럽은 대부분이 보면 뭐 산도 없고 강은 있을지언정 그리고 능선이에요. 근데 우리는 개발 불가능한 사람들 있잖아요. 보면 뭐 그런 사람들도 있고 그러는데 구린벨트 다 비닐벨트 된 걸 굳이 고집할 이유가 사실 없죠 그래서 인제 너무 환경론자들은 그걸 고집하는데 우리나라 산지 농지가 몇 %입니까? 75프로가 넘잖아요. 그러면 그 땅을 계속 뭐 절대 농지라고 못 풀게 하고 이러면 안 되죠. 그래서 저는 그렇게 생각합니다. 그린벨트를 자투리 땅으로 풀어쓰는 건 좋은 일인데 이거 역시 시차가 워낙 커서 당장의 효과가 있을지는 의문이 된다. 이렇게 생각을 합니다. 안타깝죠 사실은 

화자 2
49:47
부동산 대책 만들다 보면 어느 정부든 공급책은 당장 쏟아지는 주택을 만들 수는 없으니 그렇죠. 그래서 이번에도 발표하면서 그런 질문들을 많이 받은 것 같고, 정부에서도 다만 그게 인제 당장 나오는 게 없는 건 너도 알고 나도 아니까 다만 지속적으로 정부가 계속 공급하겠다는 신호와 믿음을 주면 굳이 지금 집을 당장 사야 되는 사람들이라는 건 잘 없는 거니까 그 수요를 결국은 거기서 잡아야 되지 않겠습니까? 하는 이야기 같던데 

화자 3
50:17
이번에 보면 그래도 뭐 인제 그래서 주택은 인제 수요와 공급 간의 시차가 크잖아요. 땅 준비하는 데 택지 공공택지도 5~2년 걸린단 말입니다. 민간택지는 7~8년 그리고 착공해서 준공하는 데 2~3년 걸리기 때문에 전체적으로 인제 그러나 아파트 같은 경우는 분양이 곧 공급이거든요. 분양만 받아놓으면 안심하잖아요. 그러니까 분양하기 위해서는 공공택지만 충분히 준비해 놓으면 야 수요가 있는 지역들 예 지금 막 지방에 택지주구 지원하는 것처럼 불필요하다고 봅니다. 사실은 왜 이렇게 그냥 전국적으로 하는지 모르겠어요. 이제 그런 시대는 지났는데 우리 수도권 일부만 집중적으로 해야 될 일인데 그래서 LH 역량을 집중해야죠 그런데 여기다가 땅만 준비해 놓으면 딱 집값 올르면 바로 인허가 받아서 브릿지론 피해피 해 가지고 분양을 하면은 공급이거든요. 그러니까 지금 안심시키는 3기 신도시를 어떤 식으로 해서 바로 분양이 나오게 하겠다는 걸 좀 국민들 안심시켜줬어야 될 일인데 이번에 보면 3기 신도 조기 분양하겠다는 구체적인 대책이 없는 거예요. 뭐 PF나 브릿지로 인하 어떤 식으로 해서 이렇게 하겠다. 

화자 2
51:15
지금 막혀있는 게 다 그런 대신도시조차도 

화자 3
51:19
왜냐하면, 공공택지에 공공택지에서 LH 공사가 직접 짓는 물량이 얼마 안 됩니다. 예 왜냐하면, LH 공사는 직접 지으면 적자가 너무 많이 나요? 공공분양해서 적자라고 공공임대에서 1년에 2조 5천의 적자가 납니다. 그러니까 어쩔 수 없이 인제 땅을 팔아서 민간인 공공택지 아파트를 짓는 거예요. 그러면 전체적으로 민간이 짓는 아파트가 우리나라 전체 물량의 한 거의 85프로를 민간이 짓고 공공은 뭐 10프로 10% 왔다 갔다 밖에 안 지어요. 15프로 그러면 85%에 해당하는 민간인 사업할 수 있도록 도와줘야 되는데 이게 지금 막혀있잖아요. 그니까 지금 안타까운 게 이번에 저 같으면은 뭐 6~7년 뒤에 나올 거는 뭐 급한 게 아니고 당장 올해부터 내년 내후년까지 뭘 하겠다는 것이 아파트 분야에서 좀 나와줬어야 되는데 비아파트는 당장 돼요. 왜냐하면, 비아파트는 공사기간도 1년 미만이고 인허가도 금방 나온단 말이에요. 

화자 3
52:09
예 근데 아파트는 크다 보니까 인허가 받는 데도 1년 1년 반 걸리죠 땅부터 또 분양 인허가를 받고 또 PF 만들어 갖고 착공하는 데 또 6개월 이상 걸리죠 그러니까 벌써 이거는 지금 브릿지론 스타트해도 2년 뒤나 분양이 되는 거예요. 까 이번에 그 분야를 좀 적어도 서울 인근과 수도권 3기 신도시는 가깝잖아요. 다 거기를 이렇게 착공을 시킬 때만 해줘도 좀 안심이 될 텐데 그게 좀 두루뭉술해요. 그러니까 좀 안타깝죠 그리고 2030 지금 제가 지난번에 다른 뭐 유튜브 방송에 얘길 했는데 지금 30대는 어떻게 합니까? 지금 시장이 달라진 아까 첫 질문에 달라진 게 뭐냐 하면 이게 20~30대가 시장에 들어오는 비율이 높아졌습니다. 30% 가까이 되면서 굉장히 센스티브해요. 이분들은 

화자 2
52:55
부동산 시장이 과거와 달라진 점 

화자 3
52:57
이분들은 굉장히 움직임이 빠릅니다. 이게 그리고 집을 우리는 그때는 뭐 우리 때는 1번 사면은 1번 정도 옮길 생각하고 샀는데 지금은 집값 없는 샀다가 집값 들으면 팔겠다는 생각을 또 가지고 있어요. 이분들이 그리고 당장에 돈이 없으면 사놓고 빌라에서 살던 분도 있고 이래서 이분들에 대한 어떤 인제 안심 요소가 필요한데 2030 넘어가면 이분들 사실 뭐 그렇게 걱정할 필요가 없어 조금만 기다리면 되거든요. 또 지금은 인제 20~30대는 급히 시장에 뛰어들 게 아니고 지금 특별공급이 청년 신혼부부 그다음에 출산가정 뭐 출생가정 해서 30프로 가까이 특별 공급해 주면은 예를 들면 수도권 신도시하고 주변 택지 지구만 해도 거의 30만 채가 나오거든요. 그러면 그 10만 채를 공급할 수 있단 말이에요. 그러니까는 잘 계산해서 그걸 청약을 신청한달지 아니면 몇 년만 기다리면 6년만 기다리면 2030부터는 또 장기 침체 시기로 들어간단 말이에요. 그러면 일본이 뭐 옛날에 버블 때 얼마나 뜨거웠습니까? 

화자 3
53:56
그러다 잃어버린 10년 잃어버린 20년이 되고 잃어버린 30년이 됐잖아요. 예 일본의 유명한 록봉기라는 모래 부동산이 개발한 유명한 부동산 있습니다. 동해에서 제일 비싼 부동산이 버블붕괴대 40프로가 떨어져서 그 40% 떨어진 가격이 거의 20년 가까이 유지가 됐어요. 그러면 우리 강남에 안 떨어졌습니까? 단기간 떨어졌잖아요. 예를 들면 뭐 120억 하던 게 12억까지 떨어지고 이랬잖아요. 12억까지 떨어지고 이랬기 때문에 제가 봐서는 뭐 지금 30대를 너무 조급해 하지 않았으면 좋겠어요. 또 어차피 40대 50대들은 조급하신 조급하게 결정을 안 하시기 때문에 제일 안타까운 게 30대 분들이죠. 사실은 왜냐하면, 이제 결혼을 해야 되는데 요즘에 직장에 있는 여성분들이 집 없는 30대 넘 남성분들을 이렇게 결혼할려고 생각을 잘 안 하잖아요. 곧 갖춰진 분들하고 결혼을 하다 보니까 20대 때는 그냥 멋모르고 하는데 그래서 이게 굉장히 안타까운데 그래서 요즘 너무 또 자극적인 예책이 많이 나옵니다. 

화자 3
54:52
5천 원 임대 분양가의 30프로 이거는요 지속 가능하지 않습니다. 그 물량이 전체 1년에 결혼한 분들이 30만 가까이 되는데 이분들 중에서 그 매체 뭐 천 채 2천 채 줘가지고 은발의 오줌누기로 사람 약 올리는 것도 아니고 실행 불가능한 정책을 자꾸 남발하면 안 됩니다. 저는 이거 보편적인 정책을 내놔야지 정말 안타깝습니다. 너무 자극적이고 실행 불가능한 정책을 너무 많이 내놓고 있어요. 

화자 2
55:17
젊은 층들은 집 사는데 굳이 초조해하지 마라 라는 말씀이시죠. 

화자 3
55:21
그렇게 저는 뭐 좀 안타깝지만은 

화자 2
55:24
그게 되려면 

화자 3
55:25
아니면 젊은 분들은 집 살 때요 감당 가능한 집을 사야 됩니다. 지난번에 영끌 하셔갖고 얼마나 고생했어요. 그러니까 행복하기 위해서는 감당 가능해야죠 감당이 안 되시는 분들 좀 기다리시면 되구요. 기다리면 불행하지는 않습니다. 왜냐하면, 2030년대에는 제가 볼 때는 분명히 장기침체 기간이 올 거예요. 주택의 수요에 비해서 

화자 2
55:44
그 얘기를 좀 구체적으로 해주시죠. 6년 후인데 2030년이면 그때 이후에 장기침체가 온다는 확신만 있으면 지금 집 안 사는 건 물론이고 지금도 집 사시는 분들은 당연히 팔기 시작해야 되는 건데 

화자 3
55:56
제가 말씀드린 게 약간 인제 상충됩니다. 만약에 노동인력 자유화를 시키면 근데 우리는 EU 같이는 못할 거예요. 아마 어차피 인제 EU 같은 경우는 통화통합 했잖아요. 경제통합 했잖아요. 그래서 인제 우리 같은 경우는 비자를 받고 취업을 해 FU에 해당하는 비자 유럽 비자 없이 들어가서 일했단 말이에요. 

화자 2
56:16
유럽처럼 인 그 외국인 유입이 활발하지는 않을 테니 

화자 3
56:19
그런데 이제 단기적으론 풀어도 그렇게까지 가긴 쉽게 빨리 못 갈 겁니다. 아마 진짜 아뜨그랍 예를 들면 인구가 뭐 5천만 원에서 4천만 원 줄면 이제 그때는 가능할지 몰라도 요즘 또 보면은 작년에 인구 늘었어요. 외국인 때문에 그러니까 이 정도는 괜찮겠다. 싶으면 이 정도 가면은 이제 장기 침체가 오겠죠. 왜냐하면, 외국인들이 들어와서 고가 주택 수도권 가까운 데 집을 사는 집단수유로 올 기간 상당히 시간이 걸립니다. 지금 많은 외국인들이 안산이나 평택 지역에 가보면 다가구주택 좁은 집 살고 있습니다. 대부분이 차츰차츰 중국인들이 집을 사기 시작했어요. 미국인들하고 그런데 국내의 중산층까지 연결되려면 시간이 많이 걸립니다. 

화자 3
56:58
그렇기 때문에 예를 들면 외국인이 당장 들어와도 앞으로 10년 이내에 주택의 수도권의 중산층형 주택의 수요가로까지 확대되기는 어렵다 이렇게 판단하고 그까지 되면 2030년 넘어가면은 인제 주택시장에 들어오는 30살 된 인구는 지금 73만에서 45만 원으로 거의 30만 가까이 줄어들고 돌아가신 분들은 34만에서 45만 50만으로 늘어나기 때문에 베이비모가 본격적으로 인제 돌아가기 시작할 거거든요. 그래서 인제 가구는 단독 가구가 늘면서 크게 줄지 않지만 인구와 줄어들면 영양 임팩트가 금방 오거든요. 

화자 2
57:33
어쨌든 간에 알겠습니다. 원장님 이게 그 솔직히 여쭤보면 젊은이들을 조금 안심시키면서 좀 시간을 보자라는 말씀이세요. 아니면 정말 2030년 이후에는 수도권 집값도 하향안정세가 될 거라고 믿으신다 써도 

화자 3
57:49
이런 유튜브에서는요 자극적으로 마지막 대폭등이 온다 이렇게 제가 인터뷰 제 인터뷰를 그렇게 제목을 달았더라고요. 제가 봐서는 저는 이제 우리 주택 시장에서 이게 마지막 대폭등이라고 봐요. 사실은 이제 2030년 지나서 나중에 노동일까지 좌회되면 그분들이 한 10년 지나면 이제 예를 들면 우리 미국 그 처음에 뭐 그냥 가신 분들이 인제 예를 들면 영주권 없고 10년치권 없거나 해서 처음에 10년 동안은 수영장 딸 지금 못 샀잖아요. 70년대 80년대까지는 근데 인제 90년대 들어서 수영장으로 딸린 집을 샀잖아요. 그러니까 보통 10년에서 20년이 걸립니다. 

화자 3
58:24
이민들이 이민자들이 우리도 그렇게 생각하면 그 인터벌이 2030년부터 2040년 될 때까지 10년 동안은 외국인이 중산층 시장에 못 들어온 상태에서 이제 인구와 가구가 줄어드는 인구가 줄고 가구는 안 줍니다마는 실질적으로 중산층으로 들어오는 가구 그게 늘지 않기 때문에 그 시기에는 집값이 수요가 인제 줄어드는 시기 때문에 별 문제가 없을 것이라고 봐요. 그래서 그 시기는 뭐 어떻게 그리고 인제 폭등은 서울 같은 경우는 뭐 인제 만약에 노동 행동 자유화되면 빠지나 런던이 폭등할 가능성이 있죠. 그 주변은 여전히 남아있는데, 여전히 2030년대 기간에는 그렇지 않을 가능성이 무지 크다 

화자 2
59:06
저희가 그 서울 수도권 집값에 걱정을 하는 이유는 외국인들이 와서 살까봐라기보다는 지금까지 우리의 고민은 일단은 부동산이라고 하는 게 수요가 줄어 줄기 시작하면 즉 서울도 마찬가지로 뭐 전국이 어디가 마찬가지입니다만. 이제는 인구가 줄어서 수요가 줄겠네라는 신호가 생기기 시작하면 공급이 올스톱 된다. 이게 뭐 민간이 하는 공급이니까. 지금도 공급이 잘 안 되는 이유가 안 팔릴 것 같으면 당연히 올스톱이라서 그게 문제일 거 아니겠습니까? 그래서 인구가 줄기 시작하고 말씀하신 대로 그런 시나리오가 오기 시작하면 공급이 더 빨리 줄 수 있다. 오히려 걱정스럽다 두 번째는 인구가 줄어들기 시작하면 대도시로 몰려서 사는 밀집 현상은 더 강화될 것이라서 다른 지역은 몰라도 서울은 쉽지 않을 거 같다 라는 걱정 

화자 3
59:57
그거는 인제 조금 완화가 되는 게 

화자 4
1:00:00
안심을 해야 되겠습니다. 

화자 5
1:00:00
지금 이제 저는 사실 택지적으로 고만해야 된다. 이런 생각을 갖고 있어요. 뭐 그거보다는 도시 정비로 갈 텐데 도시정비는 브릿지론과 피에프 구조가 아닙니다. 그냥 소유자 담보대출이에요. 그거는 예 그러니까 이건 쉽게 풀려요 

화자 4
1:00:13
음 도심 재건축제개발 

화자 5
1:00:15
재개발 건축 재개발은 지금 우리 아파트가 지금 예를 들면 20년 이상 된 게 거의 뭐 한 40% 그다음에 30년 이상 된 게 뭐 한 25% 정도 되는데 이게 지금 뭐 30년 넘어가면 대부분 재건축하잖아요. 그다음에 이제 단독주택지역은 거의 30명 구획 정리로 대부분 했거든요. 그거는 구획정리 사업이 끝난 지가 벌써 30년이 지났기 때문에 단독주택 대부분이 30년이 넘었어요. 근데 이 지역들은 브릿지론과 PF 구조로 사업을 하는 게 아니고 조합원 담보대출이에요. 이거는 일종의 그렇기 때문에 문제가 없습니다. 그래서 인제 이번에 발표한 이 대책들은 사실은 앞으로 인제 이게 지금 돼 나가면은 예를 들면 착공이 되고 분양이 될 때까지 통상적으로 조합 설립해서 그 진도까지 갈라면 뭐 5~6년 걸려요 어쨌든 왜냐하면, 또 착공을 할라면 조합이 설립이 돼갖고 사업 승인을 받은 뒤에 철거를 해야 돼요. 철거를 철거할라면 전세 기간이 남았잖아. 길게 4년 3년까지 남아요. 

화자 5
1:01:11
이게 그러니까 옛날에는 2년 전세 했을 때는 2년만 걸렸는데 이제는 4년까지 걸리기 때문에 문제가 되는 또 사항이 생겼습니다. 그래서 이게 시간이 많이 걸리지만 2030년대 가면 우리가 도심지 재정비로 충분히 공급이 가능합니다. 런던이나 파리는 도심 제정비 안 돼요. 전부 속조로 지어가지고 런던 같은 경우는 1600년대 대화재 파리 같은 경우는 1700년대 말에 그 파리 대개조 이래 가지고 전부 속조잖아요. 도시 정비할 데가 없어요. 우리 서울은 어때요 다 정비를 해야 됩니다. 그래서 2030년대 가면 택지개발해서 주택 공급하는 건 넌센스고 저는 택지개발은 이제 고만해도 되는 거 아닌가 지금까지 해놓은 거 자꾸 그 2030년 넘어가서 공급이 나오는 걸 그렇게 할 필요 없고 오히려 도시정비에 좀 집중했으면 좋겠다. 하는 생각을 가지고 있습니다. 

화자 4
1:02:00
알겠습니다. 그래서 도시도 정비하려면 PF 방식은 필요 없습니다만 집값이 계속 올라야 도시도 정비가 되지 지금도 서울 외곽은 재건축 타산 나오네 안 나오네 하는 이유가 집값이 잘 그리고 이렇게 오르는데도 잘 안 올라오니까 타산이 안 맞는 건데 2030년 이후에 집값이 안정 하향 안정화되면 그 어디에서 재건축 재개발이 되겠습니까? 하는 질문 

화자 5
1:02:26
그래서 인제 제가 이제 계속 주장했던 게 응적률을 갖다가 자기 부담에 따라서 좀 해주는 조정이 필요하다고 했어요. 재건축이 인제 안 되는 이유는 저희가 작년에 인자 그 LH에서 준 연구용역을 하다 보니까 1기 신도시 주민들한테 물어봤어요. 자기 부담이 얼마 정도 되면 예를 들면 이제 한 34평 가진 분이 34평으로 다시 이사 들어갈려고 했을 때 자기부담이 얼마 정도 되면 재건축에 동의하시겠습니까? 했더니, 1억이래요. 1억 1억이 자기부담 함된 거예요. 그다음 서울에 이렇게 집값 많이 오르는 지역에 자기 부담이 얼맙니까 3억이에요. 3억 강남 같은 데 그러면 집값이 떨어지면 재건축은 구조가 뭐냐 하면 자기가 가진 대지 지분을 파는 거예요. 사실은 저층일 때 예를 들면 저층일 때 대지 지분이 한 30평 됩니다. 27평 아파트면 

화자 4
1:03:16
줄여가면서 앞으로 높여 가는 거 

화자 5
1:03:17
고층으로 가면 자기 지분이 한 15평으로 줄어요. 그럼 15평의 땅을 파는 값으로 자기 건축비를 충당하는 거예요. 그게 100프로 충당되면 인제 안 받는 겁니다. 제가 과천에 한 27평짜리 아파트를 30명 갖고 있다가 재건축을 받아서 45평 들어갔는데 거의 자기 부담을 안 했어요. 그러니까 그건 땅이 대지분이 33평이었는데. 그게 15평으로 줄었더라구요. 그러니까 18평을 팔은 거죠. 그래서 이 결국은 아파트는 오래되면 딱 아파트값이 전부 땅값인 거예요. 그러니까 인제 아파트값이 올라가면 자기 부담이 줄어드니까 조합원 동의도 잘 되고 아파트 게 떨어지거나 공사비가 올라가면 안 되는 거예요. 근데 최근에 최근에 인제 잘 됐잖아요. 강남이 문재인 정부 때 아파트값 올라가고 공사비는 덜 올랐잖아요. 그때 근데 이제 우크라이나 전쟁 터지면서 공사비는 급등하고 아까 아파트 가면 주춤한 상태가 되니까. 재건축 조합원들 동의도 안되고 수주받았던 기업이 포기 그런 상태에 있었거든요. 최근에 다시 집값이 오르니까 녹화가 오르는데 공사비가 워낙 올라 가지고 그것도 만만치가 않습니다. 

화자 5
1:04:16
근데 이제 우리 기자님 말씀하신 대로 이게 쭉 인제 2030년 넘어가면 잘 안 되겠죠. 그래서 제가 계속 그 무슨 얘기를 했냐면 용적률 1쪽으로 올렸는데 이번에도 또 국토부가 용적률 1쪽으로 30프로 올리겠다고 했는데 그거는 오히려 강남사구 같은 경우는 그걸 올릴 필요가 없거든요. 그러니까 또 강남사구는 또 빼겠대요 그럼 그런 식으로 빼면 안 되거든요. 했더니, 마침 서울시에서 굉장히 좋은 대책을 2달 전인가 발표를 했어요. 자기부담 조정 용적률 그래서 자기 부담이 많은 데는 용적률 좀 더 주고 저 그걸 도입했더라구요. 너무 잘했다고 생각을 합니다. 

화자 4
1:04:49
어려운 곳은 용적률 많이 줘서 되게 하고 안 줘도 되는 곳은 그냥 둬도 되게 하고 시간 더 되게 하겠다. 

화자 5
1:04:56
국토부가 그걸 전국적인 대책으로 채택했으면 좋겠다. 생각을 했는데 서울시가 참 좋은 정책을 했습니다. 그래서 앞으로 2030년 이후에는 어쨌든 제가 인제 

화자 4
1:05:06
해서라도 

화자 5
1:05:08
최근에 동경을 가봤더니, 한 10년 전에 비해서 스카이라인이 굉장히 좋아졌어요. 그러니까 이제 재개발 재건축이 인제 동경도 집값 회복되니까. 잘 된 거죠. 우리도 인제 아까 근데 문제대로 말씀대로 30년 이후 집값이 장기화 안정됐을 때는 결국은 초과부담금 폐지하고 예를 들면 재건축 관련된 조합원의 취득세나 이런 걸 감면해서 일본에 들어갔습니다. 근데 자기부담 용적률을 해줘야 돼요. 일률적으로 해주는 건 오히려 이 문제가 생길 수 있다. 이번에 대책을 보면 아파트는 이게 그동안에 신축만 올랐는데 이거 발표하니까 오히려 구축을 올릴 수 있는 소지가 있겠다. 싶은 생각이 들어요. 당장 이번 나온 대책은 아파트값 진정보다는 오히려 상승 효과만 커진 게 아닌가 

화자 4
1:05:50
국제개발을 활성화하겠다고 하면 기존 

화자 5
1:05:52
올라간다 그러면 용적률 30프로 올리면 집값이 그냥 30프로 오른다고 봐야 돼요. 그니까 

화자 4
1:05:58
그럼 어떡합니까? 용적률을 안 올려주고는 재건축이 

화자 5
1:06:00
부담으로 표현했으면 그렇게 안 됐을 거예요. 아마 자기 부담 부담 자기 부담이 합리적으로 조정된 수준에서 올려주겠다. 했음 모르는데 일률적으로 30프로 돌리겠다고 하면 그래놓고 뭐 집값 급등 지원 빼겠다고 했는데 그러면 지금 뭐 집값은 조정지역은 용산구밖에 사실 없어요. 그럼 강남 3구를 또 조정지역으로 제가 지정하겠다는 건지 모르겠지만, 그래서 조금 이 정책이 어떻든 사이드 이펙트를 좀 충분히 감안하고 발표했으면 어땠을까? 왜냐면, 인제 그동안 구축은 좀 잠잠했거든요. 어쨌든 근데 신축만 올랐는데 

화자 4
1:06:35
말씀은 지금 구축이라도 인기지역 구축은 용적률 더 주는 거 필요 없고 아마 더 안 줄 겁니다. 그러고 이제 외곽지역 구축은 뭐 용적률을 좀더 

화자 5
1:06:46
그렇게 표현을 했어야 될 일인데 이게 인제 서울시가 도입한 인제 자기부담 용적률이라는 거예요. 자기부담 조정 용적률 자기 부담이 커지는 데는 좀 더 주고 자기 부담이 작은 데는 안 주고 이렇게 하겠다는 거거든요. 그렇게 표현했으면 좋겠는데 그걸 서울시 걸 몰랐던가 봐요. 아마 이 정책이라는 게 전부 다 네 

화자 4
1:07:09
하나 남은 궁금함은 외곽 지역에서라도 지금 그 PF를 해서 계속 신축을 지어 볼려고 하는 업 죄송합니다. 업자 라는 표현이 우리나라는 중립적인 표현은 아니라서 하여튼 그런 건설업 하시는 분들이 있는데, 좀 지원을 해주고 고민이 풀리도록 해야 된다. 라는 말씀과 2030년 이후에는 집값이 하향 안정화될 거라서 그렇게 외곽 지역에서 집 짓는 건 필요 없을 것이다. 라는 말씀은 여전히 상충되는 것 같습니다. 

화자 5
1:07:37
좀 자제하는 게 좋겠다. 이런 

화자 4
1:07:39
그러니까 자제하는 게 좋을 것 같은 지역에 지금은 아파트 짓도록 도와주자 

화자 5
1:07:43
그 3기 신도시까지는 거리가 20키로 이내이기 때문에 그리고 인제 저희들이 20년 전에는 인제 집을 선택하는 기준이 뭡니까? 물었을 때 학군이 제일 높았어요. 학군이 뭐 거의 30% 가까이 됐고 그다음에 뭐 교통 한 20% 주거환경 한 15%인데 최근에 조사를 해보니까 교통이 63%예요. 그러니까 제가 봐서는 인제 집을 짓더라도 GTX 노선 인근에 인제 집중적으로 개발을 해줘야지 택지개발 그렇지 않은 지역의 택지가 바라는 건 좀 자제를 해야겠다. 이런 생각이 듭니다. GTX는 일본에 가봤더니, 인제 타마 신도시 같은 경우엔 1시간 거리거든요. 이런 데는 지금 뭐 본인들은 안 그렇다는데 객관적으로 보면 이제 빈입도 생기고 문제가 많죠 그래서 우리도 인제 뭐 2기 신도시 좀 멀리 했습니다만 파주나 동탄한 삼성전자가 있어 좀 낫습니다만 이런 데는 문제 생길 수 있죠. 

화자 5
1:08:39
장기적으로 해서 제 생각은 뭐 공공택지를 지금같이 무조건 연도별로 몇만 평 몇천만 천만 평 이런 식으로 하지 말고 좀 2030년대 이후에는 도시정비에 주력하고 공공택지는 좀 고만하는 게 맞지 않나 다만 인제 GTX역이 있는 그 금방만 좀 집중적으로 하는 게 맞지 않나 생각합니다. 그건 윤석열 대통령 선거 공약으로도 그렇게 했거든요. 근데 실제로 지적한 걸 보면 또 그렇지가 않아요. 물량 채우다 보니까 이제 결론적으로 보면 문재인 정부는 공급 목표를 제시했지만, 투기 억제하다가 공급을 못 했고 집값이 많이 오르기 때문에 실제 공급은 50만 채씩 됐습니다. 근데 윤석열 정부는 공급목표는 55만 채 놓고는 실제로는 뭐 주택시장이 지금 약간 침체되다 보니까 공급이 안 됐고 2년 동안 이제 자기들이 세운 목표를 못 채운 거예요. 

화자 5
1:09:29
결국 둘 다 그래서 결국은 인제 방법은 뭐냐 하면 시장의 수요를 면밀히 보고 수급 맞출 수 있도록 수요 쪽에서 이제 시장경기에서 수요를 억누르는 거 이건 문제가 있습니다. 이거는 수요는 뭐 희망이니까. 

화자 4
1:09:41
뭐 결국은 터져 나올 거라서 

화자 5
1:09:43
결국은 터집니다. 눌러놓으면 더 크게 터지죠 조금 터질 게 근데 공급을 어떻게 할 것인가에 초점을 둬야 되는데 시차를 극복하는 문제가 크거든요. 주택시장 그래서 시차를 극복하기 위해서 당장의 확보된 택지에 어떻게 해서든 뭐 인허가를 받고 자꾸만 할 수 있도록 도와줘야죠 그게 대책입니다. 결론적으로 

화자 4
1:10:01
알겠습니다. 이번에 괜찮게 잘 나온 것 같다고 하는 서울의 비아파트 빌라다가 

화자 5
1:10:07
그거는 효과가 분명히 뭐 클 겁니다. 그건 아주 잘된 

화자 4
1:10:10
그건 그렇다면 지금 1주택자들은 한 채 그걸 더 사두는 게 나쁘지 않을 것이다. 아니면 무주택자도 그 빌라를 사서 내 집 마련을 한 후에 나중에 그걸 발판 삼아 아파트 구매를 하는 게 나을 것이다. 

화자 5
1:10:22
예 지금 뭐 그런 분들도 계실 거예요. 왜냐하면, 이제 설문조사 해봤더니, 30대들이 아파트로 아파트를 사겠다고 하는 분이 60프로 비아파트 사겠다는 40프로가 있기 때문에 예 그래서 주거사다리에서 인제 우린 띄워왔잖아요. 저희는 16평 18평 27평 50평 이렇게 왔는데 저 같은 경우는 그분들도 좀 빌라는 무조건 뭐 안 사기보다는 이번과 같은 대책이 되면 쫌 좋게 지으면 빌라 사고 또 아파트 지금 아파트로부터 시작할라 그러잖아요. 예 25평 34평 45평 이렇게 가는데 저희는 빌라 뭐 한 25평 그리고 또 좀 이따가 나중에 좀 2030년도 시장은 진정되면 아파트 이렇게 가는 수요를 만들어주면 30대들이 조급함도 해결되지 않을까? 빌라는 어차피 그렇게 비싸지 않습니다. 빌라는 건축비도 그렇구요. 왜냐하면, 인제 아파트는 비싸지는 게 녹지도 많이 해야 되고 그렇잖아요. 

화자 4
1:11:16
공급이 잘 안 되니까. 

화자 5
1:11:17
뭐 커뮤니티 센터도 해야 되는데 빌라는 딱 그 집만 짓기 때문에 분양가 자체가 비싸지 않아요. 그렇기 때문에 수도권도 이번에 6억으로 제한했잖습니까? 근데 아파트는 많이 비싸죠 건축비 땅값 하니까 그래서 조금 그게 비아파트 대책은 굉장히 중요하고 효과가 있을 것이라고 봅니다. 

화자 4
1:11:32
그 말은 빌라는 사봐야 어차피 안 오를 것이다. 라는 얘기로 들리는데 그러면 사겠어요. 

화자 5
1:11:37
그게 인제 2030년 넘어가면 어차피 집으로 돈 버는 시대는 좀 어차피 인제 그때가 돼도 역시 핵심 지역들은 등락을 거듭하겠지만, 외곽 지역은 장기침체로 갈 가능성이 있기 때문에 집을 사서 돈 벌겠다는 생각을 인제 버려야 될 겁니다. 앞으로 아마 그리고 뭐 집사도 돈 벌려면 진짜 아주 부자들이 사는 100억짜리 아파트를 사야 되는데 그건 불가능하잖아요. 유럽 미국이나 가면 막 천억 대잖아요. 집이 괜찮은 집들이 근데 그거 우리가 하겠어요. 그러면 일반 서민들은 이 집을 사서 인제 돈을 크게 벌던 시대에는 2030년 넘어가면 지나기 때문에 저의 주거 환경이나 행복을 위해서 어떤 식으로 갈 것인가? 플랜스 해서 가야죠 그게 낫죠 그래서 이번에 저는 어떤 정부정책 중에서 삐아파트 채취가 아주 잘됐고 효과가 있을 거라고 봅니다. 다만 인제 그래 봐야 85%가 아파트인데 15프로에 불과 비아파트가 시장을 얼마나 안정시키겠느냐 

화자 4
1:12:36
근데 이 15% 비아파트 시장이 전셋값을 올렸고 그렇죠. 전셋값 오른 거가 인제 아파트 시장을 자극한 거라서 이거는 이거는 뭐 주택 가격에서도 영향을 줬고 주택가격에 영향을 안 준다. 하더라도 소득층의 주거환경 개선은 해야 되니까. 말씀하신 대로 비아파트 쪽에 공급이 계속되기는 해야 되는데 말씀하신 대로 30년 이후에는 집으로 돈 벌 생각은 하지 말아야 된다고 하면 지금 2024년인데 새로 빌라 지어서 그걸 1 더 분양받으면 그거 돈 안된다는 뜻일 텐데 

화자 5
1:13:06
지금 아니요. 그건 또 다른 얘기입니다. 이제 한 집 1채 가진 사람이 뭘 할 것인가는 뭐 앞으로는 별 집으로 돈 버는 시대는 지났는데 지금 대부분의 빌라가 인제 젊은 분들이 임대용으로 쓰잖아요. 그리고 그걸 사는 사람은 중산층 돈 있는 분들이기 때문에 그분들은 임대소득을 노리는 거예요. 사실은 

화자 4
1:13:27
음 팔 생각하는 게 아니라 나중에 

화자 5
1:13:28
양도소득을 노리는 게 아니고 왜냐하면, 이제 뭐 젊은 분들 중에 갭투기 하는 사람이 있었습니다. 갭투기 하는 사람들은 지금 굉장히 고생하죠. 사실은 그것 때문에 거의 뭐 사색이 된 분들이 많아요. 갭투기 한 분 근데 인제 정상적으로 내가 예를 들면 국민연금이 평균 지금 수령액이 뭐 100만 원 채 안 되지 않습니까? 그래서 이런 분들은 노후 필요 생활비가 어디 보면 350이라는데 250이라 했는데 보충을 해야 될 거 아니에요. 우리 국민들이 참 베이비모가 불쌍한 게 자기는 재미있게 살았는데 열심히 살았는데 애들 교육에 다 투자하고 나니 노후에 별로 자기 쓸 돈이 없는 거예요. 그래서 뭐 빌라 한 그리 있는 돈하고 이거 해가지고 집단부점해서 해가지고 5억 정도짜리 빌라를 1~2채 가지고 임대소득을 주면 안심이 될 것 같은데, 그걸 못 하게 한 거죠. 그러니까 이 빌라 문제는 제가 봐서는 이번에 잘 된 게 2가지 투트랙으로 잘 된 겁니다. 

화자 5
1:14:26
그렇게 노후에 연금소득 부축하는 문제를 해결하는 분들한테 도움이 되고 또 지금 실제로 젊은 분들이 괜찮은 빌라 위치가 각각 아까 교통이 중요하다 그랬잖아요. 여성 같은 경우는 걸어 다니는 거리 살고 싶은 거 육아 때문에 사실은 그래서 그런 경우는 빌라를 우선에 뭐 조금 전세나 또는 매매를 해서 사고 또 나중에 그 전세금을 보태 가지고 아파트 좀 넓은 데로 가는 것이 대책이 될 거 같애요. 저희들이 옛날에 뭐 저희 세대 때는 다 그렇게 살았는데 요즘에는 무조건 그냥 34평 아파트 이렇게 얘기를 하더라구요. 그래서 이게 무슨 세대가 이러느냐 이런 생각을 하고 있습니다. 

화자 4
1:15:05
음 네 그 빌라가 말씀하신 대로 노후대책이 되려면 요즘 5억짜리 빌라 사면 빌라 안사고 은행에 넣어놓으면 연간 이자가 4천 어 한 2천만 원은 나올 텐데 빌라에서 월세 2천이 나올진 잘 모르겠어요. 워크저리 빌라가 

화자 5
1:15:22
지금 금융소득은 

화자 4
1:15:25
등 

화자 5
1:15:26
면제 없이 종합과세대거든요. 근데 지금 

화자 4
1:15:29
임대소득은 분할 

화자 5
1:15:30
이세도득은 조금 제외하는 부분이 있단 말이에요. 그래서 그것까지 따지면 거기다 뭐 세금부터 하면 이제 임대가 더 낫죠 사실은 1채 2채 정도는 임대하는 게 더 낫습니다. 

화자 4
1:15:42
네 이제 제가 고민거리는 있어서 질문은 드렸습니다만 뭐 다 잘 되면 좋겠죠. 어 

화자 5
1:15:48
잘 되자고 하는 일인데 이렇게 

화자 4
1:15:50
이게 우리나라가 앞으로 그래서 말씀하신 대로 장기 부동산 가격과 단기 부동산 가격의 전망이 막 엇갈리고 혼란스러운 상황이라서 네 그래서 판단을 공급 또 어떻게 해야 될지 수요도 어떻게 해야 될지 좀 고민거리가 되는 것 같습니다. 종종 좀 긴 시간 드릴 테니 오셔서 이런저런 이야기를 좀 해주십시오. 오늘 인터뷰는 도움이 많이 될 것 같습니다. 고맙습니다. 

화자 5
1:16:10
네 자주는 못 오지만 가끔 오겠습니다. 불러 주시면 

화자 4
1:16:14
자 좋으세요. 주택산업연구원의 서종대 원장이었습니다. 고맙습니다. 예 저희는 또 다음 시간에 재미있는 인터뷰거리 들고 와서 또 여러분과 함께 고민을 해 보겠습니다. 이진우였습니다. 고맙습니다.