[손경제+]2025년 부동산 시장, 이렇게 흘러갈 겁니다 - 김경민 교수 (서울대 환경대학원)

 

안녕하세요?

영상을 글로 만든 블로그

영글로그입니다.

 

(정부가 집값을 못잡으면.. 누가 잡을 수 있죠..)

1. 부동산 시장 동향과 전망

1-1. 부동산 시장의 전반적인 동향
 -  2024년 상반기까지 거래량은 줄었지만, 약간 높은 가격대로 매매될 것으로 기대함
 -  2025년 내년 부동산 시장 동향을 미리 예측해 봄
 -  골든 크로스 발생과 수퍼사이클 진입으로 전세 가격이 지속적으로 상승함
 -  전세 가격 상승으로 인해 매매 가격도 상승할 것으로 예상함
 -  금리 상승으로 인해 부동산 가격 상승이 지속될 것으로 전망함

1-2. 부동산 가격에 영향을 미치는 요인
 -  서울 등지의 공급 부족으로 인해 가격 상승 모멘텀이 지속됨
 -  금융시장 측면에서 금리가 내려가면서 부동산 가격에 영향을 미침
 -  금리 하락으로 공급 부족이 지속되면 부동산 가격이 상승할 것으로 예상함
 -  전셋값 상승으로 인해 매수자들에게 매물을 거둬들였다는 매도자들의 반응이 있음
 -  매도자들이 호가를 낮추지 않고, 여전히 높은 가격을 유지하는 경우가 있음

1-3. 주택 정책의 문제점
 - (중요) 주택 정책으로 인해 자본이 많은 사람들만 부동산을 소유할 수 있는 결과가 나타남
 -  미국 정부는 가계대출 지원 정책을 통해 주택 보유를 장려하지만, 한국 정부는 수요 증가를 위해 가계대출 규제를 함
 -  미국의 주택 정책과 달리, 한국 정부는 가계부채 증가의 주요 원인인 주택담보대출을 규제하려 함
 -  주택 정책으로 인해 서민과 중산층이 주택을 소유할 수 있는 환경을 보장해야 함
 -  대출 규제로 인해 서민과 중산층의 주택 구매가 억제되고, 양극화가 심화될 수 있음

2. 부동산 대책과 전망

2-1. 대출 규제와 그 영향
 -  미국의 해리스, 도널드 트럼프 대통령 후보의 TV 토론에서 스트레스 DSR(더 가산금리) 제도에 대한 논의가 나옴
 -  스트레스 DSR 제도가 대출을 받지 못하게 하는 파급 효과가 있을 수 있음
 -  정책 당국의 대출 규제는 수요자에 대한 크레딧 관리에 초점을 맞추고 있음
 -  미국의 프라임 모기지 사례처럼, 초고가 주택에 대해 강력한 위험관리가 필요함
 -  우리나라의 부동산 위험관리 접근법은 미국보다 잘못되어 있음

2-2. 정부의 부동산 대책과 시장 반응
 -  정부의 공급 대책은 토지 확보, 토지 가격 상승 완료, 인허가 종료 등이 포함됨
 -  하지만 소비자들은 정부의 계획과 다른 양상의 가격 상승을 경험함
 -  올해 4분기부터 내년 상반기까지 시장은 거래량 감소와 높은 가격대에서의 매매를 기대할 수 있음
 -  서울의 가격은 올해 2024년 6월 가격 대비 5~10% 상승할 것으로 예상됨
 -  교수님은 서울 집값의 움직임 방향이 다른 지역의 움직임과는 다를 것으로 예상함

2-3. 부동산 시장의 지역별 특성
 -  전 세계적인 트렌드에 따라 서울은 일부 지역 위주의 높은 가격 상승률을 보일 수 있음
 -  반면, 주변 지역은 누적 상승률이 낮아 가격 상승률에 차이가 있을 수 있음
 -  특히 동남권 강남, 분당, 수지 지역은 업무지구가 존재하거나 가까운 업무지구의 영향을 받음
 -  경기도권 신도시는 업무지구가 없거나 가격이 경기도권보다 높을 수 있음

3. 서울 아파트 상승의 미래

3-1. 인공지능을 활용한 부동산 가격 예측
 -  인공지능을 활용한 주택 가격 계산 시스템을 소개함
 -  1단위 주택 가격을 계산하여 서울 전역의 가격 지수를 추정함
 -  1단위, 20일, 60일, 90일 이동 평균선을 구하는 기법을 설명함
 - (중요) 머신러닝과 인공지능을 활용한 기법이 부동산 시장에 새로운 길을 열어주었음
 -  인공지능을 활용한 가격 계산이 정확하여 1단위 주택 가격의 변동을 예측함

3-2. 부동산 시장 전망과 트렌드
 -  대세가 바뀐 것으로 보이는 2013년부터의 가격 변동을 설명함
 -  정책 기조가 고정된 상태를 가정했을 때, 상승세는 이어질 것으로 보임
 - (중요) 사이클이 짧아지고, 대규모 하락 경험에서 15개월 정도 걸리는 정체 기간이 이어지고 있음
 -  상승장이 장기간 이어질 가능성이 높으며, 이는 과거에도 비슷한 패턴을 보였음
 -  1970년 이후 부동산 하락기의 길이가 가장 길었음을 설명함

3-3. 부동산 가격 상승의 원인과 전망
 -  정보 유통 속도가 빨라지며 부동산 시장의 상승이 가속화됨
 -  사람들이 빠르게 움직이며 시장 상황에 빠르게 대응함
 -  부동산 가격 상승의 원인 중 하나로 정책 당국의 중산층과 서민을 위한 정책을 언급함
 -  부동산 시장 상승은 전 세계적인 현상이며, 미국에서도 금리 상승으로 인해 주택 가격 하락이 예상됨
 - (중요) 향후 미국의 주택 공급 부족으로 인해 가격 하락이 예상되며, 정부 차원의 주택 공급 계획이 필요함

4. 부동산 정책

4-1. 정책 대응과 경고
 -  정책 당국자들이 정책에 대한 제대로 된 논의와 메세지를 전달하는 것이 중요함
 -  서울 아파트 가격 상승 전조에 대한 경고와 그린벨트 해제, 개발 계획 발표를 강조함
 -  경고와 워딩을 통해 정부 기관과 관련자들에게 메세지를 전달하는 것이 필요함
 -  서울과 지방의 미분양 문제와 주택 공급 계획에 대한 언급을 통해 공급 부족 문제의 심각성을 인식시킴
 - (중요) 서울시청에서 공급 부족 문제 해결을 위한 구체적인 대책이 없음을 지적함

4-2. 글로벌 트렌드와 변화
 -  선호 지역과 비선호 지역이 확연히 구분되는 부동산 흐름이 글로벌 트렌드에 따라 나타남
 -  미국의 리처드 플로리다 교수의 책에서 슈퍼스타 도시와 나머지 도시의 부동산 가격 차이와 마을 단위 주택 시장의 가격 흐름에 대해 다룸
 -  과거에는 슈퍼스타 도시의 집값 상승이 주변 지역과 연차적으로 오르고, 교외 지역까지 영향을 미쳤으나 현재는 이러한 현상이 약화됨
 -  선호 지역의 집값 상승은 2015년부터 시작되어 2019년까지 이미 확인되었음
 -  중산층의 소득 분위기를 고려하여 소득이 어느 정도 되는 중산층을 대상으로 임대주택을 제공해야 함

4-3. 주택 시장의 변화
 -  미국의 아파트 임대료 보조 정책을 소개하며, 주택 보유자의 기회를 넓혀주는 것이 중요함을 강조함
 -  정부가 안정적인 금융 제공자 역할을 하고, 토지 공급자 역할을 해야 함을 주장함
 -  중산층을 위한 임대주택 제공과 함께 LH나 SH와 같은 공공 부문의 주거복지 정책을 소개함
 -  주택 가계대출을 줄이기 위한 정책 제안을 통해 한은의 주택 정책 목표를 설명함

5. 부동산 수익모델

5-1. 임대업과 재테크
 -  임대업으로부터 리치 수익을 얻기 위해서는 보증금이 필요함
 -  리치는 보증금을 투자금으로 활용함
 -  주택 수요자는 보증금으로 투자자이자 주주가 됨
 -  리치는 건물 소유주이며, 간접적으로 토지 수용을 통해 토지 소유주가 됨
 -  토지 소유주인 리치는 취득세와 양도세를 리치에서 부담함

5-2. 그린벨트와 리치
 -  부동산은 위치만으로 레드오션과 블루오션을 구분할 수 없음
 -  정부는 토지 가격 보상으로 새로운 사업 기회를 제공할 수 있음
 - (중요) 리치는 그린벨트 정책으로 인해 토지 가격 저렴에 대한 기회를 얻을 수 있음
 -  토지 가격 보상은 정부가 직접 레드벨트를 통해 리치와 협력하여 이루어짐
 -  실효재산세율이 낮은 미국을 참고할 필요가 있음

5-3. 실효재산세율과 부동산 정책
 -  알래스카의 실효재산세율은 우리나라보다 10배 높음
 -  실효재산세율이 낮아 재산세 완화로 이어질 수 있음
 -  미국은 재산세가 전국 평균 0.8%이며, 우리나라의 재산세도 이에 해당함
 -  재산세율을 높이는 것이 어려운데, 정부 당국자가 어떻게 올릴지 논의가 필요함
 -  수요 옥죄는 중산층과 서민을 타격으로 만들 수 있음

 

***전체스크립트

화자 1
00:00
내년 상반기까지 전반적으로 그러면 거래량은 줄고 그래도 약간 높은 가격대에서 매매가 일어나는 이런 상황으로 저희가 기대해도 될까요? 

화자 2
00:09
2024년 6월 가격 대비에 갈 거 같은데, 

화자 1
00:14
지금의 상승세 언제까지 이어질 거라고 

화자 2
00:17
전반적으로 봤을 때 잡히는 중에 트렌드 하나가 사이클이 짧아지는 거예요. 그렇다고 뭐 상승장이 1~2년 안에 끝난다는 건 

화자 1
00:27
오늘의 플러스 2025년 내년 부동산 시장을 한번 미리 짚어보겠습니다. 김경민 서울대학교 환경대학원 교수 나왔습니다. 어서 오세요. 예 아우 교수님 저도 매년 사서 읽는 책인데 드디어 나왔네요. 부동산 트렌드 2025 아마 저 말고도 다른 분들도 목 빠지게 기다리신 분들 많을 텐데 특히 요즘은 부동산이 워낙 이슈니깐요. 이번에는 어떤 내용 좀 담겨 있습니까? 오를 

화자 2
00:53
올 초에 그 골든 크로스 발생하면서 수퍼사이클 진입한 것 같아요. 그래서 관련된 내용 위주로 조금 분석을 좀 했습니다. 

화자 1
01:02
네, 뭐 아직 시중에 판매된 건 아니고 인제 예약을 걸어 놓으신 걸로 알고 있는데, 우리 독자들에게 미리 좀 관련 내용을 전달해 주시면 제일 궁금한 부분이요. 사실 작년 한 12월달쯤인가요? 교수님께서 서울 부동산 가격 뒤숭숭할 겁니다. 심상치 않을 겁니다. 미리 말씀 주셨잖아요. 그런데 실제 그렇게 됐어요. 이것 좀 설명 좀 해주세요. 

화자 2
01:28
우선은 장기적 트렌드를 봤을 때 부동산이 이제 장기투자니까요? 우선 부동산이 공간시장하고 금융시장으로 나뉘어요. 근데 공간시장 측면에서 봤을 때 서울 같은 경우에 그 공급부족이라는 게 너무나도 명확 관여해요. 예 그렇다면 수요가 조금만 있다고 하더라도 가격 상승 모멘텀이 있는 거고, 두 번째는 금융시장 측면에서 이게 결국은 금리와의 싸움인데 금리가 내려간다는 건 너무나 명확하잖아요. 지금까지 계속 올리지 않고 20개월째 동결이었단 얘기는 언제 내린다는 얘기만 하는 건데 장기적으로 봤을 때 금융 쪽에서 금리 내리고 미래 3~4년 현재죠 계속 공급이 평균 대비 떨어진다고 했을 때 없다고 하면은 당연히 플러스인 적이 있는 거기 때문에 이게 사람들이 이제 그거에 대해서 인지하고 마켓에 들어가는 시점이 언제냐가 되게 중요했던 것 같고, 그게 미리 선발 환영해서 나타난 게 2023년 1월부터 전세 가격 계속 지속적인 상승이에요. 

화자 2
02:28
네 전세 가격이 이렇게 오르니 내가 매매 가격으로 가야지 그게 굉장히 많이 잡힌 거죠. 예 

화자 1
02:34
진짜 말 끝 말씀 듣고 보니까 어떻게 보면 예견된 미래였네요. 금리는 인제 언젠가 낮아질 게 뻔해 오고 공급은 부족이고 그래서 전셋값은 올라가는데 이럴 거 하면 내가 그냥 사지 뭐 이런 생각 당연히 있을 수 있을 것 같습니다. 바로 이런 판단 때문인지 모르겠습니다만 얼마 전에 금융감독원장이 대출 규제를 엄청 옥죄는 듯한 행보를 뭐 직접 본인이 했다라곤 얘기 안 하셨지만, 시중 은행들이 그런 반응을 했었잖습니까? 그리고 나서 본인은 그런 지시한 적이 없다고 하셨는데 시중 은행이 대출 억죄니까 불현듯 나와서 사과도 하시고 이런 상황이 됐는데 이렇게 강력한 대출 규제 드라이브 이거는 그러면 지금 전망하신 시장의 새로운 변화 요인이 될 텐데 이 요인은 시장에 또 어떤 파장을 가져올까요? 

화자 2
03:20
좀 파장 없을 것 같다고 생각합니다. 이게 왜냐면은 수요자 측면하고 공급자 그러니까 매수자하고 매도자를 봐야 돼요. 제가 아는 부동산 중개인들 보면은 매도자들이 매물을 거둬 들였다는 거지 매물 가격은 호가를 낮춘 적이 없어요. 그렇죠. 호가는 여전히 높은 상태예요. 만약 이게 작동한다고 하면 아 무서워 나 가격 낮춰서 빨리 팔아야지 되는데 그렇게 할 매도자가 없다는 얘기예요. 다만 이 장 이 부분이 정말 잘못된 건 뭐냐면 수요장만 압박을 한 거예요. 특히 1가구 1주택이라는 이런 사람들한테까지 대 주담대를 안 해주겠다는 뉴스도 나왔었잖아요. 사실은 굉장히 잘못된 거예요. 그러니까 이거 뭐 나중에 시간 되면 더 말씀드릴 수 있을지 모르겠습니다마는 어저께 트럼프하고 해리스 토론 있었잖아요. 거기서 나오는 게 이 주택금융시장을 바라보는 정 진정한 자본주의 국가하고 이상한 관치구민국가 아이 차이예요. 

화자 1
04:14
어제 뭐 

화자 2
04:15
어저께 트럼프하고 해리스 나왔을 때 해리스가 어떤 얘기를 했냐면은 그 하우징 어폴더빌러티와 관련된 이슈가 있다. 우리나라도 그거를 진작시키기 위해서 퍼스트 온 바이어 생애 첫 주택을 사는 사람들한테는 2만 5천 불 다운 페이먼트 우리가 맨 처음에 자기 에코티 투자죠 집 대출금에 이 에 대해서 2만 5천 불까지는 우리가 지원한다는 얘기를 했어요. 거기에 대해서 트럼프가 왈까왈부 안 해요. 왜냐면은 중산층과 서민한테 안정적 금융을 제공한다는 게 미국 정책의 목적이고 그 관점에서 이 주택 그게 보유를 증진시키는 게 미국 국가의 철학이에요. 근데 우리나라는 이게 주택 가격 잡는다로 가버리니까 수요 잡는 걸로 가버리는 거예요. 그러니까 엉뚱한 피해를 상대적으로 자본이 많지 않은 사람들이 지난주에 입은 거라고요. 그러니까 사과를 해버리게 된 상황이 나타난 거예요. 지금 이건 굉장히 잘못된 어플러치입니다. 사실 

화자 1
05:09
저도 사실 그 부분이 굉장히 고민이었거든요. 국가에서는 가계부채 계속 늘어난다 근데 가계부채가 늘어나는 가장 큰 주된 이유는 주택담보대출 때문이다. 그래서 대출을 못 하게 한다. 대출 규제하겠다. 그러면 국가가 해야 될 역할들 중에 서민과 중산층도 내 집을 살 수 있는 환경을 줘야 되는데 근데 집을 산다는 건 온전히 내 돈만으로 살 수 있는 사람은 거의 없지 않습니까? 그렇다면 이 대출이 안정감 있게 자신이 관리할 수도 있고 예측 가능한 범위로 대출금을 갚을 수 있는 형태의 환경을 주는 게 더 중요해 보일 것 같은데, 이걸 그냥 가계대출 느니까 대출 못 받게 해버리겠습니다. 하믄 그럼 서민과 중산층 집을 어떻게 사라는 얘기지 저는 이런 생각이 들었거든요. 

화자 2
05:56
못 사죠 그렇게 나오면 사실 부자밖에 못사는 거예요. 사실은요, 그러니까 굉장히 정책적으로 봤을 때 어떻게 보면 양극화를 더 일으켜요 그러니까 미국에서 그 얘기를 하는 건 뭐냐면은 중산층과 서민이 집을 사야지 웰스크리에이션이 생긴다고 봐요. 자산 증축 효과가 있는 것이고. 그리고 그 사람들이 자영업을 한다고 했을 때 그걸 담보로 파이낸싱을 일으킬 수가 있는 거거든요. 아니 사업을 하면 하는 거잖아요. 가계대출로 늘어난 건 나중 문제고 그거는 금융권에서 가계대출에 대해서 적정성이라는 걸 모니터링을 자기네들이 안정적으로 하면 되는 것이고. 집을 사고하는 거는 본인들의 판단인 거고, 중산층과 서민들이 안정적으로 주택을 보유할 수 있는 기회를 주는 나라가 좋은 나라인 것이지. 그걸 다 대출을 때려잡겠다. 못 받게 굉장히 잘못된 어프로치인 거예요. 사실은요, 예 

화자 1
06:42
만약에 그렇게 서민들이 대출을 편하게 받게 했다가 대출금 못 갚으면 그럼 어떻게 됩니까? 이런 반론이 있으면 뭐라고 대답해요. 

화자 2
06:49
그거는 이제 LTV라든지 그런 규정에 의해서 막아지는 거예요. 미국이 2008년 서프라임 모기지 사태 나왔을 때는 예 미국은 기본적으로 LTV가 80프로예요. 거의 대부분이 80프로에요. 그러니까 10억짜리 집 할 때 은행에서 8억 정도를 대출금이 나오는 거예요. 근데 그때 더 대출금을 받는 사람들도 있었고, 그때는 그 주택에 대해서 모기지를 줘야 되냐 말아야 되냐 심사하는 기관들이 있는데, 얘네들이 모던 해저들을 일으킨 측면도 있어요. 뭐 자세한 얘기는 좀 그렇습니다. 하여튼 우리는 LTV가 50에서 60이에요. 미국식의 폴 클로저가 날 수 있는 환경이 아니에요. 제가 봤을 때는 그니까 뭐 저 한국은행 좀 굉장히 훌륭하다고 봅니다마는 전 관점이 좀 달라요. 가계대출 중에서 부동산 대출 부분이 과연 미국식으로 위험 자산인가 LTV가 50~60프로란 얘기는 집값이 50프로 이상으로 폭락을 해야지 그게 

화자 1
07:40
문제가 되는 

화자 2
07:40
문제가 되는 상황인데 그렇게까지 안 가거든요. 우리가 2021년에 대폭락을 한다고 했을 때도 20프로 폭락했어요. 안전해요. 우리나라의 그 부분은 그래서 이 부분 좀 전향적으로 생각했으면 좋겠어요. 정책 당국자들이 

화자 1
07:52
지금 미국을 잠시 저희가 화두로 던진 이유가 우리나라의 정책 기조는 미국의 해리스 대통령 후보와 도널드 트럼프 대통령 후보가 TV 토론에서 나눈 대화와는 맥락이 전혀 다르게 최근에는 스트레스 DSR이라고 해서 더 가산금리까지 부과하겠다. 이 얘기는 달리 말하면 대출 웬만하면 받지 마세요. 라는 얘기로 인제 점점 글루 가고 있거든요. 이 스트레스 DSR 이게 부과되면 그러믄 또 우리 시장에 일어날 파장은 또 뭘까요? 

화자 2
08:24
그러니까 이게 아마 스트레스 DSR이 굉장히 강력해요. 그래서 아마 이게 나온다고 했을 때 대출을 옥죄어서 대출을 못 받는 가능성은 일어날 가능성이 높아요. 다만 우리가 여기서 2가지를 봐야 되는데 첫 번째는 그거하고 그거는 수요자를 없애는 거잖아요. 근데 매도자 측면에서 지금 마켓이 앞으로 좋아질 걸 모두 대부분이 영향 합리적으로 계산을 한다고 하면은 이 사람들은 그냥 호가는 계속 있는 거예요. 즉 거래량이 줄 수는 있으나 가격 자체가 지금보다 떨어진다 저 그 그 정책 당국에서 예상하는 것처럼 그럴 일은 굉장히 힘들 거 같애요. 그 예를 들어서 저는 그럼 이렇게 해야 된다고요. 예를 들어 가지고 우리가 지금 DSR 하는 거는 어떻게 보면 그거예요. 뭐 가계대출을 좀 곱자는 것도 있습니다마는 수요자에 대한 우리가 크레딧 관리를 더 잘하겠다는 얘기인데 부동산에 대해서 우리가 어프로치가 잘못된 것이 부동산을 사는 사람들에 대해서 크레딧 관리를 해요. 그죠 위험관리를 하는 거예요. 

화자 2
09:24
근데 부동산 물건에 대한 위험관리는 우리나라가 안 하고 있어요. 굉장히 잘못된 거예요. 우리가 미국에서 프라임 모기지 라는 건 뭐냐면은 그 주택에서의 중위가격 그다음에 중위가보다 약간 높은 가격대의 주택에 대해서 프라임이라고 해요. 나머지는 서브프라임이에요. 프라임은 안전자산이고 서브프라이밍은 불완전 자산이야 대표적인 게 초고가 주택들은 미국에서 대표적인 불완전자산이라고 생각을 해요. 그래서 걔네들은 프라임 몰기지를 받질 않아요. 거기는 알트 A 또는 전보 몰기지라는 걸 받아요. 전보 몰기지는 지금이 아니고 한 10년 전만 하더라도 프라임 몰기지가 주택담보대출 이자가 4프로면 걔네들 7프로였어요. 그럼 우리나라가 만약에 그렇게 할 거면 초고가 주택에 대해서 그 위에다 페널티 스프레이드를 붙여야 돼요. 200 BPS 300 BPS 그런 걸 안 하잖아요. 사실은 

화자 1
10:14
좋네요. 어 

화자 2
10:16
그러니까 지금 어프로치가 되게 잘못되고 있다고 봐요. 개인적으로 봤을 때는 

화자 1
10:19
네 사실 대출과 관련돼서도 정부에서 정책 기조가 워낙 급변하다 보니까 많은 사람들이 어떻게 보면 집이라는 건 예정된 시결이 있기 때문에 6개월 뒤에 우리가 얼마 모자라니깐 얼마 대출받아서 어디로 이사 가야지 이런 계획 세웠던 분들이 지금 굉장히 혼란스러워 하고 있는 형국인데 뭐 대출도 한번 이렇게 그런 과정에서 어떤 전망을 갖고 계신지 여쭤봤구요. 그리고 조금 시간이 지난 얘기긴 합니다만 우리 88 대책이라고 불리우는 지난달 초에 정부에서 공급 대책을 내놓은 게 있거든요. 아마 교수님도 당연히 보셨을 거라고 생각이 듭니다. 그건 또 어떻게 평가하세요. 

화자 2
10:57
예 우선은 제가 죄송한데 이제 내용의 핵심이 사실 그린벨트를 풀고 주택을 공급하겠다는 그런 제안이었는데. 네 사실 그 제안은 까 재작년 책에 나왔던 제안이에요. 예 부동산 트렌드 2024 말미에 주택가격 어떻게 될지 모르니까 지금이라도 토지 작업 작업해서 그럴 거면 국공유지가 있는 부분에 대해서 우리가 토지 작업을 해야 된다는 건데 지금 1년 뒤에 나와서 어떻게 보면 다행이라고 볼 수도 있습니다마는 시장에서 바라보는 관점은 우리가 그린벨트 풀 테니까. 기다려가 아니고 우리가 자곡동하고 내곡동에 이 정도 토지 확보를 했고 토지비상도 어느정도 끝냈고 중앙정부하고 서울시도 지금 인허가 거의 끝나고 지금 플랜 거의 다 나왔다. 구체적으로 나왔어야 돼요. 플랜이 추석 끝나고 에이지구에 대해서 만 채 공급할 거고, 분양 시장 크게 열 거다 그리고 12월달 크리스마스 전후로 내곡동에서 또 한 5천째 공급할 거니까 기다려 그럼 기다릴 거야. 

화자 1
11:57
아 어디에 언제 몇 채 이게 나와야 된다. 그럼요 

화자 2
12:00
그게 없잖아요. 지금 근데 소비자들 주택 참여자들이 봤을 때는 제3기 신도시도 지금 5년 지났는데도 지금 토지 수용도 못한 데 많거든요. 돈이 없어가지고 지금 시장에서 아는 거예요. 그러니까 8월 8일에 대책이 나왔으나 그 이후 가격이 계속 올랐다는 얘기는 정부 정책에 대한 신뢰가 없다는 거죠. 

화자 1
12:19
그렇군요. 그래서 그런지 자곡동 세곡동에 실질적으로 아파트가 더 공급될 거라는 기대감은 없는데 아주 독특하게 정부의 계획이 있으니까 여기도 풀리나 해서 호가만 올라가지고 아파트 가격만 올려놨어요. 아니 오히려 안정되게 언제쯤 여기 더 생기네, 그러면 저 비싼 아파트 안 사고 난 좀 기다려도 되겠다. 이런 심리는 없이 가격만 올려놓는 일이 생기니 아 너무나도 안타까운데 그럼 이런 내용들을 모두 종합했었을 때 올 4분기부터 내년 상반기까지 시장은 전반적으로 그러면 그냥 거래량은 줄고 그래도 약간 높은 가격대에서 매매가 일어나는 이런 상황으로 저희가 기대해도 될까요? 

화자 2
13:02
제 시뮬레이션인데요. 그걸 봤을 때 서울이 한 5프로에서 10프로 사이로 근까 그거는 올해 2024년 6월 가격 대비 5에서 10프로 사이 갈 것 같은데, 예 상승이 갈 거 같애요. 

화자 1
13:17
또요 저는 사실 교수님께 부탁드려서 이 책 시판되기 전에 미리 파일 1번만 보여달라고 제가 부탁 드려 가지고 봤잖아요. 근데 특이한 점이 있더라구요. 저희는 서울 집값 어떻게 됩니까? 여쭤보지만 그런데 서울에서도 움직임 방향성이 조금씩 다른 것 같습니다. 통상적으로 강남 지역 같은 경우는 강남 지역이 상승하면 그 주변의 주변 지역이 연쇄적으로 상승하고 우린 그렇게 기대하니 다른 지역도 똑같이 뭐 마포 가격 오르면 마포 주변 지역에 또 가격이 오르고 또 저쪽 노도강이 또 가격이 오르면 또 그 근처도 오르고 뭐 이렇게 생각했는데 통계적으로 그런 흐름이 인제 안 보인다면서요 

화자 2
13:54
아마 힘들 것 같애요. 그러니까 이게 마켓이 지금 전 세계적인 트렌드인데 굉장히 마이크로 단위로 쪼개져요 근데 서울 전체는 긴 측면에서 누적 상승률은 비슷할 수도 있어요. 근데 예를 들어서 이거죠. 그러니까 동남권 강남 3구하고 강동이라든지. 그럼 주변의 예를 들어서 분당수지 이렇게 보면은 강남이 오른다고 하면은 분당 수지도 이제 어느 정도 시차를 두고 같이 올라가요 근데 우리가 여기서 생각해야 될 부분은 분당이랑 수지라는 데고 특히 분당은 자체적으로 업무지구가 성장하고 있는 데예요. 사실은 그죠 그래서 그 관점에서 봤을 때 얘네들은 가는 것이고. 노원 도봉 성북구 같은 경우에는 거기는 그 안에도 업무지구가 없어요. 가장 가까운 데가 광화문 정도고 강남도 엄청 멀고 여의도도 엄청 멀어요. 

화자 2
14:49
그래서 가격이 왔다 갔다 한들 그 주변에 있는 의정부라든지 동두천 가격하고는 아마 굉장히 괴리가 있을 수가 있습니다. 예 그러니까 서울 안은 서울이라는 효과 때문에 같이 갈 수 있으나 네 서울 주변이어도 신도시가 그 안에 업무 지구가 있던지 아니면 업무지구와 굉장히 근접하든지 아니면은 상당히 아마 가격이 특히 경기도권 신도시들 경기도권 도시에서는 차별적으로 움직일 가능성이 높아요. 

화자 1
15:18
예전처럼 서울 수도권 지역 대세 상승 이런게 아니라 차별적인 움직임들이 올 하반기 내년 이렇게 계속 좀 전망된다. 이런 말씀이시네요. 그리고 교수님 책 읽어보니깐 어떻게 보면 우리가 주식서적에서 많이 보는 용어들이 꽤 많아요. 이동 평균선 골든 크로스 나름대로 이런 기법을 통해서 서울 아파트 시장을 분석을 하신 것 같은데, 이런 예측 방법 좀 설명을 해주세요. 

화자 2
15:44
이거는 우선은 우리가 주식 같은 경우에는 거래 가격이 시간 단위 분단위 1단위도 이렇게 나오잖아요. 그죠 그러면 이제 우리가 일 단위의 어떤 단기 이동 평균 선이라든지. 20일에 20일 이동 평균 또는 60일 90일의 이동 평균선을 구하잖아요. 근데 부동산 같은 경우에는 사실 거래 가격이 어떻게 보면은 동일하게 매번 있는 게 아니어 가지고 우리가 뭐 분기별 거래 가격 또는 월별 거래 가격도 이렇게 나왔는데 근데 이거는 기존에 있는 개량경제학 기법으로 그렇게 나오는데 사실 머신러닝이라든지. 인공지능이 완전히 새로운 길을 열어줬어요. 인공지능을 활용하면은 거의 1단위의 주택 가격을 계산할 수가 있어요. 서버만 좋으면 저희가 그래서 1단위로 한번 2006년부터 쭉 계산을 했어요. 

화자 2
16:38
그다음에 이거를 1단위의 주택 가격을 계산을 하니까 사실 주택가격을 서울에 있는 데를 다 전수를 가격을 보 추정을 한 거거든요. 그걸 묶어가지고 즉 가격 지수를 만들었는데 그럼 1단위라고 하면은 그건 이제 20일이나 21일 묶으면 단기이동평균선이 나오고 주식시장처럼 180일을 묶으면 장기 이동 평균이 나오잖아요. 그래서 장기하고 이동평균선 간의 어떤 관계를 봤을 때 이게 단기가 장기를 뚫는 시점 예를 들어 가지구 뭐 2013년도 뚫는 게 나타났고 그러니까 우리가 보는 바라보는 변곡점이 뭐 골든 크로스 데드 크로스가 정확하게 적용이 되더라구요. 근데 그 골든 크로스가 올 1분기 아까 올해 4월 달에 서울이 나왔고요. 강남이 3월 그리고 노원구가 6월 달이 나왔어요. 네 그래서 아마 이거는 대세가 바뀐 것 같아요. 

화자 1
17:36
통계적으로도 대세가 바뀐 게 확인됐다. 이런 말씀이네요. 만약에 지금의 정책 기조가 그냥 고대로 유지된다는 가정 아래 지금의 상승세 이거는 언제까지 이어질 거라고 보십니까 

화자 2
17:51
아 그건 되게 제가 봤을 때 답변하기는 좀 힘들 것 같애요. 다만 이제 이게 전반적으로 봤을 때 잡히는 중에 트렌드 하나가 사이클이 짧아지는 거예요. 아 그래요. 예 그러니까 예를 들어서 서울이 2010년부터 2012년 12월까지 3년간 하락했거든요. 그다음에 이제 정체기를 거쳐서 상승을 했는데 당시의 대략적인 하락이 한 뭐 36개월이라고 하면은 우리가 2022년도에 대규모 하락을 경험을 했잖아요. 그게 한 15개월이에요. 그러니까 절반 정도로 하락 폭이 하락 기간이 짧아요. 그리고 제가 봤을 때 정체는 2023년 1월부터 올해 한 4월까지인데 그 정체 기간도 과거 대비 한 3년 정도 되는 것 같아요. 까 3년 과거와 3년이었다면 지금은 짧은 거 근데 그렇다고 하면 이 상승장도 짧지 않을까라는 생각이 좀 들어요. 

화자 2
18:43
예 그렇기 때문에 얼마나 크게 변화할지는 모릅니다만은 그렇다고 뭐 상승장이 1~2년 안에 끝난다는 건 없구요. 예 이게 봤을 때 과거에도 한 7년 정도 상승을 했기 때문에 네, 뭐 그렇게 상승장 오래갈 것 같지는 않습니다만은 그래도 장기간 가능성이 높아요. 사실은 예 

화자 1
19:04
우리가 생각한 것보다는 좀 저 개인적으로도 생각한 거보단 좀 길어질 수도 있다라는 말씀이 전 좀 착잡하게도 들리네요. 지금도 많은 분들이 참 부담스러운 금액인데 앞으로도 좀 더 올라갈 수 있는 구간이 더 길다 저도 사실 다른 데이터로 저는 연구해서 다른 수치인지 모르겠습니다만 1970년 이후부터 우리나라 부동산 하락기가 접어들었을 때 가장 길게 하락한 구간이 얼마나 하락했느냐를 봤더니, 2년 6개월이 제일 길더라고요. 그다음에는 다시 또 올랐거든요. 근데 그 말씀도 저도 동의되는 게 부동산이 상승하고 하락이 일어나는 구간들이 점점 그게 짧아지더라고요. 저는 이유를 잘 모르겠는데 교수님 이런 현상이 일어나는 이유가 왜 그런 거예요. 

화자 2
19:49
아니 그러니까 이거 제 가정이에요. 제가 이 부분은 리서치를 안 했습니다마는 그러니까 정보 유통 속도가 되게 빨라지는 것 같애요. 뭐 소셜미디어 유튜브 같은 걸 통해서 물론 그 안에는 잘못된 정보도 있죠. 가짜 뉴스도 있으나 하여튼 정보가 어마어마한 양이 쏟아지고 있어요. 그래서 업데이트도 빨리 되구요. 네, 그러면은 소비자는 합리적이라는 걸 우리가 가정하잖아요. 경제학에서 특히 부동산이라는 게 제화인데 얼마나 신중하겠어요. 그럼요 그 안에서 그 정보를 이분들이 아마 취사 선택할 것 같애요. 따라서 생각보다 빨리 움직이고 나타나요? 그러니까 저도 사실 올해 상승 굉장히 많이 올랐거든요. 3월부터 현재까지 이게 이렇게 오른다는 거는 뭐 가수요가 붙을 수도 있으나 제가 봤을 때는 사람들이 아마 빨리 움직인 것 같아요. 많은 사람들이 

화자 1
20:42
진짜 시장 상황이 너무나도 재테크라고 표현해야 될지 경제상황이라고 해야될지 전 세계에서 이렇게 경제에 대해서 민감하게 반응하고 또 발 빠르게 대응하는 국가의 국민들이 있을까 싶을 정도로 굉장히 대응력이 빠르신 것 같아요. 진짜 그 요인이 제일 큰 것 같긴 합니다. 제가 들어봐두요 그러면 이런 상황에서 이렇게 또 좀 섭섭하게 생각하시는 분들도 계세요. 부동산 오르는 현상을 전문가라는 분이 그것도 서울대 교수님이나 되는 분이 부동산 오른다고 얘기를 하면 그게 더 오르도록 부추기는 것 아니냐 그런 얘기를 왜 해 가지고 자꾸 이렇게 부동산 시장을 더 뜨겁게 만드냐 거기에 대해서는 우리 같은 전문가들은 뭐라고 답변을 드려야 할까요? 

화자 2
21:27
네 이겁니다. 사실은 하우징 크라이시스 주택 위기 부동산 가격 상승의 위기는 지금 전 세계적인 현상이에요. 우리나라만 그런 게 아니고 미국은 사실은 금리가 그렇게 올랐거든요. 주택담보대출금리가 2.5에서 7.0으로 갔어요. 예 2020년에서 2023년에 많은 사람들의 가격 떨어질 거라고 예상을 했어요. 근데 2022년 여름부터 2023년 여름 1월까지 한 8개월 떨어지고 끝났어요. 주담대가 7프로임에도 불구하고, 2023년 1월부터 2024년 6월까지 미국 평균 8.7프로 올랐고요. 와 뉴욕은 10.4프로 올랐어요. 그럼 이거는 데이타가 그렇게 된 거는 우리가 인정을 해야 되는 그게 학자가 할 일이에요. 예 그다음에 또 익스펙테이션을 해요. 네 뱅크 오브메리카에서 그 지금 나오는 미래의 상황도 우리랑 똑같애요. 

화자 2
22:23
기준 금리 낮추면서 주담대 떨어질 거고, 미국도 지금 하우징 서플라이 쇼티지 주택 공급 부족 예상되기 때문에 그러니까 뱅커고 메리카 미국 리포트를 보세요. 올해도 4프로 정도 오를 거라고 보고 내년도 4프로 정도 오를 거라고 봐요. 단 미국은 단독주택을 1년 만에 짓기 때문에 2026년부터 프라이스 드랍될 거라고 얘기를 해요. 약간 떨어질 거라고 그럼 그 얘기는 누군가는 해줘야 되는 거예요. 그다음에 미국에서 저는 그게 중요한 게 뭐냐면 그 다음번에 얘기하는 관점이 그래서 집 사라가 아니에요. 정책 당국자들이 중산층과 서민을 의무한 정책 뭘 하냐는 얘기를 해요. 이들을 위한 바우처 프로그램 어떻게 할 것인지 이들을 위해서 주택 공부가 어떻게 할 거 너희들 계획 있냐는 걸 얘기하는 거고, 저도 그 관점에서 얘기를 하는 거지 

화자 1
23:08
위와 경고를 주는 거군요. 

화자 2
23:10
아 당연하죠. 제가 이 얘기 작년부터 했고 작년 책 제목이 서울 아파트 상승의 정조면은 책을 조금이라도 읽어봤던 그 관료들은 생각을 했어야죠 지금 나와서 88 대책에서 그린벨트 해지할 테니까. 기다려가 아니잖아요. 토지 작업 끝냈어야 되는 거예요. 사실은 까 그 얘기는 서울대 교수가 해야죠 그런데 지금 물론 저 비난하겠죠. 사람들이 저러면 가격 오른다. 그거 어쩌라고요. 예 이미 소비자들이 똑똑해요. 제 말 때문에 오늘 움직이는 사람들이 아니에요. 예 그러니까 정책 당국자들이 어떻게 좀 제대로 된 정책을 얘기하는 측면이에요. 

화자 1
23:44
저도 작년 책을 읽어봤던 사람으로서 서울 아파트 가격 상승 전조라고 분명 부제를 달아주셨고 그래서 분명 책 내용에는 어딜 사라고 쓰신 게 아니라 빨리 그린벨트 해제해서 개발 계획 공급 계획 발표해야 된다가 주요 요지 중의 하나셨거든요. 그래서 이번에도 사실 많은 분들이 이런 것들을 왜 얘기하느냐라고 얘기하신다면 그런 여러 가지 경고와 워딩을 정부 기관이나 관련자들에게 주는 그런 메세지다라고 이해해 주셨으면 좋겠습니다. 자 그렇다면 이게 우리나라만의 문제가 아니라 전 세계적으로 지금 나름대로 공급 부족 문제가 심각한 것 같은데, 그럼 우리나라 관료들이나 정부에서는 구체적인 뭐 공급 부족 문제를 해결하기 위한 대책이래든지 뭐 이런 게 아예 없는 거예요. 

화자 2
24:32
그러니까 제가 봤을 때는 이 인식의 심각성을 최근에나 약간 느낀 것 같아요. 서울과 지방은 분명히 다르거든요. 예 지방은 아직도 미분양이 있기 때문에 그러면 문제의 심각성은 서울과 서울 일부 지역일 텐데 그럼 서울시청의 인식도 굉장히 중요해요. 예 서울시청에서 이것과 관련된 별도의 메세지는 없잖아요. 예를 들어서 용산국제업무지구 땅이 50만 제곱미터예요. 그거 그냥 코레일 땅이에요. 코레일하고 국토부하고 서울시가 작년부터 머리 맞대 가지고 주택 공급 플랜 어떻게 할까 하는 벌써 거기에 제가 계산할 때 많게는 공급될 수가 있어요. 그러니까 우선 여기서 하나 말씀드릴 게 전 세계 어떤 업무 지구도 오피스 건물로 다 채우는 데는 없어요. 업무지구의 대부분이 지금 절반 정도는 그 주택 아파트로 채워요 허드슨야드 개발 아자브 다이어스 다 마찬가지입니다. 

화자 2
25:29
그럼 거기에 땅이 일부는 오피스 용도로 토지 구역해서 냅두고 나머지는 그 아파트 물량이 나올 수가 있는 데잖아요. 그럼 그것부터 해서 할 수 있는데, 그 얘기는 지금 어디에서도 안 나와요. 사실은 

화자 1
25:43
그렇죠. 

화자 2
25:44
어디에서도 나오는 게 그린벨트인데 그린벨트 할려고 해도 이게 쉽지가 않은 게 거기 사시는 분들 동의 얻어서 토지 수용해야 되고 토지 수용할 때 적정가 그분들이 원하는 가격으로 해야 돼요. 그것도 1년 걸리는 얘깁니다. 사실은 까 지금 이 인식에 대해서 좀 더 심각하게 바라봤으면 좋겠어요. 광화문에다가 지금 깃발 세울 문제가 아니고 지금 국제업무지구 개발 같은 데도 딱 남원돼 있어 가지고 우리가 토지 어떻게 할지 플랜을 좀 다 같이 잘 짰으면 좋겠어요. 

화자 1
26:14
네 조금 더 적극적인 상황 인식과 대응책이 필요하다 말씀 주셨고요. 그 다음에 요즘 드러나는 여러 가지 부동산 흐름 중에 이제는 정말 선호 지역과 비선호 지역이 확연히 구분되는 흐름이 목격되는 것 같은데, 이런 흐름은 앞으로도 계속될까요? 

화자 2
26:32
그것도 글로벌 트렌드입니다. 사실은요, 글로벌 트렌드고 이제 이게 우리가 리처드 플로리다라는 교수가 창조 도시 썼던 분 유명한 분이 

화자 1
26:42
슈퍼스타 도시인가요? 

화자 2
26:43
맞습니다. 그것도 이제 관련된 책 나온 게 2017년에 영어 제목은 얼번 크라이시스인데 그러니까 그것도 이제 제목 자체가 도시 위기잖아요. 그죠 거기서 핵심적인 내용은 각 국가마다 슈퍼스타 도시가 있고 나머지 도시들하고 앞날 굉장히 부동산 가격이 차별적으로 움직일 거다 그리고 슈퍼스타 도시 안에서도 마을 단위에서 주택 시장의 가격 흐름이 다를 거다 근데 그게 단순히 미국만 그런 게 아니고 유럽도 나타나고 그게 우리나라 지금 나타나고 있는 현상인 겁니다. 그게 어떻게 보면 선호죠 

화자 1
27:16
전 세계적인 흐름이네요. 그런데 과거에도요 이렇게 슈퍼스타 도시의 특정 지역의 집값이 오르면 그것 때문에 연차적으로 주변 지역 또 집값이 연달아 오르고 또다시 교외 지역까지 오르고 이렇게 해서 결국 동조하라고 해야 되나 그런 현상이 확인됐는데 이제는 그런 현상은 기대가 

화자 2
27:34
그 현상이 지금 굉장히 약해지고, 있어요. 예 그 책이 이제 2017년 책이니까. 벌써 7~8년 전인데 그 현상이 나타났거든요. 그러니까 지금 그게 아까 제가 말씀드린 것처럼 수도권에 동조해서 오르는 것들은 2015년 이전 얘기예요. 사실은 2015년부터 19년만 보더라도 서울 집값 오를 때 경기도 일부 메이저 신도시 분당이나 이런 데 빼고는 가격이 거의 안 올랐어요. 네 인천도 마찬가지였고 그러니까 2015년부터 19년에 이미 그게 나타났던 겁니다. 가격이 차별화된다는 것이 

화자 1
28:08
그러면 이제 좀 전향적인 우리가 오늘 인제 부동산 전망은 어느 정도 했으니깐요. 계속 뭐 집값 오르는 거 얘기해 봤자 유쾌한 일도 아니고 전향적인 대책들을 좀 말씀 여쭤보려고 하는데요. 공급 부족 당연히 해야겠지만, 이제래도 뭐 그린벨트 푸는 계획들 발표해서 그나마 사후 약방문이기는 하지만 그나마 다행이다. 라는 말씀 주셨고 그리고 또 한편에는 서울의 핵심 지역들 중심으로는 상승이 계속돼서 조금 예측되고 있는 상황이다. 말씀 주셨는데 그러면 도저히 내 집으로 내 돈으론 내 집 장만하기 어려운 분들 이런 분들을 무조건 교외 지역에 사십시오라고 할 수는 없고 그럼 서울의 핵심 지역에서 이분들이 살 수 있는 방법은 국가에서 제공해줄 수 있는 방법은 임대주택 같은 거일 수도 있을 텐데 그 부분은 어떻게 해결하는 게 좋을까요? 

화자 2
28:58
아 그러니까 미국에서 우리가 이제 어폴더블 하우징이라고 하거든요. 적정 주택 그건 어폴더블 하우징을 할 때 그거를 임대료도 제공을 하고 매매로도 제공을 해요. 예 그래서 우리가 그러니까 우리가 이건 무조건 소득 분위로 가야 될 것 같아요. 소득이 어느 정도 되는 사람들 중산층 포함입니다. 왜냐면은 중산층이 쪼그라들고 있기 때문에 미국도 중산층까지 그 인센티브를 줘요 예 이들에 대해서 본인이 임대를 산다고 하면은 임대 적정한 임대 수준까지는 본인 돈 일부 내고 나머지를 보조해주는 게 주거보조 정책이 있는 것이고. 주택을 보유하는 경우에도 일부 계층에 대해서 미국이 진짜 놀라운 게 99프로 LTV 상품이 있어요. 5억이라고 할게요 모든 주택에 대해서 되는 건 아닙니다. 5억짜리 주택을 한다고 해서 자기 돈 500만 원이에요. 그러니까 이게 주택 철학이 다른 거예요. 

화자 2
29:50
우리가 LTV 잡고 뭐 지금 DSR 잡아가지고, 전반적인 다 수요를 누르겠다가 아니고 우리가 주택을 중산층과 서민이 보유할 수 있는 기회를 넓혀주는 나라가 좋은 나라기 때문에 정부가 할 일은 안정적인 금융 제공자 역할을 해야 되는 것이고. 네 서울대가 서울 같은 경우엔 가격이 오르고 토지가 희박하기 때문에 안정적인 토지 공급자 역할을 정부가 하는 게 맞는 거 같애요. 

화자 1
30:17
그런 방법들로 정책을 선회하지 수요 누른다고 이게 될 일이 아니다. 

화자 2
30:23
여태까지 다 실패했잖아요. 

화자 1
30:24
여태까지 그랬네요. 돌이켜 보니깐 예 아마 이런 과정에서 교수님은 또 새로운 정책적 대안들을 자꾸 책을 통해서 제시하고 이걸 화두로 삼기 위해서 이번에도 또 하나 의미있는 정책대안을 제시한 게 제가 눈에 띄었는데 뉴 리츠라는 거를 또 하나 언급을 해주셨어요. 이것도 한번 우리 시청자분들 청취자 분들께 소개 좀 해주세요. 

화자 2
30:48
예 이거는 저하고 이제 한국은행이랑 같이 한 거구요. 예 우선 저는 스킴은 이렇게 짰어요. 그러니까 리치라는 게 많은 사람들이 투자를 해 가지고 주식시장에 상장을 하든지 해서 자본화시키는 거거든요. 위치가 자본화시키는 거니까 한은에서의 목적은 뭐냐면은 주택에 대해서 이 가계대출이 너무 높으니까 위치로 하는 경우엔 이건 기업대출이거든요. 가계대출 부분을 줄일 수 있다는 게 그들의 한은의 생각이었고 저는 이제 이게 주거복지 차원에서 LH나 SH처럼 공공이 짓는 미국에서 퍼블릭 카우징이라고 하는데 그 시대엔 거의 갔어요. 예 그럼에도 불구하고, 공공이 임대료를 컨트롤할 수 있는 물건을 많이 만들어야 된다. 특히 지금과 같이 그린벨트 못 풀고 주택을 지으면은 리치가 들어가기 좋거든요. 그러면은 이제 그런 리치 상품을 만든다고 하면은 주거복지도 좋고 새로운 금융업 새로운 주택 개발업이 할 거기 나올 거기 때문에 산업 측면에서 좋고 이 본권의 스트럭처는 이제 우리가 보증금을 내고 반전세로 산다고 했을 때 보증금은 있잖아요. 

화자 2
31:48
그죠 그 보증금을 리치 투자금으로 활용을 하는 거예요. 그러면은 이제 주택의 수요자는 위치에 들어갔다고 했을 때 그 본인 보증금으로 투자를 했기 때문에 리츠의 투자자이면서 주주가 되는 거죠. 그 주주가 되니까. 그 리츠 건물에서 수익이 나온다고 해서 배당을 받을 수가 있는 거구요. 예 본인은 거기서 들어가서 사는 거기 때문에 거주자이자 임차인이 되는 거예요. 그 리츠 자체가 건물과 토지를 수용하고 있기 때문에 자기는 간접적으로 토지를 수용 가져가는 거예요. 등기를 하는 게 아닙니다. 그렇게 된다고 했을 때 취득세 양도세 모든 부분들은 리치에서 되는 거고, 본인은 여전히 무주택자예요. 청약할 기회까지 줄 수가 있어요. 제가 이 스트럭처를 간다고 했을 때 나중에는 우리가 이거를 본인이 나온다고 하면은 나가는 시점에 간평을 해서 거기서 이제 자산 이득까지 주식의 비중대로 가져갈 수 있는거죠. 그래서 거주를 하면서 나중에 자산 취득까지 가능한 스트럭처를 한번 짜봤어요. 

화자 2
32:47
근데 여기서 가장 중요한 부분은 뭐냐면은 사실 이게 이 부동산 산업이라는 게 임대업이죠. 이거는 위치란 껍데기를 갖고 있는 임대업인데 이게 이게 레드오션인지 블루오션이 아니에요. 그래서 주택도시기금 있잖아요. 거기서 강력한 인센티브를 줘서 이자율을 낮추기 위해 파이낸싱을 해주고 초기에 살 때 토지를 굉장히 싼 값에 싸야 돼요. 그래서 지금 GREENBELT를 풀고 뭔가를 한다고 했을 때 토지 가격을 보상은 적정하게 하나 리츠에 대해서 토지 가격을 저렴하게 제공해 준다고 하면 이건 새로운 판이 생길 수가 있습니다. 그러니까 이게 그린벨트 푸는 게 아니고 거기서 리츠랑 같이 들어가서 새로운 산업을 일으킬 생각을 정부가 해줬으면 좋겠어요. 

화자 1
33:26
그렇군요. 이거는 진짜 그동안 우리가 접하지 못했던 대안 중의 하나네요. 예 그리고 저도 또 책 읽으면서 아 머리에 뭔가 팍 맞은 것 같은 소제목 구절이 아직도 기억이 생생하는데 부동산과 관련된 정부의 대책들 우리가 인제 수립할 때 무조건 같이 결부될 수밖에 없는 게 세제지 않습니까? 근데 세제에 대해서 국제적인 것과 하나 비교해 주신 소제목 기억이 나는데요. 서울의 부동산 관련한 재산세와 알래스카의 재산세 2개를 비교해 주신 걸로 제가 기억을 하고 있는데, 그것도 좀 한번 설명 좀 해주세요. 

화자 2
33:58
알래스카 재산세 비율이 우리보다 10배가 높아요. 

화자 1
34:02
그러니깐요. 아니 어떻게 이렇게 될 수가 있지 

화자 2
34:05
그러니까 우리가 재산세 요율을 신문에서 액면가를 0.4프로라고 하는데 그게 실효재산세로 하면 0.1프로밖에 안 돼요. 예 근까 예를 들어서 뭐 한티역 쪽에 있는 25평 아파트 지금 호가 20억 하거든요. 그 6월달 기준입니다. 예 그러면 우리가 호가에 대해서 감정가에 대해서 과세를 하는 게 아니고 예 20억에 있어서 0.4프로 해 가지고 4천만 원 과세가 아니에요. 우리가 그게 아니고 그 20억에 대해서 공시지가를 하잖아요. 그게 보통 50프로에서 60프로예요. 그죠 근데 그거 그 아파트 보니까 11억 8천이더라구요. 예 까 1가구 1주택은 12억 이하는 종부세 재산 대상이 아니죠. 그다음에 또 뭘 하냐면 공정시장 가액이란 걸 또 곱해요. 그게 한 50프로예요. 이것도 약간 좀 바뀝니다. 그러면은 20억에서 공시지가가 5~60프로니까 그냥 10여 1억이 된다고 치자구요. 그 다음에 공정가액이 또 한 50프로예요. 

화자 2
35:04
더 낮아져요 금 20억에 대해서 과세를 하는 게 아니고 5억에 대해서 과세를 해요. 대부분이 거기에 대해서 0.4프로예요. 그니까 200만 원밖에 안 되는 겁니다. 그러면은 실효세율이라는 게 0.1프로예요. 예 0.1프로 20억짜리 주택에 대해서 200만 원 재산세 내는 게 이거는 아무것도 아닌 거예요. 그러니까 20억짜리 주택까지는 재산세가 그냥 없다고 보시면 돼요. 그렇기 때문에 우리나라 부동산 투자를 그렇게 많이 하는 거예요. 실효세율이 워낙 낮아서 미국은 주마다 11월세를 재산세가 다 다릅니다. 알래스카는 0 그러니까 1프로구요. 미국 전체 평균이 0.8이에요. 한국 사람들 많이 사는 뉴저지가 2.2프로예요. 10억짜리 주택임 거의 2200만 원 내는 거죠. 2200만 원 이렇게 예 

화자 1
35:54
와 쎄네요. 거기에서 

화자 2
35:55
진짜 예 그러니까 우리도 지금 논의를 한다고 했을 때 우리가 아까 수요를 잡는단 논의를 했었잖아요. 근데 지금 대출 옥죄는 경우에는 모든 사람의 대출을 옥죄는 게 아니라 부자들은 괜찮아요. 중산층과 서민 일부 계층에 대해서 타격을 주는 거예요. 그렇죠. 근데 수요 옥죄는 것 중의 하나가 될 수 있는 게 재산세인데 왜 재산세율은 가만히 있냐고요. 전 세계적 우려가 이렇게 낮은데 미국에서 제일 낮은 조가 0.3 프로예요. 우리나라 미국 그렇게 좋아하잖아요. 자유시장경제 자본주의 끝판왕 그럼 0.3프로 갈 거냐에 대해서 여야가 논의를 해야죠 이건 여당만 하는 게 아니고 야당도 같이 해야 돼요. 왜냐면, 야당도 야당에서도 종부세 폐지 완화 목소리가 있었기 때문에 종부세가 없어지는 순간 실효세가 0.1프로라는 건 진짜 아무것도 아닌 게 돼버리는 거예요. 예 왜 세금으로 가격 수요 잡는다고 해서 저는 이거 반대지만은 가격을 잡기 위해서 수요를 재산세가 왔다 갔다 하는 건 반대지만 재산세율 자체 실효재산세율 자체가 낮은 건 우리가 인정을 해야 돼요. 

화자 2
36:53
근데 정부 당국자가 리더십을 갖고 이거 어떻게 올릴지 전 종부세가 워낙에 계산이 헷갈리기 때문에 저희가 폐지해야 된다고 맞거든요. 저는 그럼 실효세를 어떻게 높일지에 대해서 반드시 논의를 해야 돼요. 네 그런 논의도 안 하면서 왜 일부 계층에 대해서 타격을 주냐구요. 

화자 1
37:06
그렇네요. 어떻게 보면 지금 부동산 정책의 기조는 서민과 중산층이 나름대로 정부에서 지원해주는 또는 시장 원리에 맞게끔 대출을 해서 집 살 수 있는 기회는 박탈하면서 기존의 집 산 사람들의 그 어마어마한 자산 증식 거기에 대해서는 세금을 실효 세율 기준으로 했었을 땐 얼마 부과도 하지 않는 이거 굉장히 기형적인 형태인 것 같은데, 그리고 이것 때문인지 그런지 모르겠습니다만 점점 더 우리나라에 많은 유휴자금이나 주식시장으로 흘러가는 게 아니라 부동산에만 자꾸 묻어두려는 습성이 생긴 것 같은데, 그렇게 봐도 되나요? 

화자 2
37:44
그렇죠. 사실은요, 그러니까 이게 논의를 할 거면 재산 근까 재산세가 어느 정도 돼야지 우리가 수익률 관점에서 들어가잖아요. 수익률 관점에서 내가 주식을 투자한다고 했을 때 나는 주식의 투자수익률을 보는 것이고. 부동산도 투자의 대상이기 때문에 부동산 수익률을 봐요. 근데 부동산 투여해서 맨 처음에 딱 들어갔는데 우리나라는 너무 좋은 게 아파트가 규격화 모듈화되기 때문에 이게 거래될 수 있는 상품으로서 되게 매력적이에요. 투자 가짜 관점에서 예 그러니까 20억짜리 투자를 했는데 200만 원이면 카페 한 반 6개월 안 가면 돼요. 

화자 1
38:20
그렇네요. 진짜 그렇네요. 

화자 2
38:22
그럼 그러면 이거 없는 거예요. 비용 자체가 홀드한다고 했을 때 그럼 당연히 일로 가는 거죠. 예 

화자 1
38:29
근데 진짜 궁극적인 의문이 드는 게요 유권자에게 이거는 표를 득표하기가 너무 좋은 정책일 것 같은데, 왜냐면, 부유층에는 과세를 더 하고 그거에 대해서 대부분 서민이고 중산층이니깐요. 근데 이걸 여야가 왜 얘기를 안 할까요? 

화자 2
38:44
저 이거 정실자본주의라고 봐요. 그러니까 그게 모든 정책에서 다 나타나요? 예를 들어 가지구 그거죠. 전세 사기 문제도 정말 힘없는 사람들이잖아요. 그리고 거기에 젊은 층들하고 인터뷰를 좀 해보면 대부분이 편무부 가정 애들이에요. 예 그러니까 거기에 대해서는 이렇게 박절하면서 우리가 홍콩 ELS 투자자 투자 책임은 투자자 본인이 간다고 하면서 ELS 투자하는 분들은 대단히 죄송합니다마는 상대적으로 부유한 사람들이잖아요. 

화자 1
39:14
그렇죠. 억 단위로 투자하니깐요. 

화자 2
39:17
거기에 대해서는 지금 보상해달라고 직접적으로 얘기를 했었잖아요. 

화자 1
39:20
그렇네요. 

화자 2
39:20
그러니까 이게 얼마나 언페어 하냐고요. 지금 우리가 하는 게 그러니까 저는 이게 그러니까 트루 자본주의가 아니에요. 진정한 자본주의가 아니고 완전 정치를 자본주의로 흐르고 있는데, 그거에 대해서 여야가 같이 가고 있다는 게 문제인 것 같아요. 둘 다 똑같애요. 제가 봤을 때는 그러니까 이게 그러니까 진정한 자본주의로 가기 위해서 말씀하신 것처럼 산업자본주의로 가야죠 산업에 더 투자를 해야죠 왜 돈이 부동산에 묶이냐고요. 그럴 거면은 실효 재산세를 어떻게 할 것인지 동시에 재산세를 높였을 때 양도세를 어떻게 감면시켜 줄까 해서 논의를 해야 되는데 그런 논의는 아무도 안 해요. 이 양쪽 다 이 퍼플리스트들이 

화자 1
39:54
네 제가 다시 한번 말씀드리지만 많은 공부하시는 분들 그리고 업계에 계신 현업 애널리스트분들도 마찬가지구요. 어떤 부동산 시장을 부추기려는 어떤 그런 의도를 가지고 말씀드리는 것이 아니라 견실한 대안과 그리고 정확한 상황 진단을 해야 그거에 대해서 개인도 대응할 수 있고 국가도 대응할 수 있기 때문이거든요. 그래서 부디 이러한 여러 가지 저희들이 논의가 오해가 없었으면 하는 바램입니다. 지금까지 김경민 교수였습니다. 고맙습니다. 

화자 2
40:23
네 감사합니다.